房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見審計誤區(qū)及應(yīng)對措施

王光穎

摘 要：隨著我國市場經(jīng)濟(jì)、改革開放的不斷深入，我國房地產(chǎn)行業(yè)在大形勢下得到了迅猛發(fā)展，如今我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)建設(shè)大軍中的重要一員。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營機(jī)制也逐漸適應(yīng)了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的浪潮，徹底擺脫了過去一味追求高利潤的經(jīng)營理念，很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛上市，實現(xiàn)了股份制改革，吸納社會上大量的投資。此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投資者們的關(guān)注點不再是經(jīng)濟(jì)效益，他們更關(guān)注的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何充分利用這些資源。在經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展進(jìn)程不斷加快的今天，在國家關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的不斷出臺情況下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭壓力越來越大。如何有效控制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險成為企業(yè)獲得競爭力的關(guān)鍵。據(jù)不完全數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有9萬多家，為300多萬人提供了就業(yè)崗位，面對如此龐大的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，對我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度的影響可想而知。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，必須提高自身管理效率，企業(yè)的內(nèi)部審計部門應(yīng)積極分析風(fēng)險、防范風(fēng)險、應(yīng)對風(fēng)險，在促進(jìn)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的同時，對國家的穩(wěn)定和人民生活的安居樂業(yè)做出重要貢獻(xiàn)。但是，在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，傳統(tǒng)的審計還存在一定的誤區(qū)。因此，本文將針對我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前常見的審計誤區(qū)進(jìn)行分析，并努力探尋打破這些誤區(qū)的有效應(yīng)對策略，旨在為促進(jìn)我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 審計誤區(qū) 應(yīng)對措施

在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展將會對國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、國家的穩(wěn)定團(tuán)結(jié)和人民群眾的生活質(zhì)量帶來直接影響。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占用資金較多，可以說是牽一發(fā)而動全身，只要稍有變動將直接對廣大人民群眾的生活質(zhì)量和生活水平帶來影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)越來越成為社會公眾關(guān)注的焦點。改革開放30多年，我國加大了經(jīng)濟(jì)體制改革的發(fā)展力度，在城鎮(zhèn)化綜合發(fā)展、住房制度改革逐漸完善的前提下，我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)得到迅速發(fā)展，并彰顯出旺盛的生命力。特別是在國家政策的大力支持下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸呈現(xiàn)出欣欣向榮的發(fā)展態(tài)勢。在經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展的大趨勢下、在信息化水平不斷提高的基本前提下、在新技術(shù)更新?lián)Q代周期逐漸縮短的大背景下，面對瞬息萬變的國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所面臨的競爭壓力越來越大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計部門是其對自身經(jīng)營活動進(jìn)行檢測和控制的主要機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想贏得長遠(yuǎn)的發(fā)展規(guī)劃，就必須高度重視內(nèi)部審計的作用。傳統(tǒng)的內(nèi)部審計還存在一定的誤區(qū)，其主要職能是防錯、避錯、糾錯，主要是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之制定的制度是否完善、賬務(wù)處理是否合理與準(zhǔn)確、企業(yè)管理人員的行為等進(jìn)行審計，但是隨著時間的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計職能也發(fā)生了變化，內(nèi)部審計更加關(guān)注業(yè)務(wù)流程的完善性、對企業(yè)風(fēng)險的把控、對企業(yè)運(yùn)營問題的解決等方面的內(nèi)容。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部審計部門，必須與時俱進(jìn)、積極應(yīng)對這種變化和需求，從而更好的發(fā)揮自身職能作用，為提升企業(yè)的市場價值奠定基礎(chǔ)、為企業(yè)的管理層提供更有價值的經(jīng)濟(jì)信息、為有效解決企業(yè)運(yùn)營過程中出現(xiàn)的各種問題提供答案。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本特征及審計內(nèi)容

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的基本特征

1、高財務(wù)風(fēng)險

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)的周期較長、需要企業(yè)投入大量資金，再加之房地產(chǎn)開發(fā)項目本身成本較高、費用較大，需要大量銀行貸款，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常面臨較高的財務(wù)風(fēng)險和巨大的財務(wù)壓力。就目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)狀而言，普遍存在負(fù)債經(jīng)營的狀況。一旦出現(xiàn)房屋積壓、庫存積壓量增大的問題，房價向下波動的問題，資金周轉(zhuǎn)不開的問題，必然會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)陷入嚴(yán)重的財務(wù)困境，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營能力。

