環京房企加速“突圍”

宋慧芳

時隔一年，一直處于調整狀態的環京樓市的傳言又多了起來。但對于大部分項目布局在環京的房企來說，均使出渾身解數實現去化完成高周轉，使資金盡快流通是當務之急的重中之重。

近日，有關環京樓市限售的傳言開始廣泛流傳，稱燕郊等環京地區將實施限售政策，所有新房和二手房在拿到不動產之日起，五年內不得再次交易。與此同時，放開限購的消息也開始發酵。4月底，河北永清放開限購的傳言開始在銷售群體中流傳，原本廊坊地區限購以市縣為限購單位，這則傳言稱永清將限購范圍放寬至廊坊全市，并以文字形式列出了和房管部門對話的內容，看起來貌似可信度極高。再加上最近人才落戶政策對于地產的刺激，也成為了此次“限購松綁”傳言的一個主要原因。

一邊是放開限購，一邊是加碼限售。環京樓市的傳言又多了起來。但對于大部分項目布局在環京的房企來說，均使出渾身解數實現去化完成高周轉，使資金盡快流通是當務之急的重中之重。

回歸理性

根據北京中原市場研究部的統計， 2018年1-4月環京商品住宅累計成交25萬平方米，同比下降89%；成交價格1.2萬元/平方米，同比上漲9%；成交額30億元，同比下降89%。其中廊坊市區成交14.4萬平方米，香河成交4.5萬平方米，固安成交5.6萬平方米，燕郊成交0.6萬平方米，與去年同期相比，香河、燕郊、固安銷量降幅較大，均超過9成，廊坊市區下降85%。

我愛我家集團市場研究院院長胡景暉分析認為，在調控政策向北京看齊后，失去北京外溢需求支撐而自身又缺乏產業基礎，缺乏人口吸附能力的環京區域面臨著很大的樓市下行壓力。

“限購松綁不太可能，對于一些財政收入對房地產依賴比較大的政府來說，是有放松的動力的。”北京房地產協會秘書長陳志表示。

陳志認為，不排除有些環京區域可能會呈現出房地產政策適度調整的態勢，但環京樓市顯然不會像之前那樣盲目生長了。京津冀協同發展指的是產業和人口協同，雄安作為試點實際上在給環京所有區域樹立了樣板。

從2016年初開始，環京房價呈現快速增長，個別區域甚至翻番。2016年比2011年，廊坊商品房銷售面積和銷售額分別同比增長了85%和268%，同期全國的商品房銷售額和銷售面積只分別同比增長了44%和101%。當時，最典型的環北京市場廊坊市場明顯跑贏全國。2017年3月開始，廊坊、天津、承德等地區相繼出臺了一系列嚴格的房地產調控政策，2011年到2017年初累積的風險因加碼而爆發。使環京區域房地產市場得以降溫，個別區域房價出現大幅回落，市場回歸理性。

胡景暉表示，在過去的一年時間里，燕郊、大廠、香河及環京地區房價普遍跌去40%。比價格更慘的是成交量，自從實施三年社保政策以來，環京樓市尤其是廊坊地區成交量不足高峰期的20%。而這還是開發商、業主等支撐的結果。可見，環京樓市政策前后已經形成了巨大落差。

成交量和房價雙雙下跌，直接導致開發商資金鏈面臨著巨大的壓力，尤其是現在金融機構限制開發貸，中小房企融資能力受到極大限制，銷售不暢導致現金流危機加劇，生存下去都成了難題。因此對于開發商如何解套，再重新合理布局成為關鍵。

花式解套

“北京周邊房價已經降得差不多了，再下降的話空間有限，開發商都不愿降價銷售。”有開發商向記者表示，環京房價基本上已經接近觸底，有的項目單價已經降到8000元左右，接近成本價，即使市場不好也沒法再降了，只好扛著。

不過也有開發商試圖通過各種方式進行解套。

5月20日下午，在燕郊102國道內側的一間售樓處內，某售樓員拿著手機一邊滑動著一邊告訴《中國經濟信息》記者：“你看這條新聞都說了，北三縣馬上就劃入北京了，現在北三縣房價正在低點，入手正合適。”

這樣的傳言往往成為銷售人員促進成交的一大法寶，雖然在大多數購房者看來是個笑話，但環京龐大的樓市中，從來不乏上鉤者。為此，中介還會自導自演戲碼。4月份大廠潮白河新城一樓盤購房者排隊搶房的戲碼，被監管部門處罰。最后查實，所謂的排隊購房者絕大多數為各類銷售人。

各大開發商除了利用傳言來引起購房者的恐慌之外，有的開發商推出了新的銷售思路，以此來盡快回籠資金。

位于河北的某當地地產開發公司，就用了一種新型的銷售思路來出售位于河北淶水的環境得天獨厚的某地產項目。《中國經濟信息》記者在走訪過程中了解到，該地產公司有兩種銷售模式：一種是積極支持國家的租賃政策，首付30%，出租8年的使用權給開發商作為租賃業務使用，8年之后業主恢復使用權。這期間產生的所有貸款費用也由開發商代付，每年可以有15天的居住權；另外一種就是普通的購房模式，針對剛需不出讓使用權，作為自有住房使用。

該項目的銷售人員告訴《中國經濟信息》記者，現在各大開發商特別是環京的開發商都想盡快回籠資金。就目前的情況來看，第一種模式得到了眾多購房者的青睞之余，開發商也回籠了部分資金，以此來向銀行獲得部分租賃方面的貸款優惠，并且這種酒店式的租賃發展也可以通過征收租金來回籠資金。

暫且不論這種新型的銷售模式能否達到其對資金回收的期望，能否實現購房者和開發商的雙贏局面。但現實存在的問題是房企們正處在去化的關鍵節點上。

合理布局

整個京津冀區域，是這一輪限價限售執行比較嚴厲的區域，也是本輪調控沖擊比較大的區域。北京核心區域的二手房價格在過去一年也出現實質性下跌，環北京區域的市場則更為慘淡。如果企業原本的資源儲備就有相當數量在環北京區域，那么企業最合理的策略又當如何？

中信證券研究部陳聰表示，應該從三方面著手開始布局。第一，降低企業對環京市場的依賴度，切實加大其他區域的資源儲備，主動引導其他區域的銷售占比提高。

第二，理性去庫存，盤活資產。近期環北京區域市場有所回暖，二手房成交價趨于平穩，這就給新房開發企業一個良好的庫存去化窗口。不可否認，降價可能威脅未來企業毛利率，但環北京區域的狀況決定了企業將資金收回后投入其他區域可能更為明智。這種結構性調整的措施，雖然會帶來陣痛，但對維護資產負債表健康十分有利。

第三，積極合作，保持核心能力。環北京市場并非一片漆黑，京津冀區域協同發展從中長期來看仍對當地區域發展有所助力。除了去庫存之外，抓住合適時機引入合作者，既可以進一步減輕資金壓力，又可以促成開發項目在未來激烈的市場競爭中占據優勢位置。大浪淘沙，經過一段時間的調整之后，那些產業定位精準，規劃生態優美的環北京產業新城項目，仍將具備良好的市場前景。

就整體而言，陳聰表示，很可能出現環北京市場表現不佳和全國商品房市場熱銷并存的局面。環北京這一區域市場的困境，可能和京津冀限制貼邊連片發展的整體規劃思路有關。對當地企業來說，最合理的選擇是增加其他區域資源分布的占比和理性定價去庫存。這種決策雖然可能帶來短期毛利率下降，卻對公司整體發展，尤其是維持健康的資產負債表較為有利。