物業項目機電設備維護與管理探析

陳耀從

[摘 要]物業項目機電設備維系著小區的正常運行，而要經營與管理好小區，必須重視項目機電設備的維護與管理工作，作為物業企業經營管理小區的重要組成部分，如何有效地對物業項目機電設備進行維護與管理，直接關系到小區的穩定運轉。文章針對物業項目機電設備重要性特點，圍繞對物業項目機電設備維護與管理，發揮物業小區的各項功能，結合實際提出了有針對性的維護措施與管理方法，為管理好物業項目機電設備提供一定的參考。

[關鍵詞]物業項目；機電設備；維護措施；管理方法

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.14.126

隨著城市化建設進程的加緊，物業建設項目日益增多，物業建設當中的科技含量也在不斷增加，其目的在于滿足人們日益提高的生活需求，提高物業項目機電設備的運行安全和運行質量，讓人們的生活更加舒適和便利。為了維護物業項目機電設備的穩定運轉，物業企業必須將側重點放在機電設備的維護和管理方面，對機電設備系統進行有效的管理，構建綜合性的設備維護和管理體系。作為物業項目管理的重點，物業企業要明確機電設備維護管理工作的突出價值，注重對機電設備維護和管理投入，以確保小區正常有效地運行，更好地實現管理目標。

1 物業項目機電設備維護與管理的重要性

伴隨著物業建設水平的提高，物業企業對于機電設備的認識和重視程度也在增強。再加上人們對物業項目機電設備的依賴度和要求在不斷提升，只有做好全方位的設備維護和管理工作，才能夠讓人們獲得更加穩定舒適和安全的生活環境，并進一步推動物業企業的現代化發展。物業項目機電設備維護和管理的重要性主要體現在以下三個方面：第一，做好物業項目機電設備維護和管理工作有助于提高物業企業的聲譽，幫助企業樹立良好的形象，為企業的生存和發展奠定堅實的基礎。目前物業企業在發展過程當中面臨著激烈的市場競爭，而企業在機電設備維護管理方面的質量將會直接影響企業的競爭力以及社會地位。第二，做好物業項目機電設備的維護和管理工作有助于提高企業的資金利用水平，提高服務質量，減少資源浪費。做好設備的維護管理工作可以有效延長設備壽命以及檢修周期，進而極大程度上節省維修費，避免停工損失，從而為物業企業經濟效益的提升創造良好條件。第三，做好物業項目機電設備維護與管理能夠從根本上提升設備的技術性和安全性，進而推動和諧安全社區的建立。設備維護和管理工作的實施能夠提升設備運行的可靠性和安全性，極大程度上降低安全事故的發生率，讓和諧社區建設的目標得以達成。

2 物業項目機電設備的維護措施

2.1 給排水系統設備維護

給排水系統設備是機電設備的一個重要組成部分，該設備的維護保養主要是按照排水設備性能要求，結合一定技術管理規范，對給排水設備進行日常的維護保養，保證該設備的良好性能和穩定運轉。具體的設備維護內容包括：第一，定期對給排水系統展開例行檢查，觀察和跟蹤地面是否有滲水問題，以便判斷地下管道的安全性。第二，檢查室內管道等是否有滴水、漏水等問題，同時注意檢查水箱入孔蓋的嚴密度。第三，對各種水泵運行狀況進行跟蹤檢查，查看儀表指示數據，一旦發現有異常升溫、響動或者是儀表指示不正常情況，必須立即查找問題根源，并及時進行維護保養，確保居民能夠正常用水和排水。

2.2 供配電系統設備維護

電力是人們正常生活不可缺少的能源支持，那么物業項目的機電設備維護就需要將側重點放在供配電系統設備的維護保養方面，滿足人們對于電力資源的需求。供配電系統設備的維護主要包括以下幾項內容：第一，做好高壓部分的年度檢測工作。由于高壓部分的檢測有著較大的難度，而且對于維護質量的要求較高，那么物業企業可委托專業公司或者是供電主管部門來完成這部分設備的維護工作。第二，及時檢查和跟進各項公共配電設備的運行情況。要檢查和保養變壓器、開關柜等，堅持以月為單位進行定期檢查，保障各項元器件的完整性。而針對于內部的除塵工作，則需要進行每年一次的全部清掃。第三，對設備房配電和電氣設備進行定期維護，查看各項設備原件是否齊全和牢固，尤其是要查看操作部分是否靈活，同樣以月為單位進行機房的清掃。

