美國購房者如何化解產權風險

黃永明

一個獨立的第三方會對房產的產權進行調查，這就是產權公司的工作。在產權清晰、可以過戶的情況下，他們會給買家出一套產權保險

一對山東的老兩口，買了一套商品房，房產證幾年都沒有辦下來，他們并沒有多想，直到看到法院貼在樓下的告示，才知道他們的房子要被拍賣用于償還開發商的欠債。原來，開發商在把房子賣給他們之前，先把它拿去做了抵押。迫不得已，老兩口上陣參與競拍，第二次把他們的房子買回來，才得以在這里繼續住下去。而他們的第一筆購房款一百多萬元還不知道能不能要回來。

最近《今日說法》播出的這件案子，讓我吃驚不小。在這個一波三折的故事當中，夫妻倆最初買房的時候，只是看到開發商表面上很正規，廣告宣傳的聲勢也很大，便對開發商深信不疑。我在想，這里面有個很大的漏洞啊——中國的購房者如何才能知道他們要買的房子的產權有沒有問題呢？我回想自己當年在北京買房的經過，似乎也想不起哪個環節對房屋產權做過調查。還好我是幸運的，后來順利拿到了房產證。

我現在居住在美國，美國的房產產權出問題的花樣一點不比中國少。

比如，你買了一套新建的房屋，沒多久，你發現，由于開發商欠施工方的款項，施工方在小區所有的房子上都加了一個留置權，你的房子也沒能幸免。這導致房屋的產權有瑕疵，你無法出售你的房子。

或者是，我們得克薩斯州有一種情況叫“逆權侵占”，也就是，如果有人在你的土地上居住了十年你都沒趕他走，那他就自動獲得了他居住的那塊地的產權。這種法律規定有年頭了，遙想當年廣袤的美洲土地誰的都不是的時候，那可不是誰住得久就是誰的嘛！在今天，這樣的情況也可能構成一種產權風險。

美國人怎么堵住這種漏洞？產權公司這一角色在這個過程中發揮了極其重要的作用。

房產交易過程中，一個獨立的第三方會對房產的產權進行調查，這就是產權公司的工作。在產權清晰、可以過戶的情況下，他們會給買家出一套產權保險。

與其他類型的保險“保未來”不同，產權保險是“保歷史”的——它覆蓋的時間段是從產權過戶這一天，向過去無限逆推。一旦后續出現了產權糾紛，它會向屋主和貸方做出賠付。也就是說，如果你買房時辦了貸款，那么產權保險也會保障出借人的利益不受損失。

同一套房子，每發生一次過戶，產權保險都需要重新辦理一次，因為產權公司要確認房產的產權在最近一任屋主手上的時候沒出什么問題。

這樣一來，假設山東那老兩口在美國買房遇到同樣的情境，首先在購買的時候，交易就不可能完成。因為產權公司會發現開發商無權出售這套房子。退一步講，即便是這房子被交易了，那出現了問題，老兩口的損失也會有產權公司做出補償，不至于要他們第二次購買這套房子后，再另行設法追討第一筆錢。在那個真實案例中，開發公司早就注銷了，這老兩口能否追回那筆錢真是天知道了。

近些年來，美國的產權保險變得越來越完善。假設說你的房子是150萬元買的，過了幾年它漲到200萬元，這個時候產權出現糾紛，產權保險如果仍以150萬元來賠付，你可能還是會有損失。于是，現在很多公司提供了靈活的方案，讓你能夠增加保額。比如它會讓保額每年遞增10%，或者允許你按需購買更多保額。

在一些人的眼里，產權保險只是產權公司巧立名目賺錢的一種方式，因為實際中發生賠付的情況很少。我甚至聽到一些專業的房地產經紀人也持有這種觀點。

產權保險不便宜，但賠付之所以發生得少，并不是在于它是巧立名目的產物。真正的一個原因是，產權公司在承保前，會尋找產權可能存在的瑕疵并進行修復。這就好像電梯保險在承保前先把電梯里里外外檢修一遍，那么后續發生問題的概率當然就低了。

（作者系美國得州注冊房地產經紀人）