眾籌筑屋規劃方案設計

張澤清

【摘 要】眾籌筑屋是互聯網時代一種新型的房地產形式。它的優勢是可以利用參籌者給出的建議對項目方案進行合理規劃，得到最優方案。因此有必要建立眾籌筑屋規劃方案的設計模型來指導房地產開發企業的經營，以提高收益，滿足消費者需求。

【關鍵詞】眾籌筑屋；成本；收益；土地增值稅；投資回報率；房地產開發成本

一、模型假設

①假設所有房型所建造的層數相同；②假設所有建造的房子都售出沒有預留；③假設房屋的各項參數（住宅類型，容積率，開發成本等）都不發生變化；

二、模型的建立與求解

（一）問題1中增值稅的計算

土地增值額的確定是土地增值稅的關鍵所在。土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率大小按適當的稅收累進計算征收的。而增值額的大小取決于收入的大小和扣除項目的金額。即：

增值額=收入-扣除項目金額

而扣除項目金額=開發成本+土地支付金額+開發費用+轉讓稅金+其他扣除項目

收入=售價*房間面積*房間套數

設各房型房間的面積為Si（i=1，2，…，11），各房型建房套數為Xi，各房型收入為Pi，總收入為P=■Pi，各房型扣除項目金額為Ki（包括開發成本K？琢i，土地支付金額Kbi，開發費用Kci，轉讓稅金Kdi，其他扣除項目Kei），各房型增值額為Wi，則依前述有：

Pi=Si*Xi*pi

Ki=K？琢i+Kbi+Kci+Kdi+Kei

Wi=Pi-Ki

方案Ⅰ的子項目有11種房型，住宅類型分為普通宅，非普通宅和其他三類。根據以上計算公式可以得出增值額和扣除項目金額

由土地增值稅四級超率累進稅率表則有：

增值額與扣除項目金額的比值=增值額/扣除項目金額*100%

用Excel軟件，利用扣除項目金額的計算公式我們可以求得其他房型的增值稅。

普通宅和非普通宅在稅收優惠條件上有區別，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅。因此在模型中，必須把普通宅和非普通宅分開考慮。利用土地增值稅的四級超率累進稅率計算出各個房型的增值稅

（二）問題1中容積率的計算

容積率指項目用地范圍內總建筑面積與項目總用地面積的比值，記為？茁，是一個小區的總建筑面積與它的用地面積的比率，即：？茁=■。

將附件1-1的數據代入上述公式，求得？茁=2.275<2.28，所以方案I是可行的。

（三）方案II的優化模型與求解

1.目標函數的建立

在滿足購買者意愿的情況下，在一定的建筑面積下，我們希望盡可能多地建筑各種類型的房子。根據這一目標，構建如下目標函數，而把購買者意愿表達在約束條件中。

min=理論上的建筑總面積-實際的總面積

即：min=？茁×S-■Si

通過容積率與土地面積的關系，計算可得出理論上的建筑總面積，在上述目標中，將房型9、房型10和房型11也通過容積率算入到實際建筑面積中，而根據附件1-1，實際上這三種房型的容積率是不列入計算的，所以對上述的模型進行了相對應的修改得到如下模型：min=？茁×S-■Si

2.約束條件

根據地形限制和城建規劃，城建給出了每種房型的最高和最低套數的約束。給出了各種房型的建筑套數的約束范圍，列出各種房型建筑套數的約束條件：

①各種房型套數的約束：50≤X1≤450…50≤X8≤250；

②各房型滿意比例的約束：X7>X6>X5>X4=X2=X8>X3>X1；

③實際的建房的建筑面積不能超過國家規定的最大建筑總面積：

？茁×S-■Si≥0

④變量的整數限制：根據常識，建筑的套數是一個整數，而不可能是小數，所以應當加變量的整數約束。

從而我們建立了方案II的優化模型，利用lingo軟件求解，得到各種房型的建筑套數如下：

因為房型9，房型10，房型11這三類房間的滿意度較低，從參籌登記網民的角度分析，房型1與房型11的滿意度相同，根據上面模型已知房型1的套數恰為它的最低套數50，房型9與房型10的滿意度都低于房型1的滿意度，結合附件1-3給出了各個房型的最低套數，故我們都取他們的最低套數，即：X9=X10=X11=50。

（四）方案II的核算

為了將信息公開及民主決策，需要將這個眾籌筑屋項目的成本與收益，容積率和增值稅等信息進行分布，建立模型對方案2進行核算。具體的核算方法跟方案1相似，得出數據并進行公開。

（五）方案II能否被執行的判斷及調整

一般而言，投資回報率達到25%以上的眾籌項目才會被成功執行，因此想要驗證方案II能否被成功執行，必須先計算出本方案的投資回報率。

投資回報率[2]是指達產期（產量達到設計生產能力的年份）正常年度利潤或年均利潤占投資總額的百分比。利潤總額的計算不包括土地增值額，也就是說利潤總額是稅前利潤。在本題中我們選用年均利潤總額占投資成本的百分比作為投資回報率的核算依據。即：

投資回報率=利潤總額/投資成本

用字母表示為： ？酌=■×100%

而利潤總額=收入-（開發成本+土地所支付的費用+開發費用+與轉讓有關稅金+其他費用）

即：M=P-（K？琢+Kb+Kc+Kd+Ke）

投資成本=開發成本+取得土地所支付的費用，即： N=K？琢+Kb

將M，N代入上面投資回報率公式，得：？酌=■×100%

代入方案2所得的數據，得到方案2的投資回報率。

因為方案2的投資回報率，所以要對方案2進行調整，使得投資回報率達到25%以上才可以被成功執行。

參考文獻：

[1]財務部會計資格評價中心.財務管理[M].北京：中國財政經濟出版社，2015.

[2]投資回報率.百度文庫[EB/OL].http：//wenku.baidu.com/view/1def2dfe910ef12d2af9e76b.html.