房地產財務管理運行機制及優化問題淺談

田曉蕾

【摘要】隨著經濟的高速，各地的房地產行業也都得到了高速的發展。行業的發展對于管理的要求也越來越高，財務管理更是企業管理的重點，房地產的財務管理對于房地產企業的發展有著重大的影響。但是不同于產業的大規模發展，財務管理運行還是存在著許多的問題，跟不上整個行業的發展。有鑒于此，本文分析了房地產財務管理中的一些問題，并給出了一些優化對策，希望能夠有助于房地產行業的良性發展。

【關鍵詞】房地產 財務管理 運行機制 優化

房地產行業目前來說是我國的支柱行業，關系著國計民生，與人們的生活緊密的聯系在一起。隨著經濟的發展，我國的房地產行業更是得到了爆發式的發展，為經濟的發展作出了突出的貢獻。但是我國的房地產行業還是有著很多的不足，特別是在財務管理方面 ，更是存在著各式各樣的問題，已經對我國房地產行業的發展產生了制約，不利于該行業的發展。

一、房地產行業的形勢

房地產經濟在我國現有的經濟結構中占有著非常大的比重，房地產行業的穩定更是我國經濟發展的基本，得到了國家的高度重視，更是對房地產市場進行了優化管理，在土地儲備以及保障房建設方面都投入了大量的資源，通過產業的規范與優化，促進房地產市場的穩健發展。經濟的發展帶動了房地產行業的發展，房地產市場的發展也促進了我國經濟的發展。當時房地產經濟的結構還不夠穩定，對于我國的經濟存在著潛在的威脅。因此，國家正在逐步的通過新的政策法規對房地產以及房地產財務管理進行引導影響，希望能夠優化房地產經濟的結構。有些措施，比如增加土地征收和安置的成本，改變建造開發產品相關的宣傳費廣告費等，都直接的與房地產財務的管理緊密相關，影響著房地產財務管理運行機制的改革，對財務管理提出了新的要求。

二、房地產財務管理特性

房地產財務管理主要負責企業資金的使用和稅收的策劃，這是財務管理的兩個主要方面。一般房地產開發都有大量的資金運轉，產品性質也比較特殊，整個的開發建設周期都要在一年以上，企業也都需要向相關的部門申請才能取得建設資質以及許可證，其銷售時間還會受到專門的監管部門的監督管理。房地產企業一般都是經由招標獲得的土地，這就需要必須有大量的資金作為保障。以上的這些都是需要房地產財務管理部門進行管理，有效的整合企業的資金，確保企業的資金使用的時候還要保證企業的正常運行。一般情況下，房地產企業的營業稅等流轉稅都是在收取預收款的時候就要繳納的，因此財務管理部門就需要做好相關的籌劃工作，估算金額，認真的核算總體的成本，在合理的范圍內減少所需繳納的稅額，增加企業收益。

三、房地產公司財務管理的內容

房地產財務管理部門主要是管理和公司資金使用有關系的活動，一般會涉及到的有以下幾部分。

（一）公司的財務管理工作

主要包括公司的各種財務的收支計劃、資金使用申請的審核、售樓款的收取以及對一些應收款項的催收清理等。還有一些就是日常的資金使用，比如工作費用報銷、稅費報銷以及銀行票據的結算等，都在財務管理的工作范圍內。

（二）公司會計的審核

其工作內容有，對公司的年度會計報表、季度會計報表、月份會計報表進行核算；按照會計制度安排會計核算科目，對明細賬進行記賬、結賬以及對賬。

（三）對公司進行成本核算和管理

通過對工程的合同、預算、設備以及材料等資料進行審核，對成本的指出進行核算，為成本控制提供依據。

（四）對公司經濟進行核算

通過會計核算資料，對公司資料進行統計，在進行活動分析后，判斷公司的財務以及生產經營情況，為公司的管理提供資料支持。

四、房地產企業財務管理運行中的問題

（一）財務管理工作不夠主動

改革開放以來，我國的經濟得到了長足的發展，但是，大多數的行業還處在現代化的初級階段。房地產行業雖然發展很快，可是其財務管理系統還是運用傳統的管理模式，對于工作內容不夠主動，基本上都是通過控制的方式進行的，很少在預算或者是調控這方面有所關注，不利于財務管理工作的發展。現代社會的企業管理需要可以通過核算、分析、控制以及預測等方式，結合公司的發展情況，完成公司的財務管理工作，這樣才能夠更有效的降低公司的財務風險，為企業的發展保駕護航，減少可能會給企業帶來的損失。這些都是我國當前的房地產財務管理系統所欠缺的。

