商業地產建設與運營中的內控制度設計

楊靜

摘 要：在我國社會經濟穩步健康增長的進程中，商業地產行業呈現出異軍突起的態勢，為了更好地推動我國房地產業的健康穩步發展，要關注和重視商業地產建設與運營過程中的企業內部控制制度建設，分析商業地產企業建設與運營中的內部控制問題和風險，積極探索和設計商業地產建設運營中的內部控制制度，使之更好地促進商業地產行業的快速、穩步、健康發展和進步。

關鍵詞：商業地產 建設 運營 內部控制 制度

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：2096-0298（2018）02（c）-083-02

在我國社會經濟關鍵轉型的重要階段，商業地產行業呈現良好的發展前景和態勢，然而，在激烈的市場競爭和國家政策的控制之下，商業地產企業也面臨較為嚴峻的形勢，為此，商業地產企業要加強自身在建設和運營過程中的內部控制制度建設，從內部控制制度的相關要素著手，加大內部控制的力度，較好地提升商業地產企業的競爭力，提升商業地產企業的經濟效益和社會效益。

1 商業地產企業內部控制概述及現狀分析

企業內部控制旨在保障企業正常建設和經營，通過對管理方法的調整、經濟行為的管控，以較好地實現對企業經濟活動的風險規避和防控，較好地提升企業的獲益能力，利用其完整、科學、可操作性的企業內部控制體系，較好地完成企業戰略目標。具體來說，企業內部控制的種類包括有內部管理控制、內部會計控制，它們要在企業內部部門的職責合理劃分前提下，確保企業會計信息的真實可靠和財產安全。

當前我國商業地產行業還仍舊處于上漲不降的趨勢，由于人們對居住環境改善的強烈欲望，為商業地產行業發展提供了發展契機和條件。然而近幾年我國的房地產泡沫現象日趨嚴重，國家通過二手房限購、限制銀行貸款等措施，加強了對商業地產行業的監管，一定程度上遏制了房價的漲幅速度。面臨日益復雜的市場競爭變化，商業地產企業要加強自身的內部控制，以更好地適應市場的新變化，由于商業地產行業在企業內部控制方面的研究起步較晚，只能在實踐中逐步摸索和改善，從自身的人員架構、部門協調、項目組織、運營營銷等方面進行全新的統籌和安排，因此還存在諸多的缺陷和問題，具體表現在以下方面。

1.1 商業地產企業內部控制管理的意識還相對薄弱

由于商業地產企業內部控制管理方面的研究起步較晚，行業內部對于企業內部控制管理方面的認知還較為淺顯，大多停留于對企業內部控制管理體系的表層認知方面，過于追求建設運營過程的高利潤，而對企業自身的內部控制制度及體系建設缺乏更多的關注，這就使商業地產企業在建設運營過程中逐漸與市場相脫離，無法適應市場的新變化，為自身的建設運營活動帶來隱患和潛在的障礙。

1.2 資金利用效率不高

由于商業地產企業缺乏足夠的內部控制管理意識，在對資金的使用方面缺乏合理的控制和安排，導致資金的利用效率不高，尤其是在資金投資決策的過程中存在隨意性較大的現象和問題，投資項目缺乏科學審慎的投資分析和論證，這就使商業地產企業面臨潛在的資金損失風險，在資金配置不夠科學的前提下導致企業發展受限。

1.3 內部控制制度尚未完善

由于商業地產建設運營的企業內部控制制度起步較晚，對于企業內部控制制度的建設還不夠完善和健全，對于內部控制制度體系的內容也不夠細化，與商業地產企業的現實需求不相契合，存在偏重某一方面的內部控制，缺乏對事前、事中、事后的全面監控和管理，使企業蒙受不必要的損失。加之，商業地產企業內部控制制度缺乏相應的監管體系，大多是采用內部審計制度的方式進行審查和評價，受到一定的限制和干擾，難以充分體現內部控制監管審計的獨立性，存在對企業審計的偏失現象和問題。

1.4 缺乏內部控制風險意識

大多數商業地產企業還沒有形成內部控制風險防范意識，缺乏連續性、全面性的風險管理系統，風險預警部門的相關人員也缺乏必要的風險監管和防范意識，是臨時調配或兼職人員，這就使商業地產企業內部控制的風險防范存在較大的不確定性，降低了商業地產企業內部控制的完整性和有效性。

