房地產企業財務審計風險及對策分析

朱宏

【摘要】我國經濟增長進入“新常態”，房地產企業負債壓力大，去庫存壓力大；而且注冊會計師的業務水平有限，對審計風險意識不強，使得房地產行業面臨較高的審計風險。本文便從房地產企業財務審計風險及對策方面展開討論。

【關鍵詞】房地產企業；財務審計；風險及對策

隨著我國進入經濟“新常態”，國家相繼出臺一系列抑制房地產過熱的政策，從全國范圍來看，房地產市場整體出現供過于求的現象。房地產企業庫存加大，債務負擔加重，財務風險加大，導致審計人員面臨較高的審計風險。注冊會計師應采取恰當的審計程序防范房地產企業審計風險，提升相關審計的效率與質量。

一、房地產企業的審計風險

（一）房地產企業審計的重大錯報風險

一是關注房地產企業的持續經營能力。持續經營是會計的四大基本假設之一，是企業編制財務報表的重要基礎，也是注冊會計師評價企業財務報表的依據。要綜合考慮被審訓單位凈資產和營運資金、不能償還的到期借款、未來現金流量凈額等財務指標，評價市場、客戶、供應商等經營情況，以及是否存在大額抵押、擔保、未決訴訟等其他情況，評價企業對持續經營能力做出的評價是否恰當，考慮其對審計意見的影響；二是收入確認是否符合確認標準。銷售收入是財務報表的重要組成部分，是評價企業經營業績的重要依據。由于房地產企業銷售方式的多樣性，銷售收人的形式也呈現多樣性，例如：預售收入、購房定金、押金、銷售退回等；再加上企業會計準則與稅法的差異，房地產企業的收入確認存在較高的重大錯報風險；三是關注房地產企業開發成本。房地產企業成本核算范圍廣，包括土地出讓金、拆遷補償款、建安費、咨詢費等多方面。要充分檢查土地出讓合同等相關書面材料。而且房地產企業需投入大量資金、開發周期長，通常有大量借款，正確區別資本化利息和費用化利息對房地產開發成本有很大影響。四是關注企業的關聯方交易。關聯方交易具有隱蔽性，企業在財務報表中應當充分披露關聯方名稱及其交易。一般情況下，企業的關聯方不會導致財務報表重大錯報風險，但有時，企業的對于管理方交易未按照的正常的市場交易條款進行，使得財務報表沒有公允反映企業的交易情況，由此導致財務報表產生重大錯報風險。五是關注存貨跌價準備的計提。存貨減值損失是企業調節利潤的重要手段，對企業所得稅額產生重要影響。

（二）房地產企業審計的檢查風險

一是沒有識別出房地產企業審計中的重大錯報風險。由于房地產企業本身業務量大，涉及的會計處理專業且復雜，增加了審訓人員識別審計風險的難度。

二是沒有設計或者執行恰當的風險評估程序。注冊會計師實施恰當的風險評估程序，能夠為識別和評估財務報表層次和認定的重大錯報風險提供基礎。風險評估程序應當包括：詢問管理層以及被審計單位內部其他人員；分析程序；觀察和檢查。風險導向審計，要求注冊會計師以審計風險作為出發點和落腳點，首先要了解被審計單位及其環境，識別和評估重大錯報風險。房地產企業審計工作量大，審計難度大，再加上審訓人員自身素質的限制，如果審計程序設計和執行不恰當，不僅不會識別和評估出被審計單位的重大錯報風險，而且還會陷入被審計單位的誤區，影響審計效率和效果，加大審計風險。

三是沒有采取恰當的審計程序應對審計風險。在房地產企業審計中，注冊會計師應當針對重大錯報風險確定總體應對措施，設計和實施進一步審計程序。對于總體應對措施，要增加審計程序的不可預見性；進一步審計程序包括控制測試和實質性程序。如果注冊會計師選擇了不恰當的審計程序、審計過程執行不恰當或者錯誤解讀了審計結論，會加大審計的檢查風險。加之，注冊會計師審計工作的時間和成本的限制，注冊會計師通常并不對所有的交易、賬戶余額和披露進行檢查，檢查風險不可能降低為零。

二、房地產企業財務審計風險控制對策

（一）重點審計成本費用歸集是否真實

房地產企業開發涉及大量成本費用，其歸集和核算工作量大。一是開發成本的核算項目一般包括：地價、拆遷補償款、建安費、基礎設施費、公共配套設施費等；二是房地產開發項目往往需要舉借外債，在項目開發期間，符合條件的利息費用可以資本化，就需要正確核算利息費用并在各個項目間進行分配：三是有時在同一塊土地上開發的房屋有不同用途，例如，商用、住宅樓、力、公樓等，不同用途的房屋銷售價格不盡相同，為正確核算成本也需要根據不同用途在房屋之間進行成本的分攤；四是不同地段的開發項目成本有時也有很大差距。審訓人員在對房地產進行審訓時，就要充分關注被審訓單位成本費用的歸集與核算。一是檢查相關的合同、發票，招投標書等書面或電子證據；二是使用分析程序，結合地域、區位、路段，商業繁榮程度等因素，分析成本是否合理；三是對于利息費用采用重新訓算的審計程序；四是運用項目經驗，保持職業謹慎。

（二）將分析程序用于審計

1.用作風險評估程序。可以使注冊會計師發現財務報表的異常變化，包括對賬戶余額的變化分析、趨勢分析、比率分析。還可以分析被審計單位的財務狀況和盈利能力，發現被審訓單位的持續經營能力問題。房地產企業在財務方面出現下列情況表明企業持續經營能力存在重大疑慮：企業營運資金出現負數，過度依賴短期借款為長期資產籌資，經營活動產生的現金流量凈額為負數，關鍵財務比率不佳（如資產負債率）等。2.用作實質性程序，結合細節測試對關鍵賬戶或余額進行審計。例如，根據租金水平、空置率等可以測算出總的租金收入；根據營業稅金及附加賬戶金額可以測算出是否存在隱瞞收入的情況。3.用于對財務報表的總體復核。在審計工作臨近結束時，注冊會計師運用分析程序確定財務報表整體是否與其對被審訓單位的了解一致，實施的審計程序是否充分、適當，即是否可以將審計風險減低到可接受的低水平。

（三）加強計算機輔助審訓技術的應用

伴隨著房地產企業業務量的增加、會計信息化的成熟，注冊會計師應當加強對訓算機審計技術的應用。審訓人員的訓算機審計知識儲備，直接影響檢查風險。在房地產審計中，應當推行計算機審計。會計師事務所可以通過培訓或者深造的方式，培養一批計算機審計的專業人才，應對信息化環境下房地產企業的審計風險。

三、結語

在日益復雜的形勢下，對注冊會計師來講，應對房地產企業審計風險尤為重要。因此，本文進一步了解和應對房地產企業審計風險。

參考文獻：

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