淺論房地產企業財務管理

衰野

【摘要】當前，國際形勢越發嚴峻，規模越大的企業面臨的挑戰越加嚴重，財務管理，行政調整，業務整合等都是我們需要緊急面對的問題。企業需要立足，必須以最短的時間進行調整，財務管理是重要一環。將其從單一性質的對務核算升級為財務管理與決策，有助于企業快速實現平穩過渡。

【關鍵詞】房地產企業；財務管理；問題及措施

房地產行業是我國國民經濟發展中的重要支柱，在我國經濟發展過程中發揮著舉足輕重的作用。伴隨著行業整體的快速發展，房地產企業數量出現井噴式上漲，管理水平良莠不齊。在目前國家宏觀調控不斷升級的情況下，企業如果想根本提高行業競爭力，在激烈的競爭中脫穎而出，急需專注研究成本控制與管理了。

一、房地產企業財務管理過程存在問題分析

（一）資本結構不合理，負債率高

房地產行業投資大，周期長，對于從項目審批到土地審批到最終竣工并投入使用，投資量大，回收期慢。民營房地產企業融資難度較大，很多企業為了獲得資金，不考慮融資成本，借貸成本資金非常高，不考慮自有資金和借人資金的比例，他們為了度過眼前的財務難關，盲目借貸，導致資本結構不合理，沒有考慮到高額的利率給公司帶來的負擔，最終資不抵債。

（二）不重視成本和費用的管理

成本費用管理一般在企業經營活動中進行，主要對企業的產品成本與營業費用進行預算，主要作用是全面開展管理工作，對民營房地產企業進行分析，節省更多成本，有效控制企業成本，從而提高企業的市場競爭力。很多民營房地產企業對成本費用管理不重視，沒有采取財務管理手段。他們沒有監督和控制企業經營和生產的全過程，不重視財務預算管理，也沒有制定財務預算計劃和體系，導致財務管理比較隨意，造成企業成本提高。

（三）內部控制制度不完善

大多數中小型民營房地產企業還沒有建立健全的內部控制制度，企業主要依靠管理人員來監督和控制。一些企業沒有專門的財務人員，財務人員和一些管理職位沒有分開，更沒有建立企業內部控制制度，對企業的財務進行管理，導致財務問題經常出現。

（四）財務人員素質不高，財務管理意識淡薄

大多數民營房地產企業并沒有則務管理的意識，他們設置財務部門只是為了解決企業融資的問題。由于忽視了企業的則務管理，不重視高級人才的引進，也沒有對則務人員進行培訓，則務人員由于素質低下、財務管理水平不高，造成企業則務信息混亂，不能體現企業財務的真實性和客觀性，導致決策失誤。

（五）融資渠道較為單一

大部分民營房地產企業的主要資金來源是依靠銀行貸款，自籌資金的能力較弱，而且自籌資金大部分來自購房者的定金和預付款，自備資金少之又少，如今的房地產市場不似以前紅火，庫存越來越多，加劇了房地產企業的資金困難，隨著房地產企業的負債率的提高，從銀行借款的資金成本也不斷上漲。此外，國外房地產政策頻出，嚴格控制過熱地區和重度民營房地產企業貸款規模，房地產業銀行信貸緊縮，導致民營房地產企業融資困難。隨著時間的推移，民營房地產企業資金鏈斷裂的風險也逐漸增大。

二、房地產企業財務管理措施

（一）財務共享促進管理升級

財務共享系統是如今企業集團進行財務管控的新手段和新思路，在實際運行時，往往能夠起到重要的促進作用，以幫助企業建立其高效的財務管理運行模式，促進管理的不斷升級。財務共享能夠深入的讓企業的各項制度區域完善和標準，在一定時期內使之能夠盡快整合企業資源，進行合理調配。

（二）業務融合促進管理多樣

不斷將單一核算會計升級為管理會計，并在此基礎上與業務相互融合，促進財務和業務運營的深入交互，形成具有特色化的業務一財務結合模式。從而以財務手段促進業務開展，合理把控業務運行中存在的風險，規范業務的開展模式，規范企業的發展方式。并隨企業業務模式的越加豐富和多樣，將業務財務作為財務管理中的獨立部分進行管理，以此優化管理、提升效率，更能夠深入結合發展實際，為高層的管理決策提供有效建議。成熟化的業務財務能夠發揮管理者及引領者的職能，不斷促進業務模式的翻新及發現新的業務增長點。

（三）營造良好的內部控制環境

對房地產公司來講，內部環境是否良好，不僅會對企業制定戰略目標、組織業務活動、識別和評估風險產生直接影響，還會在一定程度上影響企業內控活動的設計、信息溝通系統的建立、監控活動的執行情況等。相關研究說明：內部控制水平低是引發大部分公司破產的直接原因。因此，房地產公司應當出營造內控環境人手，通過企業文化建設、加強員工培訓、引導員工參與公司內部控制管理等手段，在公司內部營造良好的環境，為內控制度的施行奠定堅持的基礎。

（四）對增值稅管理工作進行積極完善

房地產在進行稅改后，企業內部應依照實際情況，制定出合理的財務管理制度。在營改增獲利背景下，應應對營改增帶來的挑戰。針對營改增問題，房地產企業應制定相關政策，同時將增值稅進行系統性規劃。另外，在經營管理中，應積極完善財務管理，確保財務混亂向合理方向流轉。針對合作企業進行選擇時，房地產企業應確保自身財務管理具有合理性，同時供應商應開出相關增值稅發票，這樣才能促進企業內部財政管理具有穩定性。

（五）提高財務人員的財務核算能力

賬務管理人員的工作難度會伴隨著“營改增”的稅收政策的實施而大大的進行了增強。所以要不斷地對則務管理人員進行“營改增”政策的相關學習，讓他們深層次的對營改增政策的基本原理進行理解明白。則務管理部門要經常性的與國家稅務部門保持較好的聯系，時刻將稅收政策的新動向掌握住，并且時刻保持清醒和靈活的大腦。不在采用原有的工作思路，而是使用新的思路。要對財務工作人員的核算的能力和綜合的素質進行稅務知識技能培訓的方式。如果一些個房地產企業有便利的條件，可以專門請專業的會計師為則務人員對“營改增”稅收制度進行細致的講解。最后，房地產企業要高度重視考核制度的完善，通過對財務工作的具體的考核，來使得則務的工作人員，有責任的意識，這樣他們便自覺的積極的去進行工作，從而使得其企業中則務部門的工作的效率大大的得到了提高。

三、結語

總之，房地產企業需要加強對財務人員的培訓，使其提升專業水平及綜合素質，增強風險意識。財務管理人員應暢通和決策者之間的溝通渠道，積極與稅務部門交流，及時掌握最新政策，營造良好的外部環境。

參考文獻：

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