萬科前5月業績平淡 新興項目已經告別暴利時代？

周月明

2018年的一半將要過去，作為上市房企的龍頭，萬科在今年前5個月的表現自然引起了眾多關注。

今年以來，雖然其長租公寓和萬村計劃都推行得“轟轟烈烈”，但也引發了不小的討論，那么這兩個項目究竟運營得如何呢？

就上述問題，《投資者報》記者聯系到公司公關王姓負責人，他做了簡略回應。

業績增速一般

6月4日，萬科公布了2018年5月的銷售業績，相比4月，其5月份的銷售金額與銷售面積都有所增長。

據其披露的公告，單5月份，萬科合同銷售面積與合同銷售金額分別同比增長15.5%、19.4%，月內合同銷售面積279.7萬平方米，合同銷售金額428.8億元。至此，2018年前5個月，萬科合同銷售面積共1585.5萬平方米，同比增長4.3%；合同銷售金額2390.3億元，同比增長4.8%。

值得注意的是，在行業調控趨嚴的大環境下，萬科的銷售均價也出現了波動。單從5月來看，銷售均價15330元/平方米，同比增長3%，環比下降5%，前5個月累計銷售均價15075元/平方米，同比微漲0.48%。

從整個行業來看，據克而瑞數據統計，2018 年1-5 月，萬科的累計銷售面積及銷售金額位于行業第三，而第一梯隊比第二梯隊領先840 多億元左右。

拉長戰線回收成本

盡管業績表現較為低調，不過萬科推行的長租公寓和萬村計劃項目卻備受投資者關注。

此前，萬科董事長郁亮在接受記者采訪時稱，近期萬科完成了公司定位的迭代升級，從“城市配套服務商”，轉變為“城鄉建設與生活服務商”。而提到長租公寓和萬村計劃，郁亮的回應也頗為理想主義，“很多人問做鄉村振興能賺錢嗎？做長租公寓能賺錢嗎？我們在這個時代做事情，不能都以賺錢為目標。如果我們在業務培養之初把錢算好了才去做，就沒有機會能輪到你。”

不過，商業終究要歸于商業，萬科是怎樣部署長租公寓和萬村計劃的，多久能收回成本，仍然是投資者關注的焦點。

不過，對于這些問題，萬科方面人士回復《投資者報》記者稱：“目前其沒有這方面的數據，成長型或探索型新業務都屬于各一線公司下面，具體到不同城市、不同項目也都各有差異。”此外，對于目前的營收狀況，其稱：“營收占比肯定很小，萬村計劃才剛開始做”，而且，其再次提到郁亮的觀點：“偉大業務都是從不賺錢開始。另外核心業務未來十年還是處于公司核心位置。”

萬科是3家龍頭房企里最早涉足長租公寓的，2015年初便推出長租公寓產品“萬科驛”，后更名為“泊寓”。截至2017年底，萬科泊寓業務已覆蓋全國29個城市，累計獲取房間數超10萬間，開業房間數超3萬間。今年，萬科計劃新獲取10萬間以上租賃住宅，新開業5萬間以上，按照計劃，預計3年內萬科將進入全球最大住房租賃企業行列。

位于北京的“萬科翡翠書院”是萬科旗下第一個自持租賃項目，4月份宣布啟動預租，其中，90平方米三居室的月租金為1.5萬元～1.8萬元，180平方米以上的復式四居室月租金為3萬～4萬，需要租戶一次性付清10年租金，租金最低達180萬元。一時間，高昂的租金及一次性交付引發熱議。截至5月13日，最終達成超過80%的綜合出租率。

不過，比起傳統地產業務，發展長租公寓需要處理更瑣碎和個性化的問題，這也會在一定程度上增加運營成本。關于盈利問題，萬科曾表示：“長租公寓業務的盈利性確實有較大差距，雖然泊寓整體出租率目前保持在90%以上，但因為租賃的稅費等流通成本較高，目前資金回本的時間還較長，預計在5年左右。”有證券分析師稱，“租賃業務的回報周期長，資金周轉速度較慢，目前長租公寓行業的運營費用率很高，一般為40%左右，因此可分配給投資者的收益率也只有3%～5%。”

總體來說，前期投入大、回報周期長是運營長租公寓的痛點，越來越多的房企也計劃通過發行住房租賃專項公司債來為自己“輸血”。萬科6月11日發布公告稱，其公開發行的住房租賃專項公司債券獲證監會核準，本次債券發行總規模不超過80億元，將分期發行。

據公開資料顯示，2018年萬科還將持續加大長租公寓供應量，拓展公寓目標為45萬間，預計取得年收入94億元，遠期規劃為提供100萬套公寓，實現年收入155億元。

除了長租公寓，萬科的萬村計劃近日也被吐槽稱，公司進入這一市場后將拉高租金，并進一步擠壓低收入人群，一度引發關注。

自2017年起，萬科啟動萬村計劃，意欲專門從事城中村綜合整治及租賃運營業務，升級城中村公共設施配套，提供規范化的租賃服務。在萬科提出的城中村改造模式中，綜合整治的硬件提升由政府財政投入，企業對租賃的村民物業進行改造投入，村民以及村集體/股份公司也是重要的參與方之一，他們擁有對于自己物業的支配權。目前，萬村計劃已在深圳多個城中村開展。按官方統計，深圳有1044個城中村，超過1000萬流動人口居于其間。

據業內人士稱，“萬村計劃”于2018年5月進駐深圳清湖新村，這一片區的房租水平為單房800元/月，一室一廳為1200元～1300元/月，兩室一廳為1600元～1800元/月。

從租金來看，萬科的盈利空間看上去并不是很大，若其成為一個“純公益”項目，對公司經營與資金鏈是否會造成較大沖擊？未來，如何從萬村計劃做文章發展配套產業，仍是萬科需要關注的重點。