兩岸房地產景氣分析的比較研究

郭粹

摘 要：房地產業(yè)的發(fā)展對國民經濟的發(fā)展起著舉足輕重的作用，是國民經濟的重要組成部分。現(xiàn)階段，在房地產經濟活動中，房地產投資成為了重要組成部分，且我國房地產業(yè)的發(fā)展還未成熟，新政策的出臺，造成了房地產投資環(huán)境的波動，對房地產業(yè)的發(fā)展進行景氣分析和監(jiān)測預警，可以有效規(guī)避房地產投資風險，對風險進行監(jiān)測和預警。比較和學習其他地區(qū)房地產景氣分析體系有利于促進我國房地產景氣分析體系進一步發(fā)展。本文主要比較中國大陸地區(qū)與臺灣地區(qū)房地產景氣分析體系，并提煉臺灣地區(qū)房地產景氣分析體系可供借鑒的優(yōu)勢。

關鍵詞：房地產；景氣分析體系；景氣監(jiān)測預警；臺灣

一、前言

（一）研究背景及意義

當前經濟背景下，如果對房地產投資實際發(fā)生的超常波動缺乏及時準確的預見，則這種信息延誤又可能導致房地產市場產生嚴重振蕩，因此建立一個旨在預示房地產投資運行態(tài)勢的科學、有效的景氣分析系統(tǒng)是十分必要。房地產投資景氣分析和監(jiān)測預警系統(tǒng)的建立，可以使國家宏觀調控部門準確把握房地產業(yè)投資運行脈搏，根據(jù)未來趨勢做出超前判斷，以便適時、適度地采取措施加以調整。

我國臺灣地區(qū)房地產市場發(fā)育較早，也較為成熟。經過多年的實踐探索和完善，臺灣地區(qū)房地產市場景氣分析和監(jiān)測系統(tǒng)已形成一套較成熟的體系。總的來說，通過兩岸房地產景氣分析和監(jiān)測預警的分析和比較，對大陸地區(qū)房地產景氣分析有指導意義。

二、兩岸房地產景氣分析和監(jiān)測預警體系現(xiàn)狀

（一）中國大陸地區(qū)房地產景氣分析和監(jiān)測預警體系現(xiàn)狀與存在的問題

我國大陸地區(qū)發(fā)布了全國性的中房指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）與國房指數(shù)系統(tǒng)（NREI）。中房指數(shù)系統(tǒng)（CREIS），反映房地產市場的價格波動狀況的指標體系，其主體是價格指數(shù)系統(tǒng)。地方性的指數(shù)有上房 50 指數(shù)、鄭州40指數(shù)、北京 30 住宅指數(shù)等。

目前我國大陸地區(qū)以各級景氣指數(shù)為主體的房地產市場景氣分析體系在方法和功能上尚存缺陷，主要表現(xiàn)在：

1）在指數(shù)編制方法上，全國性房地產市場景氣指數(shù)和地方性的指數(shù)，均是將指標統(tǒng)一進行加權平均，未考慮時滯效應，易導致總指數(shù)與實際房地產市場運行狀態(tài)不符，降低準確性。

2）在指數(shù)實現(xiàn)功能上，各級指數(shù)只是對房地產市場的總體把握，沒有分析市場各層面各指標，因而會忽略部分指標所反映的信息，降低調控措施針對性。

（二）我國臺灣地區(qū)房地產景氣分析和監(jiān)測預警體系現(xiàn)狀

1.房地產景氣綜合指標

房地產生命周期較長與一般商品不同，包含投資、生產、交易、使用等不同階段，張金鶚、賴碧瑩（1990）參考總體經濟指標的編制，從房地產生命周期的觀點，建立房地產景氣指標。

在房地產生命周期不同階段的活動流程中，分別從投資、生產、交易與使用四個層面篩選出四層面十六項指標的指標，來衡量房地產各個階段的景氣狀況。

2.房地產景氣對策訊號

房地產景氣對策訊號以燈號為標志，反映當前房地產市場景氣狀況，為政府采取應對措施提供參考。廠商、購房者也可調整計劃。

1）指標的選取。選擇能反映當前市場景氣狀況的指標，臺灣地區(qū)房地產景氣對策信號選取的指標為4個層面的基準循環(huán)指標。

2）檢查值的決定。在確定指標的基礎上，將指標的統(tǒng)計數(shù)列經季節(jié)調整及消除不規(guī)則變動，確定幾個變動率的數(shù)值為檢查值。

3）燈號的確定。以檢查值為分界點，將區(qū)間分為五部分，對應紅、黃紅、綠、黃藍、藍5個燈號。當個別數(shù)列的變動率超過某一分界點即給予某種燈號，然后根據(jù)不同的燈號賦予不同的分數(shù)。

4）政府調控政策的擬定。對于不同燈號所給出的景氣狀況，政府相應采取不同的對策：當紅燈時，景氣熱絡；黃紅燈時表示景氣偏熱，藍燈表示房地產市場景氣低迷。

3.臺灣地區(qū)房地產市場景氣分析

首先，該景氣分析體系所選取的房地產市場活動中投資、生產交易、使用等 4 個層面共16 項指標覆蓋面廣，具有較好的代表性。在定量分析基礎上，增加了定性分析的成分，提高可靠性；通過領先指標預測功能，實現(xiàn)了對未來房地產景氣變化的一些把握。

三、臺灣地區(qū)房地產景氣分析和監(jiān)測預警體系的學習與借鑒

（一）根據(jù)各指標變化的時滯性將指標分類

房地產市場的發(fā)展是個傳導過程，反映市場不同方面狀況的指標的變化存在時滯。因此，用這些指標來反映市場景氣變動狀況的時候，需要將這些指標按照與市場景氣變化的同步性分為先于市場景氣變化而變化的領先指標、與市場景氣變化相一致的同步指標以及滯后于市場景氣變化的落后指標，編制同一類指標的綜合指數(shù)。

（二）注重對單個指標的分析

房地產領先綜合指數(shù)，有助于在總體把握房地產市場的景氣狀況，而綜合指標編制過程會忽略了這些指標所反映的信息。當采取措施應對市場可能出現(xiàn)的景氣過熱或過冷狀況發(fā)生的時候，還需要對癥下藥將具體措施落實到具體的問題中。

（三）引入定性分析成分

在對房地產市場景氣分析中，定量的方法只能將現(xiàn)有的一些資料進行邏輯排列，不能超越現(xiàn)有的信息對市場運行機理的理解和構建，還需要定性的分析。宏觀政策出臺、往往不能很快地從現(xiàn)有數(shù)據(jù)中反映出來。通過引入景氣調查等定性分析，為定量分析提供驗證和支撐。

（四）增加景氣變化預測功能

臺灣地區(qū)房地產市場景氣分析體系中，無論是編制的領先指標綜合指數(shù)還是廠商對未來景氣變化情況的預測分析，都具有預測未來房地產市場景氣變化的功能。縮短政策時滯。因此，在當前我國內地景氣分析體系中增加房地產市場景氣變化預測功能，是建立房地產市場預警機制的要求，也是保證房地產業(yè)健康發(fā)展的要求。

參考文獻

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（作者單位：長安大學）