房地產開發流程及財務管理核算探究

湯杰

摘要：自從黨的十九大以來，社會主義市場經濟得到了空前的發展，房地產行業也正乘著這一東風加速自身發展的腳步。本文從房地產開發流程的角度出發，結合筆者的實際經驗對房地產開發流程中的財務管理核算進行了一些探究。

關鍵詞：房地產；開發流程；財務管理；經濟核算

房地產行業作為我國的支柱產業資源，其融于社會的各行各業，但是其根本的原動力是房地產自身的開發。房地產行業的健康發展不僅僅關系到我國社會國民經濟全局的健康發展，還對于改善我國居民生活條件，生活質量等方面具有著積極的促進作用，并且由于房地產行業涉及到各行各業，其建筑、建材、化工、電子電器等眾多相關產業也是需要積極帶動的。

一、房地產開發流程階段劃分

（一）前期策劃和決策階段

在進行一個房地產項目開發的過程中，前期準備階段是最為重要的，這個階段主要包括兩個部分。第一是投資機會的研究：在這一部分開發商往往需要對擬建項目的信息進行廣泛的市場研究，包括當地政度的政策，宏觀的經濟環境，周邊的自然環境，當地的市場金融環境等等進行良好的深入研究，這也能才能確保項目開發的順利和完整性，從而正確擬建項目目標。第二是項目立項：通過對項目機會的敏銳把握，進一步的進行項目立項，在市場調研報告的基礎上進行投資預估以及相關行業的價格預測，從而分析項目投資的可行性，一旦可行性在接受范圍內，就可以進行項目立項。

（二）項目計劃與設計階段

在整個項目確定之后，需要有一個完整的計劃，這個階段主要針對于整個項目進行規劃、設計、造價計算以及計劃安排。項目規劃設計任務一般是由設計單位來進行完成的，并且協同建設單位的規劃部門進行控制和決策。而開發商則需要向設計單位提供規劃設計任務書，從中提取出要點進行分析，并且與設計單位協調溝通，確定規劃設計的重點，這樣就能將整個項目設計變得協調合理。

（三）施工階段

在這一階段，是整個項目用時最長，工程量最大，涉及面最廣的一個階段，因此這個階段的影響因素往往是比較多的，在進行該階段的評價過程中，主要是根據質量、成本、工期三方面進行評價，同時還要應用合同管理和安全性相關的標準。

（四）銷售和物業階段

可以說，到這一階段房地產項目的開發基本已經進入尾聲，但是銷售和物業階段是房地產開發企業自身最近回流和收益回報的重要階段，因此也需要給予足夠的重視。通過前期良好的市場調研就能夠保證一定的利潤空間，從而讓房地產開發企業獲得相應的利益回報。

二、房地產開發流程中的財務管理核算

（一）健全財務管理體系，保證資金鏈完整

在房地產項目開發的過程中，房地產企業應該足夠重視資金的使用管理制度，財務部分對于資金的調配權限以及現金的支出應該具有比較高的批準權，因此這樣才能夠進行統一的資金管理。對于下屬單位的財務管理則是需要根據業務的規模進行兩級的資金使用權限的設置，這樣嚴格的依照收支兩條線進行財務管理，就能實現房地產企業自身的資金管理的完整性。其次，在資金使用經由三級權限管理的時候，可以適當的及時收回自己，全面的掌握企業資金的使用情況，從而實現整個資金支援的統一調配，這樣不僅僅能夠避免資金出現沉淀，從而發生壞賬的現象，還能夠保住房地產企業自身逐漸規范工作流程，增強其制度性、規范性。

（二）強化財務管理風險意識，改善運作模式

房地產行業是資金密集型行業，因此在進行一個房地產項目的開發過程中，是面臨著各種意想不到的風險的。因此財務管理也就成為了房地產企業規避風險的重要保證，因此作為房地產企業的管理人員，就必須良好的把握企業的運營方向，讓財務管理更加的規范化，房地產企業自身的資金運行以及現金流動都是需要依靠財務管理進行實現的，因此重視財務管理，更能夠有效的規避風險。其次，完善資金運作模式，也是財務管理在企業中所需要發揮的重要作用。在當前銀行貸款機制愈加嚴格背景下，拓寬企業自身的資金運作，獲得最優的貸款利率就能夠極大的保證項目的完成度。

（三）強化財務管理，完善財務機制

在市場經濟的背景下，市場上的競爭也變得更加的激烈了，房地產開發企業也面臨著自身的競爭對手，但是由于經歷房地產快速發展的黃金十年之后，一些房地產企業自身的風險意識較低，又由于財務管理機制的不健全，就會讓整個房地產開發項目的風險抵抗能力較差，從而讓自身處于競爭的劣勢地位。其次，完善財務機制更是讓財務管理調控企業的發展方向，一個房地產項目能否達到自身的預期目標，很大程度上依靠于財務管理部門實現，因此科學的財務管理部門機構的設置，就能夠促使整個企業良好運轉。

三、結語

房地產行業其與國民經濟息息相關的特點，是我國經濟戰略中改善人民生活，拉動經濟進步，改善投資環境的重要的組成部分，其作為一個非常綜合性的行業，也是我國支柱產業之一。因此，合理規劃房地產開發流程，進行科學財務管理核算，就能夠促進整個行業的健康發展。

參考文獻：

[1]蔣明輝.房地產開發企業財務管理現狀及對策[J].財會月刊（上旬），2016.

[2]王睿鋒.房地產經濟學[J].基建優化，2017.

（作者單位：威海云華房地產開發有限公司）