房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理研究

蔣健民

成本管理作為企業(yè)現(xiàn)代化管理的產(chǎn)物，對(duì)節(jié)約成本并提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益有著重要的意義，由于房地產(chǎn)企業(yè)具有投資數(shù)額較高，周期長(zhǎng)且整體的風(fēng)險(xiǎn)性較大的特點(diǎn)，更是需要借助成本管理來(lái)嚴(yán)格控制建設(shè)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)中的金額，從而達(dá)到約束和監(jiān)管的作用，在規(guī)避潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，為房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的良性發(fā)展獻(xiàn)力。

一、成本管理的概述以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本構(gòu)成內(nèi)容

（一）概述

成本管理主要指的是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中開(kāi)展的成本核算、成本分析、成本決策以及成本控制等一系列科學(xué)管理的總稱(chēng)，作為企業(yè)管理中的重要組成部分，成本管理對(duì)提升企業(yè)內(nèi)部管理水平并規(guī)范經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)核算、改進(jìn)企業(yè)內(nèi)部管理等有著重要的幫助。一般來(lái)說(shuō)，進(jìn)行成本管理的主要目的是為了充分調(diào)動(dòng)企業(yè)內(nèi)部的全體成員，在保證企業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的前提下，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等各個(gè)環(huán)節(jié)展開(kāi)科學(xué)的管理，以此在降低成本的基礎(chǔ)上獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益。成本管理一般是以管理為核心，以核算為手段、效益為主要目的對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行事前的測(cè)定、事中的控制以及事后考核的一個(gè)過(guò)程，并以此來(lái)形成一種全企業(yè)、全過(guò)程、多層次、多立體的成本體系。在開(kāi)展成本管理時(shí)，首先要認(rèn)真開(kāi)展成本預(yù)測(cè)工作，對(duì)階段內(nèi)的成本水平和目標(biāo)進(jìn)行規(guī)劃，并對(duì)成本目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方案進(jìn)行有效的成本決策，還要加強(qiáng)成本日常的審核監(jiān)督，要及時(shí)發(fā)現(xiàn)生產(chǎn)過(guò)程中的損失情況，采用合適的成本核算方法來(lái)促進(jìn)企業(yè)不斷的改善成本管理工作，還要分解成本，對(duì)其進(jìn)行管理和考核，從而達(dá)到成本管理的目的。

（二）構(gòu)成

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目在進(jìn)行企業(yè)成本管理過(guò)程中主要包括三部分。一是開(kāi)發(fā)成本，開(kāi)發(fā)成本包括土地價(jià)款，也就是為了獲得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)所發(fā)生的全部費(fèi)用，例如土地價(jià)款、土地契稅、土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)等。還有前期工程費(fèi)，指的是在得到土地開(kāi)發(fā)權(quán)后，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期所發(fā)生的水文地質(zhì)勘查費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)等費(fèi)用。另外還有基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、資本化利息以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等。其次為期間費(fèi)用，期間費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用。最后為稅金，也是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行成本管理中最為重要的一個(gè)部分，主要包括土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅及附加等稅種。土地增值稅指的是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物以及構(gòu)筑物并在此基礎(chǔ)上所取得的單位和個(gè)人以及轉(zhuǎn)讓所獲得的收入，通過(guò)計(jì)稅的方式體現(xiàn)出來(lái)，并向國(guó)家繳納。營(yíng)業(yè)稅及附加指的是消費(fèi)稅、資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等，這類(lèi)的稅金一般都是當(dāng)月根據(jù)銷(xiāo)售額和相關(guān)的成本，按照相關(guān)的規(guī)定稅率來(lái)計(jì)算得出。

二、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程成本管理存在的問(wèn)題

首先，當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目沒(méi)有實(shí)行嚴(yán)格的預(yù)算管理，主要體現(xiàn)在很多房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理者和負(fù)責(zé)人都將更多的重視程度轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟(jì)效益等方面上，卻忽略了內(nèi)部預(yù)算管理，所制定的預(yù)算管理體制不夠完善，甚至一些企業(yè)內(nèi)部的預(yù)算管理流于形式，無(wú)法對(duì)成本管理起到有效的促進(jìn)作用。其次，當(dāng)前很多房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目忽視了投資目標(biāo)決策階段的管理控制，造成了成本支出失控，體現(xiàn)在很多企業(yè)的管理者對(duì)決策方面的成本管理意識(shí)不足，再加上房地產(chǎn)項(xiàng)目前期的投資金額巨大，缺乏內(nèi)部控制，也沒(méi)有建立成熟合理的內(nèi)部控制指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，致使經(jīng)濟(jì)活動(dòng)運(yùn)行和決策出現(xiàn)失誤，會(huì)在無(wú)形中為企業(yè)的良性發(fā)展帶來(lái)了巨大的阻礙，這也是當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中最為薄弱的部分。最后，當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目并沒(méi)有加強(qiáng)竣工方面的成本控制，并忽視了動(dòng)態(tài)地造價(jià)管理，僅僅對(duì)事前的控制、事中的控制，卻沒(méi)有采取有效的措施方案，更是缺乏項(xiàng)目直到竣工完成并驗(yàn)收的全過(guò)程造價(jià)控制管理。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的幾點(diǎn)重要舉措

