“后營改增時代”房地產業稅收聯動機制研究

伍輝念

摘要：2016年5月1日，房地產業、建筑業、金融業和生活服務業等四大行業全面納入營改增，標志著國家稅務總局自2012年1月1日開始推行的營改增試點工作進入了最后攻堅階段。截止2018年4月30日，房地產業迎來營改增2周年。過去的兩年，房地產業機會與挑戰并存，稅務風險也逐漸加劇，為更好地適應行業發展新態勢，尋求新的利潤增長點，稅務籌劃工作勢在必行。文章擬以房地產業稅收聯動機制研究為切入口，為房地產業精益化管理提供切實可行的稅收保障機制。

關鍵詞：“后營改增時代”；房地產業；稅收聯動機制

一、房地產業稅收聯動機制

房地產業稅收聯動機制，意味著后營改增時代，房地產業已不能再按照營業稅時代的粗放型管理模式開展稅務籌劃工作，而應通盤考慮房地產業各稅種之間的聯動關系，特別是三大主要稅種（增值稅、土地增值稅、企業所得稅）之間的聯動關系。原營業稅時代，作為價內稅的營業稅，直接影響土地增值稅及企業所得稅；增值稅時代，作為價外稅的增值稅，對土地增值稅及企業所得稅的影響不再那么直接，他們之間的關系也變得相對復雜，文章主要研究房地產業三大主稅種之間的聯動機制，尋求房地產業最優稅務籌劃思路。

二、“后營改增時代”房地產業稅收聯動機制研究

（一）“后營改增時代”房地產業稅收聯動機制原理

假定房地產企業所有項目均執行一般計稅，且不考慮其余稅種的影響，構建衡量房地產業整體稅負的模型如下：

RETT=增值稅（VAT）+土地增值稅（LVIT）+企業所得稅（CIT）+ε（1）

其中：RETT-房地產業整體稅負，ε-房地產業涉及的其余稅種

增值稅（VAT）=（房地產銷售收入-對應土地款）/1.11*11%-進項稅額（2）

土地增值稅（LVIT）={（房地產銷售收入/1.11+對應土地款/1.11*11%）-不含稅扣除金額}*適用稅率-不含稅扣除金額*對應速算扣除數（3）

企業所得稅（CIT）=（房地產銷售收入/1.11-不含稅成本-稅金及附加-期間費用-資產減值損失+公允價值變動損益+投資收益+營業外收支凈額）*適用所得稅稅率（4）

從上述（1）～（4）模型得知，房地產業稅收聯動機制原理如下：①增值稅直接影響土地增值稅、企業所得稅；②增值稅通過影響土地增值稅，從而間接影響企業所得稅；③土地增值稅直接影響企業所得稅；④企業所得稅除受三大主稅種影響外，還受很多其他因素的影響，比如期間費用、資產減值損失、公允價值變動損益、投資收益、營業外收支凈額等。

（二）“后營改增時代”房地產業稅收聯動機制影響因素

從上述稅收聯動機制模型及相關原理得知：影響房地產業稅收聯動機制的因素很多，下面著重從稅收聯動機制的三大主要稅種影響因素，剖析房地產業稅收聯動機制影響因素。

1.增值稅影響因素

從模型（2）容易得知，影響增值稅的主要因素有：房地產銷售收入、允許扣除的土地款以及可以抵扣的進項稅額。其中：房地產銷售收入，主要受市場價格、業態分布的影響；允許扣除的土地款，一般需要取得省級以上財政票據；可抵扣的進項稅額，取決于企業對進項稅發票的管理程度和稅務風險把控水平。

2.土地增值稅影響因素

從模型（3）容易得知，影響土地增值稅的主要因素有：房地產銷售收入、允許扣除的土地款以及不含稅扣除金額。其中：（房地產銷售收入/1.11+對應土地款/1.11*11%），其實就是剔除增值稅銷項稅額，并考慮土地款稅前抵扣對土地增值稅的影響；而允許扣除的土地款及不含稅扣除金額，主要受企業對相關票據及增值稅專用發票管理水平的影響。

3.企業所得稅影響因素

從模型（4）容易得知，影響企業所得稅的主要因素有：房地產銷售收入、不含稅成本、稅金及附加、期間費用、資產減值損失、公允價值變動損益、投資收益以及營業外收支凈額等。其中：房地產銷售收入、不含稅成本，影響因素跟增值稅、土地增值稅一樣；稅金及附加主要受增值稅及土地增值稅影響。

（三）“后營改增時代”房地產業稅收聯動機制實踐意義

從稅收聯動機制原理及影響因素分析得知：為確保房地產業在后營改增時代，整體稅負只增不減，各房地產企業需要做好以下幾個方面的工作：

（1）后營改增時代，房地產業稅務籌劃，必須通盤考慮，不能顧此失彼，通過構建稅收聯動機制模型，提前籌劃好項目整體稅負，充分考慮增值稅、土地增值稅及企業所得稅之間的聯動關系，確保項目整體稅負控制在較低水平；

（2）配備專職稅務會計人員，做好增值稅專用發票管理，確保增值稅進項稅額如數及時認證并申報抵扣；同時，需要控制好銷售開盤節奏，因為銷售開盤節奏直接影響增值稅納稅義務時點；其次，特別注意外來取得建安企業發票，根據《國家稅務總局公告2016年第70號》第五條有關規定：營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發票，需在發票的備注欄注明建筑服務發生地縣（市、區）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額，以免造成不必要的稅費損失；

（3）房地產業因其行業特殊性，涉及的稅種多達10幾個，文章并未對除增值稅、土地增值稅及企業所得稅之外的其余稅種影響因素進行展開分析，實際上其余稅種也是房地產業經常涉及的，比如：契稅、個人所得稅、房產稅、印花稅、土地使用稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、耕地占用稅等，且這些稅種同樣會對房地產業三大主稅種產生一定程度的影響，他們之間同樣存在千絲萬縷的聯系。這些稅種如果籌劃不好，也會對房地產企業整體稅負造成不可估量的影響，甚至引發不必要的稅務風險。房地產企業可以通過具體數據對稅收聯動機制模型進行實證分析，并結合項目具體實際情況，尋求所開發項目綜合稅負的動態最優平衡。

三、“后營改增時代”房地產業稅收聯動機制未來預期

房地產業自2016年5月1日納入營改增以來，全行業減稅取得了明顯的成效，但因不同企業情況各不相同，并不見得所有企業都實現了一定程度的減稅，相反，有的房地產企業，營改增后，其稅負不降反增，這是一個值得房地產企業深入思考的問題。文章通過構建房地產業稅收聯動機制模型，對房地產業稅收聯動機制原理及其影響因素進行了剖析，為房地產業從容應對后營改增時代稅務籌劃，加強稅收精細化管理，嚴控稅務風險，實現整體稅負相對較低水平，確保公司預期利潤順利達標，起到了一定的指導意義。

參考文獻：

[1]張運賢.芻議“營改增”對房地產企業未來影響及對策[J].會計師，2014，14：43-44.

[2]陳素娣.“營改增”對房地產企業財務管理的影響分析[J].經營管理者，2016（09）：62.

[3]馬紅濤.營改增后關于房地產企業土地增值稅清算的思考[J].財會學習，2017（10）：162+164.

[4]楊陽.全面推行營改增對企業的影響及應對措施[J].中國集體經濟，2017，5（13）.