2、受國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響較大

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房屋的價格，一般會受到國家產(chǎn)業(yè)政策、貨幣政策、稅收政策、土地政策等多方面的調(diào)控。例如：國家通過土地政策，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地使用權(quán)進(jìn)行調(diào)控，最常見的就是通過對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)和房屋交易環(huán)節(jié)來調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)成本；通過基準(zhǔn)利率上浮或下降、居民購房的首付款比例等方式限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款總量。當(dāng)一個國家實行寬松的經(jīng)濟(jì)政策時，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)呈現(xiàn)出繁榮的景象，此時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險較低。反之，則會增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。我國政府從2010年開始，加緊對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，從宏觀經(jīng)濟(jì)政策來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下行壓力增加。據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)行業(yè)庫存壓力較大、走勢低迷，特別是伴隨著19大的召開，我國一線城市房地產(chǎn)市場房價均有所下降。可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨較高的經(jīng)營風(fēng)險。

3、開發(fā)周期長

一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目周期在一年以上、多則幾年，并經(jīng)歷了規(guī)劃設(shè)計、征地補(bǔ)償、拆遷、建筑安裝、配套設(shè)施完善、房屋銷售等多個不同的環(huán)節(jié)，而在每一個環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都將面臨很多不確定性因素，從而加大了經(jīng)營風(fēng)險。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金方式也是多種多樣，如：銀行貸款、預(yù)售款、股權(quán)融資、定金、銷售收入，多樣化的資金形式對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)人員綜合素養(yǎng)提出了較高的要求，但是在實際工作中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)人員的綜合素養(yǎng)參差不齊，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)核算面臨較高的錯報風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的審計內(nèi)容

1、深入了解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目的開發(fā)情況

在審計時，若結(jié)合近年來國家對房地產(chǎn)行業(yè)或企業(yè)的經(jīng)濟(jì)政策、詳細(xì)收集在審計期間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目資料清單，如：開發(fā)項目的名稱、面積、土地價格、地點、開工與竣工的日期、房屋銷售情況、房屋庫存情況、銷售價格，審計人員通過對項目清單的分析，能夠詳細(xì)了解房地產(chǎn)項目的開發(fā)情況，并確定重點審計的項目和審計的內(nèi)容，從而對審計風(fēng)險點進(jìn)行準(zhǔn)確把控。一般而言，在進(jìn)行審計時都將目光集中在那些項目周期長、資金量大、銷售出現(xiàn)異常的項目上。

2、對項目的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評價

如前所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資額大、項目周期長，并經(jīng)常受到國家宏觀政策的影響，因此，在審計中必須密切結(jié)合企業(yè)的財務(wù)指標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行重點審計，并高度關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)缺口。例如：我國對土地出讓金繳納的資金來源進(jìn)行了嚴(yán)格的規(guī)定和限制，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須用自有資金來支付，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)自有資金較少時，雖然可以用貸款來保證其資金的充足性，但是企業(yè)潛藏著資金風(fēng)險仍較大；審計人員必須結(jié)合具體財務(wù)指標(biāo)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的償債能力進(jìn)行審查、對其籌資風(fēng)險進(jìn)行評價。

3、對房屋交易是否存在異常進(jìn)行審計

在審計時主要是通過對房屋銷售的記錄、實地走訪、座談等形式來獲取房屋銷售的第一手資料，如：房屋的銷售價格、銷售面積、購房人員的信息、成交時間等。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋以明顯低于市場價格的方式銷售給關(guān)聯(lián)方，存在嚴(yán)重的逃稅漏稅現(xiàn)象，從而造成了國家資產(chǎn)的流失。

4、對審計單位的內(nèi)部控制進(jìn)行評價

在審計時，審計人員應(yīng)根據(jù)審計項目的立項直至竣工結(jié)算和銷售在整個過程中的內(nèi)部控制流程進(jìn)行嚴(yán)格審計，一定要密切關(guān)注項目的實施流程是否嚴(yán)格遵照企業(yè)內(nèi)部控制的相關(guān)規(guī)定來執(zhí)行，還必須對內(nèi)部控制的設(shè)計與執(zhí)行的有效性進(jìn)行審計，在審計中一定要避免出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)管理層凌駕于內(nèi)部控制制度之上的情況，以此來降低企業(yè)財務(wù)報表舞弊風(fēng)險的出現(xiàn)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見審計誤區(qū)——以A企業(yè)為例分析

