淺論南昌市西湖區學區房價格形成機制

蔡向宇

摘 要 教育投資是當代人增值投資的重要組成部分。每年，學校周邊的重點教育資源將成為住房市場的熱點。它的高價格一直是討論的焦點。但是學區房價格虛高和供不應求背后隱藏的是教育資源的不公平分配和房產價格的不健康增長的民生熱點問題。本文以南昌市西湖區學區房市場為例，明確房地產作為具有獨有特征（位置的固定性、產品的單一性等） 的商品，其價格的形成有特殊性的前提條件，采用定性分析和動態分析相結合的方法，得出了影響學區房價格的諸多因素，對解決學區房高房價問題提供了相關參考。

關鍵詞 學區房；價格；定性分析動態分析；南昌市西湖區

一、引言

學區房的概念是指在指定教育資源區域內的住房，因為相關地區的入學政策，購房者本人的子女可憑借房屋產權獲得就讀于某些區、市、級重點學校的資格。學區房價格虛高的原因與大部分地區實施“就近入學”招生政策緊密相關。我國義務教育法第九條規定：“地方各級人民政府應當合理設置小學、初級中等學校，使兒童、少年就近入學”，于是很多地區相繼提出“就近免試入學”的類似原則。學區房的稀缺性帶來的問題已經成為社會各界關注的焦點，從社會學角度分析，城市住房已經不再局限于居住功能[1]而是隨著經濟社會的發展衍生出了更多與人的增值發展相對應的其他功能，學區房房價因求學資格的規定而日益走高；從教育公平和社會分層的關系問題出發深入分析社會分層造成的“教育難公平”問題的妥善解決，以及各大城市學區房房地產市場的分析。通過對相關文獻研究發現，現有研究成果對于學區房價格機制研究多數集中在對社會問題的探討上，但對相應的價格形成機制這類深層次直接性原因沒有深入研究，定性研究的量與質的關系并沒有平衡，這正是本文研究的出發點。南昌市教育資源豐富，自從 2012年南昌市教委頒布“就近免試入學”的政策以來，南昌市西湖區學區房逐漸升溫。西湖區作為南昌市義務教育資源最集中、學區房存量供求最緊張的地區之一，研究其價格形成機制具有重要的意義。因此，本文選擇了南昌市西湖區房地產市場上的學區房作為研究對象，通過定性分析和相關貨幣邊際理論相結合的研究方法，探討學區房價格形成機制。

二、研究區域概況

南昌市的學區房資源在江西省各設區市中可謂首屈一指，不僅是南昌市內，西湖區中這些集合了優質義務教育資源的學區房已經吸引了包括九江、撫州、贛州等地的客戶。截至2017年12月，南昌市常住人口規模為524萬人，外來人口規模已達到14.35萬人。自從2012年“免試入學”的教育規定出臺后，學區房開始成為大部分城市家庭日常必需支出的重要組成部分之一。西湖區學區房價格在2012年開始大幅度高出南昌市老城區二手房均價，甚至與新區新建商品房均價持平，相關具體情況如下：2012年和2013年南昌市學區房均價比老城區二手房均價高出 20%左右，而2012年西湖區學區房均價為10000元，比老城區二手房均價高出了 35.57%；2013年鼓樓區學區房均價為 11800元，仍比老城區二手房均價高出了31.50%。西湖區是南昌市教育資源最豐富的地區，全區共有小學33所，學生29318人。但全區重點小學只有4所，比重僅為12%；能吸納學生5310人，僅占學生總人數的18%。由于學校教學設施水平和師資水平差異較大，西湖區教學質量較高的學校吸引了本區甚至外區的大量生源。

三、西湖區學區房價格總體特征分析

南昌市西湖區有四所重點小學，分別是：育新小學、松柏巷小學、站前小學、珠海小學。其中育新小學的學區房價格遙遙領先，具體情況如下：育新小學學區房價2012年為12000元，比同期非學區房高2214元；2013年達到20000元，比同期非學區房高8000元。整體來看，2013年西湖區各學區房的價格幾乎是2009年的2倍，育新小學學區房價格漲幅最大為3倍。相關數據體現出的現實情況是，在教委實施“就近入學”政策下，學區內的高房價現象非常明顯。

四、學區房價格形成機制分析

學區房是一種特殊的商品房，其價格形成受多種因素的影響或制約。同時，購房作為一種人類活動的消費行為，與人類的思維方式是分不開的。本文一方面從價格形成的動力角度，即社會、經濟、行政等因素以及商品住宅的區域特性及自身特點這些對該區域內商品住宅的價格水平產生影響的重要因素入手，研究其對學區房房價影響；另一方面從人的消費行為入手，研究增值消費行為，以貨幣邊際理論來分析西湖區學區房價格形成機制。

（一）學區房教育資源的特征分析和學區房價格形成的動態分析

1.社會因素。中國傳統“學而優則仕”、“有余力，則學文”的以讀書為精英選拔的制度影響深遠，以教育為內因的社會階層流動一直受到廣泛關注，在追求相對的“教育公平”的社會大環境下，求得個體或個體延伸的家庭在社會階層流動中的主動性，是學區房競價背后深層次的社會原因。

