淺談房地產開發的動態成本控制及軟件應用

王新云

摘要：隨著信息技術的飛速發展，軟件產業在國民經濟中扮演著越來越重要的角色。對軟件開發實施有效的管理是決定軟件產業發展的至關重要的因素。對于房地產開發企業來說，成本控制的好壞直接影響到項目投資收益的高低。目前國內房地產企業已經充分認識到成本控制的重要性，并不斷增強相關的探索和實踐。本文闡述淺談房地產開發的動態成本控制及軟件應用。

關鍵詞：房地產；動態成本；成本控制；成本控制用軟件

1.房地產成本的管理現狀

現如今，房地產企業在實際的發展過程中，逐漸為我國國民經濟發展的重要支柱產業，同時當前房地產規模逐漸擴大，同時房地產作為一種重要的商品經濟，在當前相對規范的市場環境中，主要表現為一種價格上的競爭，對于房地產開發企業而言，其實際的企業管理主要是成本上的管理，就其實質性而言，當前房地產成本管理的過程中，不可避免的存在各種各樣的問題。房地產成本在實際的管理過程中，往往有著相對不準確的項目目標成本，同時也缺乏相對有效的成本預測手段和一些計價依據以至于其目標成本相對來說缺乏一定的真實性，項目成本在實際的控制過程中，往往缺乏一定的動態管理，在項目實施的 過程中，其成本控 制方法缺乏有 效性，以至于其項目成本缺乏一定的效應。項目費用信息在實際的利用過程中，往往缺乏一定的真實性，不唯一的信息來源以及不一致的統計口徑，將會使得項目成本有著錯誤的核算。項目成本在進行比較的過程中，更要做好事中控制和事后分析的環節，進而為項目的實際決策提供必要性的支持。而相對滯后的決策信息同樣也是房地產成本管理中存在的主要問題，難以從根本上實現對成本的動態管理。總之，房地產成本管理中存在的問題并不僅僅局限于以上幾點，在實際的成本管理過程中同樣也存在更多問題亟待發現和解決，仍然需要更多相關研究人員參與研究。

2. 動態成本控制的流程

2.1設計階段

2.1.1制定目標成本

房地產公司通常都設置有預決算部專門負責工程造價管理和成本全過程監控，預決算部實質性介入是在擴初階段編制完成《項目造價預測報告》，該報告主要是預測四項費用，即土地費用、前期費用、建安費用、公建配套費用。具體細分到可能發生的每個合同包的預測合同金額，預測的依據是根據已完工程的造價結算資料經科學統計分析得出指標參考值，并結合最新的政策收費和市場收費情況確定預測金額。

2.1.2設計階段成本控制

設計階段是控制開發成本最重要的階段，因為設計階段可鎖定可控成本的80%以上。通過限額設計指標來實施項目的成本控制，要求在保證設計質量的前提下盡可能做到限額設計，對鋼筋、砼、節點等限定上限指標，設計完成后對實際指標進行評定，采取一定的獎懲措施；同時，著重抓好事前的設計修改，多選樣、多分析，避免完工后的返工及不必要的成本浪費；強調設計方案的經濟合理性。

2.2施工前期階段 根據開工計劃預決算部編制完成工程量清單預算，合理確定招標控制價，并審查招標文件和合同的有關造價條款提出造價建議，通過招標確定合同造價，從而進一步鎖定目標成本。在實際工作中也碰到過類似于在招標前缺乏成熟的方案及確定的技術標準、或者在招標完成后圖紙出現較大范圍的變更，甚至是顛覆性的變更，那么就會產生很多分部分項的綜合單價需要重新確定，既增加了工作量，又增加成本控制的難度。

2.3施工階段

2.3.1嚴格現場簽證制度：建立工程、造價、監理、跟蹤會簽制度，分清簽證性質，了解每單費用，加強各部門互相監督，并由分管領導把關確認。

2.3.2嚴格控制材料、設備價格：材料設備費在工程的建安造價中約占70%，工程材料成本控制是項目開發過程的重要內容，對一些主要材料和設備一般采用甲供和定牌核價方式。房地產企業要建立價格信息網絡，及時準確地了解市場上最新的材料設備的價格信息。要注意各項材料、設備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經濟合理等。材料設備訂貨，應貨比三家，采用招投標方式采購，在滿足施工的前提下，把握好訂貨的時機。同樣的材料設備，由于產地檔次不同，材料會有差異，就是同樣品牌的設備由于銷售代理級別不同，價格也會有差異。因此要樹立成本意識，形成控制成本機制。

2.3.3準確履行合同對外簽署審批和合同款項支付審批，掌握合同條款精神并監督其執行情況，及時編報決算審核表和成本登記表。

2.4竣工階段：該階段是對項目成本的最終反映和鎖定。根據竣工結算資料受理情況完成工程結算審核，待項目所有合同完成結算后編制《項目工程結算報告》，該報告內容包括：項目工程概況、合同結算情況列表說明、工程預決算受理及審核情況表、典型單體造價解析、造價預測和結算對比分析、經驗分享及建議等。

3.動態成本控制的關鍵

3.1根據本單位業務發展規劃、開發能力和市場情況，確定項目開發計劃，組織立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想，提交立項可行性報告，履行立項審批程序。

3.2客觀、認真地進行項目成本費用測算，編制項目成本費用計劃，確定項目及每個單項工程的目標成本，分解成本費用控制指標，落實降低成本技術組織措施。

3.3遵循基本建設程序，進行項目實際操作，對房地產成本實行項目經理負責制和全員全過程控制，對可控成本、變動成本和成本異常偏差實行有效監控，保證將成本控制在目標成本范圍之內。

3.4正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率。

3.5組織項目開發成本費用核算，及時、全面、準確、動態地反映項目成本、費用情況，按規定編報成本會計報表等有關資料，堅持成本報告制度，保證成本信息交流的及時、有效。

4. 房地產開發的動態成本控制系統軟件的應用

首先，房地產開發動態成本控制系統軟件應用過程中不僅僅能夠及時的獲取項目的全部成本信息，同時也能對不合理的成本的增長進行全面的控制，并對無效作業以及其一些增值的作業進行綜合性的分析，以便于對項目的資金狀況進行及時的了解，進而將企業的財務費用著重降低。

其次，該套房地產開發動態成本控制系統軟件有著更加科學合理的費用分配，能夠真實 性的反應產品成本，并將房地產開發產品的競爭力全面提高。最后通過動態深刻項目的開發費用，并綜合性的分析投資的一些偏差，并借助于有效的圖表信息，對成本管理的狀態進行綜合性的分析，進而將產品的成本有效降低。

總而言之，房地產開發的動態成本控制系統軟件應用的過程中，還可以實現對數據的有 效收集，并有著相對及時的信息反饋，進而保證房地產開發企業的高效發展。

參考文獻

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（作者單位：招遠市住房保障和交易中心）