（二）財務管理運行系統不夠完善

要想企業能夠適應市場的競爭，這就需要企業自身的協調，要求企業內部各個部門能夠互相合作，互相協調，優化整合整個企業的資源。財務管理部門也是企業的組成部分，并且是相當重要的一個環節，對于企業的良性發展是非常重要的。一個健全的財務管理系統是企業發展過程中必不可少的，可以直接影響到企業的發展。說起來，企業的財務管理工作是非常復雜的，但是我國的房地產財務管理系統卻還是不夠完善，有著一定的缺陷存在，比如，有些財務部門不能很好的協調各部門的工作，對于預算工作不夠重視，不能提供有效的財務信息，這些也都制約著企業的發展。

（三）財務管理運行體制缺乏統一管理

隨著企業的擴大、發展，有些公司會出現下屬的子公司，對于這些子公司，財務管理部門缺乏統一管理的職能，子公司和總公司的財務管理不能統合，存在著分隔管理的現象，這樣容易產生財務管理上的差異，造成財務管理的混亂，影響公司的后續發展。

五、房地產財務管理的問題優化

（一）提高對財務管理的重視

在我國的房地產企業里，大部分的管理人員對于財務管理系統的重視不夠，基本上只是關注工程的項目。管理人員的輕視造成力財務管理部門的資源短缺，管理力度也就不夠，不能起到應有的作用。長期下來就會影響企業的發展。所以，需要改變管理人員的觀念，提高對財務管理的重視程度，為財務管理部門增加資源分配，引進專業的財務管理人員，提高財務管理水平，為企業的發展提供動力。

（二）房地產企業要改變財務管理觀念

現代的企業財務管理應該變被動為主動，財務管理需要根據企業發展目標的改變，制定相應的財務管理規劃，確定當前的年度以及季度財務計劃。對財務管理人員提出新的管理要求，要求管理人員對每個環節，每個時期都要做好相應的規劃工作，要做到和各個部門多溝通，做好協調工作，主動的去進行財務管理相關的工作，通過主動的工作去發現管理中存在的問題，并及時的提出改進措施，積極主動的工作狀態有利于提高財務管理部門的工作效率，更好的發揮出預算和控制的作用。

（三）完善財務管理系統

強化房地產財務管理系統的機制，建立完善的財務管理系統，可以有效的促進房地產企業的發展。通過對管理系統的完善，建立健全的評估預測系統，發揮每個環節的作用，各環節協調工作，對于上下級，子公司與總公司的財務管理進行統一管理，為企業的發展提供動力。

（四）提升財務管理人員素質

為了提高財務管理部門的管理水平，最直接的就是提高工作人員的綜合素質，低水平的管理人員，缺乏高水平的專業技能，會影響到部門效率的發揮，妨礙企業的正常發展。可以通過招聘的方式引進高水準的專業人才，帶動本企業人員素質的提高，還可以進行相關的專業能力的培訓，盡量的提高他們的管理水平，使之能夠完成本職工作。高水平的財務管理系統對于企業的管理帶來的幫助是不可估量的。

經過文中分析可以知道，財務管理對與企業特別是房地產行業來說是非常重要的，對于企業的發展有著不可替代的作用。雖然房地產行業在我國的發展速度很快，但是還是存在著諸多的問題，特別是在財務管理方面，還有許多急需解決的問題。這些都要求我們改變傳統的財務管理模式，變被動為主動，加強財務管理的觀念，提高管理人員的專業水平，重視財務管理系統，建立健全的財務管理系統，才能夠促進房地產行業的發展，為社會經濟的發展帶來強大的動力支持。

參考文獻

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