2 商業地產企業建設與運營中的內部控制制度設計優化路徑探索

2.1 優化商業地產企業內部控制環境

（1）首先，要提高商業地產企業內部控制的重視度，增強商業地產企業內部員工的內部控制意識和觀念，充分認識到內部控制與外部管理之間的聯系和重要性，較好地實現對企業資源的優化配置、市場信息采集等工作，有效地實現企業內部的自我調控，降低企業的風險成本，提升商業地產企業各部門間的合作效率。

（2）其次，還要提升商業地產企業內部員工的業務素質。商業地產企業內部員工的思想層次和業務能力都還需要加以提升，要通過培訓增強企業內部員工的業務能力和管理思維，加強各職能部門和項目組織之間的交流和溝通，較好地降低商業地產企業的風險。

（3）利用企業外部環境，增加內部控制的實效性。商業地產企業外部環境主要包括地域經濟發展水平、政策制定、科技發展、思想文化等方面，這些外部環境因素對于挖掘企業競爭力有重要的影響作用，商業地產企業要對自身的內部控制制度進行完善和優化，以更好地適應外部環境，并在外部環境的條件下使企業資源與社會共享，對投資環境進行科學全面的分析，減少企業投資運營的風險。

（4）重點推進相關的具體措施。在優化商業地產企業內部控制環境的過程中，為了充分發揮內部控制制度的功效，要重點推進具體的措施，根據商業地產建設運營的人力、質量、監督等方面的特點和性質，建立與公司發展戰略相適應的內部控制協調機制。

2.2 優化商業地產建設運營項目的業務流程

（1）優化商業地產建設運營業務計劃。商業地產企業要根據自身的經營環境特點，設計不同的業務模塊，并將各個業務模塊的關鍵點加以有效的整合，使之成為關鍵管控點清晰、建設周期明確的整體價值鏈。

（2）建立產品標準化體系。要通過相關工作的前設計，探究問題的源頭，縮短項目建設運營時間，逐漸減少商業地產設計中的變更現象，建立產品標準化體系，優化地皮獲取—目標預設—方案設計—項目實施—產品檢驗等業務流程。

（3）優化采購流程。商業地產企業還要優化采購流程，從采購計劃、申請、市場調研、采購、驗收入庫等各個環節加以優化和完善，要推行職務崗位分離制度，加強對采購的審批核查力度，避免采購中的疏漏，更好地減少企業的支出成本。

2.3 增強商業地產企業的風險防范意識

要全面建構和完善商業地產企業的風險預警機制和體系，重點做好商業地產建設運營中的風險辨識、評估和評價等工作，要在項目前期籌劃之時，通過完整全面的市場調研提升市場預見力，減少風險；在項目確立時，界定項目規范的面積，明晰部門和人員的職責；在項目資金預算和分配階段，要預留企業未來經營的資金，以防止企業在應對市場波動時的資金鏈斷裂現象。還要加強對風險管理的處理方式，有效地將風險進行分散、轉移，較好地避免潛在風險向惡性風險轉變。另外，還要提升商業地產企業對合同的管理能力，注重合同契約執行中的交流和信息反饋，可以通過對合同解除、索賠、訴訟等方式進行風險的規避、分散和轉移，更好地保障商業地產建設運營項目的質量和進度。

2.4 完善審計監督考核機制

要完善和優化商業地產企業審計監督內部控制體系，加強審核監督控制力度，著眼于企業的長遠持續發展，確保企業主體之間的信息對稱。尤其要加大對建設質量管理方面的監督和管控，認真做好交付前檢查和驗收工作，并建立相應的責任考核制度，實現項目考核信息共享和部門聯動。

3 結語

綜上所述，為了更好地應對新時期的挑戰，商業地產企業要關注和加強自身的內部控制制度設計和開發工作，要優化商業地產建設運營各個環節的業務流程，做好各環節計劃編制工作，全面優化商業地產企業內部控制環境，形成良好的內部控制氛圍，更好地加強房地產企業內部控制的管理水平。

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