（一）A企業(yè)基本情況介紹

A企業(yè)成立于2003年，是一家房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)項目的開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)用房出租、房地產(chǎn)信息咨詢、銷售自行開發(fā)的商品房我等項目。一直以來，該企業(yè)以“恪盡職業(yè)道德、優(yōu)質(zhì)高效為客戶提供服務(wù)、保證客戶滿意、提升市場競爭力”作為企業(yè)發(fā)展的宗旨。

（二）A企業(yè)常見審計誤區(qū)分析

1、審計目標(biāo)定位不清晰、不明確

任何工作的順利完成都需要一個明確的目標(biāo)，并圍繞這個目標(biāo)布置相應(yīng)的工作。A企業(yè)在內(nèi)部審計制度上存在的關(guān)鍵問題，就是內(nèi)部審計工作缺乏明確的定位、缺乏清晰的目標(biāo)，審計的工作職能和目標(biāo)，并沒有明確說明是防錯糾錯、查漏舞弊，還是對企業(yè)的風(fēng)險進(jìn)行評估和控制，內(nèi)部審計的管理職能作用充分發(fā)揮。明確而清晰的內(nèi)部審計目標(biāo)是內(nèi)部審計人員制定審計規(guī)劃、安排審計工作流程、執(zhí)行審計工作的風(fēng)向標(biāo)，如果審計目標(biāo)也不清晰、不準(zhǔn)確、不到位，那么神經(jīng)根本無法明確審計的工作范圍，審計工作的效果也就可想而知。

2、缺乏順暢的、以風(fēng)險為導(dǎo)向的內(nèi)部審計運(yùn)行機(jī)制

A企業(yè)目前尚未構(gòu)建完善的以風(fēng)險為導(dǎo)向的內(nèi)部審計模式，目前該企業(yè)的審計模式還處于過渡期。雖然A企業(yè)內(nèi)部審計部門在風(fēng)險因素的分析、風(fēng)險的識別、風(fēng)險大小的評估、風(fēng)險的管控上做了一些工作，但是該企業(yè)內(nèi)部審計流程，缺乏順暢，這也是未來該企業(yè)的內(nèi)部審計中應(yīng)迅速完善的重點環(huán)節(jié)。A企業(yè)在進(jìn)行審計過程中，關(guān)注的是對各項收支和資金活動流程的審計，而本地財務(wù)收支的真實性、對于企業(yè)運(yùn)營過程中的合法性并不重視。如：在涉及企業(yè)生產(chǎn)、采購、銷售等專項審計環(huán)節(jié)中，該企業(yè)更偏重于對流程方面完成情況的審計，嚴(yán)重忽視了這些流程中風(fēng)險的控制和收益的分析與評價，特別是針對企業(yè)制定的重大經(jīng)濟(jì)決策是否合法有效、企業(yè)中高層管理人員是否廉潔奉公等方面的審計內(nèi)容涉及較少；而對于在日常工作中發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制問題、風(fēng)險問題，并未及時展開調(diào)查，跟進(jìn)的處理方式也不到位；而且整體審計工作還停留在查漏補(bǔ)缺、堵塞漏洞等事后的審計階段，嚴(yán)重缺乏事前防范和事中監(jiān)督。

3、內(nèi)部審計人員與企業(yè)管理者之間缺乏溝通

A企業(yè)雖然成立了專門的內(nèi)部審計部門，擔(dān)任該部門主要負(fù)責(zé)人始終秉持正直、客觀的職業(yè)準(zhǔn)則進(jìn)行審計工作。隨著該企業(yè)審計工作的逐漸深入和完善，開始著手對本單位領(lǐng)導(dǎo)崗位的職責(zé)，而這樣審查觸碰到企業(yè)高層管理者的利益，作為企業(yè)的管理者根本無視企業(yè)的利益，而是將自身利益放在第一位，根本不配合企業(yè)內(nèi)部審計工作。有的領(lǐng)導(dǎo)者甚至對審批部門的工作充滿了敵意，還有的領(lǐng)導(dǎo)者認(rèn)為審計人員在糾結(jié)于一些雞毛蒜皮的小事。這樣的溝通與交流更不利于企業(yè)內(nèi)部審計工作的順利開展。