（一）制定完善的預(yù)算管理機(jī)制

制定完善的預(yù)算管理機(jī)制是當(dāng)前提升房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全工程成本管理水平的重要舉措，在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)的過(guò)程中，難免會(huì)出現(xiàn)因細(xì)節(jié)上的差異造成實(shí)際的預(yù)算執(zhí)行與所制定的預(yù)算不相吻合符等情況的發(fā)生，為了有效的規(guī)避這一問(wèn)題，就要提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部預(yù)算管理水平，通過(guò)提升管理者的重視程度以及重新審視預(yù)算管理中存在的不足來(lái)制定完善的預(yù)算管理體系，促使內(nèi)部預(yù)算管理活動(dòng)與房地產(chǎn)所開(kāi)展的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)相吻合，還要在此基礎(chǔ)上建立健全完善的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，通過(guò)動(dòng)態(tài)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制來(lái)及時(shí)反映出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中潛在的風(fēng)險(xiǎn)，從而在第一時(shí)間進(jìn)行合理有效的解決，也能將預(yù)算資金控制在一定范圍內(nèi)，促使房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)能夠平穩(wěn)的運(yùn)行。

（二）加強(qiáng)目標(biāo)決策的控制并制定內(nèi)部控制指標(biāo)評(píng)價(jià)體系

加強(qiáng)目標(biāo)決策的控制并制定內(nèi)部控制指標(biāo)評(píng)價(jià)體系是當(dāng)前提升房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目全工程成本管理水平的又一重要舉措，在制定決策的過(guò)程中也需要考慮多方面的因素，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查以及實(shí)際探究等來(lái)進(jìn)一步了解當(dāng)?shù)氐南M(fèi)水平、裝修標(biāo)準(zhǔn)、周邊建筑以及同行業(yè)的建筑項(xiàng)目地點(diǎn)等，從而做好正確的決策，找好目標(biāo)人群，根據(jù)目標(biāo)人群的喜好來(lái)設(shè)計(jì)合適的風(fēng)格，以此來(lái)針對(duì)性的制定房屋建筑裝修計(jì)劃，也能有計(jì)劃的制定成本管理內(nèi)容。除此之外，還要在此基礎(chǔ)上建立內(nèi)部控制指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，了解房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部控制的具體要素，并在此基礎(chǔ)上制定合理的指標(biāo)評(píng)價(jià)體系，通過(guò)指標(biāo)評(píng)價(jià)合理規(guī)劃、控制成本管理內(nèi)容。

（三）加強(qiáng)竣工階段的成本控制

竣工驗(yàn)收的依據(jù)作為項(xiàng)目總體成本核算的基礎(chǔ)，需要包括初步設(shè)計(jì)、施工圖、施工技術(shù)驗(yàn)收規(guī)范等，并需要有關(guān)部門(mén)的審批調(diào)整和修改，在加強(qiáng)這一階段的成本控制首先需要做到嚴(yán)格的檢查工程的竣工結(jié)算，其中包括竣工文件的審查、合同條款的核對(duì)以及落實(shí)設(shè)計(jì)變更簽證等，還需要根據(jù)圖紙來(lái)具體的核實(shí)工程的數(shù)量以及單價(jià)，特別是要引進(jìn)當(dāng)前先進(jìn)的計(jì)算方式計(jì)算手段，轉(zhuǎn)變以往傳統(tǒng)的人工計(jì)算方式，并盡可能的減少誤差的產(chǎn)生，提升竣工結(jié)算的精準(zhǔn)度。

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本管理對(duì)企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提升經(jīng)濟(jì)效益有著巨大的幫助，也能有效的避免因投資失控造成企業(yè)面臨經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的局面。因此，采取嚴(yán)格的合同管理措施、加強(qiáng)投資目標(biāo)決策階段的控制舉措、加強(qiáng)竣工階段的成本控制加強(qiáng)房地產(chǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制的重要舉措，更是必經(jīng)之路。