城鎮化對我國房地產銷售的影響分析

高遠

摘要：城鎮化速度的加快，給我國房地產行業帶來了巨大的發展空間，也在逐漸改善著人們的生活環境與質量。文章通過細致分析我國房地產現行情況，闡述了目前我國房地產銷售存在的一些問題，并針對這些制約發展的問題，給出未來我國房地產在城鎮化大背景下科學的發展方向，旨在規范房地產市場，提高銷售市場的健康狀況，提高建設企業的競爭能力，讓建筑建設更加人性化，更好地服務人民大眾。

關鍵詞：城鎮化；房地產銷售；影響分析

1.引言

在我國城鎮常住人口占該地區常住總人口的比例從1978年18個百分點增加到2017年末的57個百分點。我國自實行住房制度改革以來，全國住房銷售面積以平均每年21個百分點的增速增加，并在1998年當年全國住宅銷售面積首次突破1億平方米，隨后快速增長，據相關數據顯示2017年全國住宅銷售面積已經是1998年的15倍。

城鎮化的核心工程就通過城市的發展，帶動人口向城市集中，提供更多的崗位需求和居住環境。這就要求著城市建設方提供更多的住宅，更好地滿足外來人口的居住環境，以這樣的方式吸引人才和勞動力，這部分勞動力也就能更加穩定、安心地去建設城市、給城市帶來利益，這樣良性循環，使城鎮化建設更加健康、發展更加穩定。

2.對城鎮化進程與房地產銷售市場發展的初步認識

2.1城鎮化推動了房地產市場發展

我國的城鎮人口，城鎮人口增長的速度也相當可觀，從1990年的3.02億發展到2009年的6.2億。還不到20年時間的發展，城鎮人口就實現了翻倍，巨大的人口涌向城市，給城市增添了不少勞動力和技術人才，但是也會給城市居住環境帶來前所未有的挑戰。

從上面的數據可以看出，我們按照生活標準給予每個人20平方米的住宅環境，就上述人口數的增加量就需要60多億平方米的住宅來滿足需求，所以說城鎮化發展是促對房地產市場發展的巨大推動力。

2.2城鎮化與房地產業市場需求之間存在正相關性

首先，城市化發展需要吸引大量人口來滿足城市勞動力需求，而房地產市場要建設更多的用房去滿足人口的居住需求；其次，大量人口進入城市，技術人才和足夠的勞動力滿足的城市建設和發展的需求，人們的居住環境和質量在逐漸增加。這樣，城市化建設更加美好，吸引了眾多的外來人口，而外來人口更加有利于城市建設，他們的穩定性又會給房地產領域帶來巨大的發展空間。所以說城市化建設和房地產市場需求的程正相關的發展態勢。

3.對城鎮化進程與房地產銷售市場發展的再認識

3.1房地產銷售市場受眾多因數影響，其中城鎮化發展方面與其的影響較大，特別是近幾年來，城市房價迅速飆升，城市建設進程加快，這都是與城市規模不斷擴大有著必然聯系，外來人口進入城市的穩定性就體現在所居城市購買住房上。所以說，城市化進程帶動了我國房地產銷售市場的發展。

3.2城鎮化進程對房地產市場的實際需求

從統計數據上看，從1990年到2009年，我國城市人口實現了翻倍增長，想要滿足這么大人口基數住房需求，必然會帶動城市房屋建設市場。

總結人口向城市集中的主要來源有下面幾種情況：（1）城鎮常住人口的自然增加（2）農村勞動人口向城市的大量轉移（3）行政單位的劃分新規，將一些歸于非城鎮的人口劃分在城鎮人口當中。這樣的人口集中方案必然導致了對城市住房的大量需求，很大程度上帶動了房地產銷售市場的迅速壯大。

行政建制的規定變化使以前不屬于城鎮的地區劃分在城鎮范圍內，這部分人口雖然不會在數量上迅速增長，但也會給房地產銷售市場帶來一定的影響。

4.對城鎮化與房地產市場協調發展的建議

4.1構建穩定健康的城鎮化發展策略

只有城鎮化建設處于穩定、健康的發展態勢，才能滿足居住人們的發展需求，這就要求在城市建筑建設中把握好工作質量的同時也應該注重建設速度，把握好建設過程中的各個環節。

長期的發展過程中可以得出：城鎮化進程確實對于房地產市場的發展有很大的推動作用，人口遷移勢必會帶來建筑市場的巨大推動力，在建設市場中肯定是有促進作用的，城鎮化進程中城鄉人口遷移需要住宅來安居。通過上文的分析數據我們可以發現未來房地產將長期成為城市化建設的主要方向，也勢必是一個房地產企業激烈競爭的大環境，這樣的背景下房地產企業要想得到有力的發展空間，就需要從這些需要居所的外來人口中考慮，有優質的房屋質量和快速的建設效率博得更多消費者的青睞，讓自身實力在城市化進程中不斷壯大。

4.2房地產市場需要調節，為城鎮化建設服務

房地產價格與供應結構急需調整。首先，通過目前市場存在的房價問題我們可以發現，房屋價格太高會制約城鎮化的平穩發展，一旦房價超出大多數外來人口可以承受的價格，人們就不會很快下決定買房，也就不會定居下來，對城市建設的房屋只能望洋興嘆。所以說政府應該加強控制房地產市場，讓房地產市場健康發展，讓城鎮化建設更加穩定。

4.3政府應該在城鎮化與房地產市場發展之間起到更為主動的作用

推進城鎮化的一個重要任務就是讓老百姓“住有所居”。從“住”來看，盡管今年我國人均住房條件有了較大的改善，但與城鄉居民不斷增長的改善性需求還是有較大差距。城市房價太高也會成為阻礙城鎮化發展，對于一些家庭較困難的人，無奈只能離開這座城市部分城市。順應城市化快速發展、居民消費結構不斷升級的趨勢，在堅持市場資源配置的同時，改善和加強宏觀調控，加大住房保障力度，抑制房價過快上漲，努力使住房供應總量和結構與多層次需求相適應，住房價格與消費能力相適應，實現廣大人民群眾“住有所居”的目標。

5.結論

綜上所述，城鎮化對城市房地產銷售市場的作用是積極的、推動的。政府應該堅持這種發展態勢，對房地產行業進行科學調控，既讓消費者感到居住在城市中的安全感，又讓城市化進程穩定發展。將城市化建設和房地產銷售統一起來，讓它們彼此適應，彼此協調，使城市中的房地產行業健康、穩定地發展，提高城市現代化水平，提高建筑建設的服務能力，提高城市居民的幸福感。

參考文獻：

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