4、內(nèi)部審計質(zhì)量無法得到保證

A企業(yè)對審計質(zhì)量的關(guān)注程度并不高，內(nèi)部審計制度還缺乏完善性，那個審計程序還有很多細(xì)節(jié)不到位，缺乏專業(yè)的審計專家，并未出臺相關(guān)的審計質(zhì)量手手冊。因此，從整體上看，該企業(yè)內(nèi)部審計質(zhì)量仍需完善。A企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資金密集程度大，保證企業(yè)資金安全對公司的長遠(yuǎn)發(fā)展有著重要的意義，但是，該企業(yè)內(nèi)部審計在保證資金的安全性、經(jīng)營效益上還存在不足。

三、優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常見審計誤區(qū)的有效措施

（一）轉(zhuǎn)變觀念，提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理者對審計工作重要性的正確認(rèn)識

近年來，隨著我國先后頒布和實施《審計署關(guān)于內(nèi)部審計工作的規(guī)定》、《內(nèi)部審計基本準(zhǔn)則》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者必須轉(zhuǎn)變觀念，充分認(rèn)識到審計工作的重要性。如：企業(yè)的管理者應(yīng)充分了解審計工作的性質(zhì)、職能和作用，以此來提升企業(yè)管理者對審計工作重要性的認(rèn)識；可以組織企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者參加關(guān)于內(nèi)部審計理論知識等方面的培訓(xùn)，全面提升管理人員的整體素質(zhì)；構(gòu)建完善的內(nèi)部審計機(jī)構(gòu)，在保證內(nèi)部審計人員工作地位獨立性、權(quán)威性的同時保證內(nèi)部審計工作的順利運(yùn)行。

（二）與時俱進(jìn)，改進(jìn)審計方法、提高審計質(zhì)量

隨著現(xiàn)代信息技術(shù)的發(fā)展和信息時代的到來，房地產(chǎn)企業(yè)的審計方法發(fā)生了變化，因此，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)緊跟時代發(fā)展潮流，在內(nèi)部審計工作中引進(jìn)現(xiàn)代信息技術(shù)，實現(xiàn)電子數(shù)據(jù)處理業(yè)務(wù)的方式替代原來的手工業(yè)務(wù)處理方式，從而減輕審計工作中巨大的數(shù)據(jù)量問題。

（三）加強(qiáng)培訓(xùn)，盡快提升企業(yè)的審計人員綜合素質(zhì)

近年來，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)逐漸認(rèn)識到內(nèi)部審計工作的重要性，并在內(nèi)部審計工作上投入大量經(jīng)費。但是目前部分房地產(chǎn)企業(yè)的審計人員綜合素質(zhì)不高、專業(yè)能力不強(qiáng)、職業(yè)道德素養(yǎng)差，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須加強(qiáng)培訓(xùn)，盡快提升企業(yè)審計人員的綜合素質(zhì)。

（四）積極開拓，在審計人員與管理者之間構(gòu)架溝通的橋梁

這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須增強(qiáng)交流，將審計工作的各個方面都上報至董事會。企業(yè)的審計部門應(yīng)努力擴(kuò)展和管理層之間的交流與溝通方式，如：構(gòu)建內(nèi)部溝通管理制度，保證內(nèi)部審計人員與管理者常規(guī)的溝通更加規(guī)范化、科學(xué)化；組織各部門人員參與到審計工作中，在優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營管理工作的同時，加強(qiáng)相互的交流與合作。

四、結(jié)束語

綜上所述，市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展為我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展提供了新的機(jī)遇和契機(jī)，作為我國財政強(qiáng)有力的支持，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想走向可持續(xù)發(fā)展的道路，就必須進(jìn)一步完善內(nèi)部審計，完善企業(yè)內(nèi)部控制管理體系，在提高企業(yè)風(fēng)險防御能力的同時，提升企業(yè)的實際工作效率，提升企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展力和核心競爭力。

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