2.政策因素。南昌市教委的“就近入學”政策，直接導致了對重點教育資源學區周邊的住房需求不足。學校入學報名規定新生入學必須具備產權證、戶口簿，且要求實際居住，個別名校由于生源過多，會逐年向市教委申請對施教區作部分調整。在這樣的情況下，因為信息缺失導致不能清楚了解學區準確劃分的情況下，家長會產生焦躁情緒，最終造成盲目買房現象。

3.市場因素。房地產商的營銷策略緊跟形勢，抓住“學區房”熱銷背后凸顯的現代房地產消費群體對子女成長環境教育含金量的重視，借機炒作、制造相關虛假或浮夸的信息，進一步推高了房價。

（二）貨幣的邊際效用遞減與家庭購買學區房的行為特征對學區房價格機制形成的影響

在西方經濟學中，貨幣邊際效用的基數效用理論認為，貨幣和普通商品一樣，也是具有效用。貨幣的邊際效用是指每單位貨幣所獲得的貨幣數量的增加。貨幣給人的滿足不是因為貨幣本身，而是它所支配的商品和勞務給人帶來的滿足感。商品邊際效用遞減規律也適用于貨幣。對于消費者來說，貨幣的邊際效用隨著貨幣收入的增加而減少。消費者的目的是獲得效用。當消費者達到最大效用時，他們既不想增加也不想減少商品的購買量，但當他們處于相對靜止的狀態時，他們就達到了消費者均衡。實現消費者均衡的條件是：MUP=λ，變換后即：MUλ=P （式4），其中，P 代表單位商品價格，MU代表消費者購買并消費最后一單位商品的邊際效用，λ代表貨幣邊際效用。

教育作為一種社會階層流動的方式，是中國乃至全世界范圍內人們尋求改變自身社會地位的重要途徑。假定社會各階層對獲得優質教育資源的渴望程度是相同的，而優質學區房與優質教育資源的政策綁定，通過傳導效應，使社會各階層對優質學區房的渴望程度也是相同的。由于富裕階層的收入比普通階層高出一個或多個等級，隨著貨幣邊際效用遞減，富裕階層的λ數值必將比普通階層小很多，那么富裕階層對支出同樣金額購買一件商品的心理敏感度遠低于普通階層。雖然是同樣金額的支出，但是對于生活質量的影響程度隨著支出收入占比的下降而下降，支付意愿則隨支出收入占比的下降而上升，所以根據式4可得出結論，富裕階層購買同樣一套學區房愿意支付的價格則遠高于普通階層[2]。在價格機制的作用下，學區房出售者會選擇出價相對高的購買者進行交易，最終富裕階層通過占有學區房而獲得了優質教育資源，而對于普通階層，當商品價格高于他們所能承受的閾值時，他們就會放棄購買。因此在其他條件接近的情況下，因為社會貧富差異的擴大，導致帶有優質教育資源的學區房價格高出普通商品房幾十到幾百萬元，就會在實質上產生教育不公平現象。

綜上可知，隨著社會經濟的發展，當前住房配套下教育資源的作用日益重要，已經顯示出高于本身的居住意義。從學區房價格機制影響因素的動態價格形成的角度分析，是假定學區房的面積均勻，具有相同的屬性，且忽視其內在因素的不同，所以相關政策，房地產投機，社會和心理的影響是沒有辦法進入主成分分析模型的。而從消費者行為學方面的分析則過度強調了貧富差距對教育資源分配的影響，結論相對主觀，以上問題需在今后的研究中進一步改進。

五、結語

目前學區房價格虛高，并出現了不健康的增長趨勢，這既是房地產市場運行的結果，也是住房政策、教育政策推動和社會貧富差距擴大化的結果。通過對南昌市西湖區學區房價格形成機制的分析，我們可以了解到學區房價格最典型的樣本是小學資源。以小學為代表的教育資源不合理配置以及以劃分入學地段政策為誘因的住房與教育資格相捆綁的現象，折射出的是住房已經不再局限于居住功能而是隨著經濟社會的發展衍生出了更多與人的增值發展相對應的其他功能。面對學區房高房價問題，從治本角度來說，政府應該從政策上、規劃上采取更有效的措施推進教育資源均衡化；從思想層面上看，引導家長轉變教育觀念，從盲目迷信名牌學校轉變為更多關注孩子全面發展；從市場層面來說，規范房地產市場秩序，提升房地產市場政策信息透明度，嚴厲打擊中介、地產商的不實行為[3]。只有這樣，學區房價格才會趨于穩定，才能真正維護和保證義務教育的公平性。

參考文獻：

[1]董海軍，高飛.承繼與變遷-城市住房功能分析[J].城市問題，2008.9.5.

[2]楊雯婷，劉冰玉，王麗.經濟學視角下學區房供需因素分析及其對策[J].財會研究，2012，（16）：69-71.

[3]王曦，葛幼松，張含.南京老城區學區房價格機制研究[J].合作經濟與科技，2010.12.058.