房價與人均可支配收入的關系

郜震浩

【摘要】本文以深圳市為例，研究住房價格與城鎮(zhèn)居民人均可支配收入之間的關系。通過Pearson相關分析，可以得出房價與人均可支配收入之間存為正向強相關，以房價為因變量，以人均可支配收入為自變量，進行回歸模型進行比較，其中二次曲線方程的閉合度最高，同時根據(jù)模型參數(shù)建立變量的一般回歸方程。最后通過回歸方程預測人均可支配收入下深圳市2020年的房價走勢。

【關鍵詞】房價 人均可支配收入 相關性分析

一、引言

隨著近幾年房地產(chǎn)市場的大熱，房價成為人民群眾最為關心的話題。影響房價的因素較為復雜，人均可支配收入無疑是影響房價的重要因素。唐鳳嬌以全國的商品房平均銷售價格與居民人均可支配收入為實例，通過構(gòu)建格蘭杰因果關系檢驗模型，指出它們之間的影響方向。最終結(jié)果為居民人均可支配收入是房價的格蘭杰原因[1]。王海滋，崔恩澤依據(jù)北京市人均GDP、人均可支配收入與北京市房價2001～2012之間統(tǒng)計數(shù)據(jù)建立實證分析模型，揭示三個變量之間以往的相關關系，得出房價與人均可支配收入和人均GDP之間呈對數(shù)關系[2]。本文以深圳市統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎，通過建立實證分析模型，揭示房價與人居可支配收入兩者之間的關系，同時建立兩者之間的回歸方程。

二、房價與人均可支配收入的相關性分析

（一）實證數(shù)據(jù)分析

自1998年到2016年深圳市住房均價從5191元/平米漲到2016年的53455元/平米，漲幅達到929.8%，平均每年以13.8%的漲幅（5191×（1+13.8%）18=53455）指數(shù)增長。期間僅1999年、2008年、2011年、2012年出現(xiàn)四次小幅回調(diào)。在2005年以前房價基本保持相對穩(wěn)定，年漲幅保持下10%以下，2006年～2010年房價進入一輪快速上漲，五年累計漲幅達到120.8%，創(chuàng)造了深圳樓市的第一輪高潮。隨后市場進入兩年調(diào)整期，連續(xù)兩年出現(xiàn)負增長。2013年后房價再次進入一輪高速增長，在2016年創(chuàng)下60%的歷史最高漲幅。而同期人均可支配收入從1998年的19213.92元漲到2016年的48695元，整體漲幅153.4%，年平均漲幅為5.3%（19213.92×（1+5.3%）18=48695）。可見，房價的漲幅遠遠大于人均可支配收入的漲幅（數(shù)據(jù)來源：深圳市統(tǒng)計局歷年統(tǒng)計公報）。

當然，影響房價的因素是多方面的，目前國內(nèi)對影響房價的因素研究主要集中在三個方面：一是研究人口結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)周期和房價的影響[3]；二是研究宏觀經(jīng)濟周期對房價和影響[4]；三是研究金融政策對房價的影響[5]；本文主要選取房價與人均可支配收入兩個較為的具體的指標來分析兩者之間的相關性。

（二）變量的Perason相關性檢驗

Pearson相關系數(shù)方法的優(yōu)點在于原理簡單，且不受兩個變量的位置和尺度變化的影響，容易程序化，在SPSS中已經(jīng)有了成熟的模塊[6]。Pearson相關系數(shù)取值范圍在[-1，+1]，-1代表負相關，+1代表正相關，0則代表不存在相關關系。兩連續(xù)變量間相關的強弱沒有規(guī)定數(shù)值，一般而言，兩者的關聯(lián)度在0.8以上即可認為其關聯(lián)性很強，而在0.5-0.8之間認為具有一定的關聯(lián)性，而在0.5以下則認為兩者之間關聯(lián)性很小[8]。

以深圳市歷年房價和人均可支配收入為變量代入SPSS軟件進行Perason相關性模型分析可以得出兩變量的相關系數(shù)r=0.882，為正向強相關。同時雙側(cè)檢驗P=0.000，可以拒絕零假設，人均可支配收入可以影響房價。

（三）曲線回歸分析

以房價為因變量，以人均可支配收入為自變量，代入SPSS軟件進行曲線回歸分析，分別變量進行線性、對數(shù)、二次曲線、次方、S、增長、指數(shù)和Logistic共8種模型分析，結(jié)果顯示二次曲線模型相關性最大[8]（R=0.838）因此房價與人均可支配收入存在二次曲線關系。

（四）回歸方程的建立和房價預測

假設Y為深圳市銷售房價，X為人居可支配收入，則二次曲線回歸模型的一般方程轉(zhuǎn)換如下：

Y=a+b1X+b2X2

其中：a、b均為模型系數(shù)。

根據(jù)深圳市經(jīng)濟數(shù)據(jù)二次曲線回歸分析，常數(shù)a=25028.292，b1=-1.79，b1=4.419E-5，代入一般方程可得出房價與人均可支配收入的二次曲線一般方程為：

Y=25028.292+（-1.79）X+4.419×10-5X2

根據(jù)以上方程，我們可以通過人均可支配收入的數(shù)據(jù)預測未來幾年深圳市房價的走勢。根據(jù)《深圳市人口與社會事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》公布的數(shù)據(jù)，到2020年深圳城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入要達到60000元，代入上述方程得出2020年深圳房價將達到76712元/平米。

三、結(jié)語

總體來看，預計到2020年深圳市人均可支配收入為60000元，預計五年累計漲幅為23.2%，隨著人均可支配收入的提高，人民對于住房的需求也將進一步的提升，在人均可支配收入的支撐下到2020年深圳市住房均價將達到76712元/平米，與2016年均價相比未來五年的累計整體漲幅為43.5%，明顯高于人均可支配收入的漲幅。因此通過適當?shù)暮暧^政策來控制房價是必要的措施。

參考文獻

[1]唐鳳嬌.房價與居民人均可支配收入的因果關系分析[J].城市建設理論研究，2015（30）：02-03.

[2]王海滋，崔恩澤.北京人均可支配收入和人均GDP與房價關系[J].山東建筑大學學報2013（04）：02-03.

[3]戴國海.人口結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)周期性波動的影響[J].金融觀察2011（07）.

[4]孔雪琳.房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟關系研究綜述[J].經(jīng)濟廣角2013（09）.

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[6]張文彤，董偉.SPSS統(tǒng)計分析[M].北京：高等教育出版社，2004.

[7]張建勇，高冉，胡駿，鄭揚.灰色關聯(lián)度和Pearson相關系數(shù)的應用比較[J].赤峰學院學報（自然科學版）2014（11）：02-03.

[8]何曉群，劉文卿.應用回歸分析（第三版）[M].北京：中國人民大學出版社，2011.