2.3 電梯系統設備維護

電梯系統設備是物業項目機電設備的主體部分，但是當前電梯應用當中安全事故頻發的問題十分嚴峻，這就使得電梯使用當中的安全成為人們普遍關注的一個問題。在電梯系統設備的維護工作當中，設備維護人員必須要投入全身心的精力，嚴格按照電梯設備的維護保養規范開展各項檢查維護工作。第一，對電梯系統設備的開關部位進行重點檢查，如限位開關、門電開關、越程開關等進行嚴格檢查與維護保養。在這一過程當中，一旦發現安全隱患，則必須立即停止電梯使用，并要求電氣設備維護人員及時排查故障和進行電梯修理。第二，及時更換陳舊老化的電梯系統設備部件，確保企業在規定范圍內有效運轉。第三，定期進行整機清潔和部件潤滑以便延長電梯設備的使用壽命，保障電梯系統的運行安全。第四，在電梯系統設備的維護工作當中必須設置醒目的提示牌，以免釀成不可逆轉的安全事故。

2.4 消防系統設備維護

消防系統設備維護的重要目的在于完善消防系統，有效滿足火災預防和處理工作的要求。在消防系統設備的維護方面，設備維護人員要做好以下幾項工作：第一，定期檢測消防系統設備的性能，及時發現系統運行當中的隱患，并對這一系統的安全性進行全面評估，以便及時發現設備維護管理當中的薄弱環節。設備維護人員需要樹立責任意識，嚴格按照消防系統的檢查要求進行安全隱患的排查工作。第二，檢查火災自動報警系統在運行方面是否安全有效，查看各項報警設施能否正常運轉，這樣一旦發生火災也能夠通過報警系統獲得信息，并進行及時處理。第三，檢查室外消防設備是否完整和齊全，營造良好的消防環境。第四，檢查室內消防設備配備是否齊全，并注重對應急照明和疏散系統進行查驗，以便在事故發生后降低損失。

3 物業項目機電設備的管理方法

3.1 樹立正確的項目機電設備管理思想

要想提高物業項目機電設備的管理質量和效率，首先需要在管理思想方面進行改進和創新，通過管理思想的現代化來推動設備管理的現代化和科學化。第一，樹立設備綜合管理理念，正確認知物業項目機電設備在物業企業經營發展當中的突出作用，將設備管理納入企業管理系統當中。第二，樹立以人為本的管理理念，將維護業主和租戶的生活質量與安全作為核心目標，通過健全設備管理體系來最大化地滿足他們的生活需要，切實提高物業服務質量。第三，用科學發展觀理念要求物業項目的機電設備管理，堅持發展性的理念，改變孤立看待設備管理的錯誤認識，推動設備管理和企業現代化管理的同步發展。

3.2 健全物業項目機電設備管理制度

第一，健全設備接管驗收制度，在制度當中明確要求在設備運行管理與維修管理之前要完善接管驗收工作，確保驗收質量。第二，健全技術和安全操作規程。在設備管理制度當中需要根據物業項目機電設備運行管理的需求制定技術以及安全方面的操作規范和程序，保證設備管理人員嚴格按照操作規程處理，進而延長設備壽命。第三，健全設備保養維修制度，將日常保養和檢修工作聯系起來。日常保養制度當中必須涵蓋保養的內容、部位、程序等；計劃維修制度主要包括維修計劃、等級、內容、周期、類別等。第四，健全設備運行管理制度。設備運行管理制度需要涉及各個設備系統，提高運行管理制度的精細化。例如，在制度建設當中專門設置電梯安全運行管理制度、應急發電運行管理制度等。第五，健全設備事故分析制度。設備管理部門要對設備故障的綜合情況進行分析，以便有效追究責任人。

3.3 完善物業項目機電設備基礎資料

完善物業項目機電設備基礎資料的目的在于為設備的管理工作提供重要依據，那么這些機電設備的資料必須準確并且齊全。在收集和應用資料的過程中，可以突破過去以人力為主的管理模式，運用現代化的技術建立基礎資料數據庫，以便更加有效地運用好這些基礎資料。完善機電設備基礎資料必須涉及以下幾個方面：設備原始檔案資料、設備卡片和臺賬、設備技術登記簿等。這些基礎資料能夠為設備的維護管理工作提供重要的信息支持，為設備維護管理提供依據。基礎資料的管理人員必須提升責任意識以及專業素養，主動運用計算機進行基礎資料的管理和應用，從而保障管理效率。

3.4 提高物業機電設備管理人員素質

第一，設備管理人員在正式上崗之前必須獲得上崗資格證，保證持證上崗。物業企業在選聘人才時必須要考慮設備管理人員是否可以勝任此項工作，保證他們的綜合能力和崗位需要相適應。第二，定期對設備管理人員進行專業的教育和培訓，特別是要培養他們的綜合實踐技能，使其能夠在設備故障的檢測維修等方面積累更多的經驗和技術。第三，設置培訓考核機制，對設備管理人員進行全方位的考核，落實獎懲措施，增強設備管理人員的工作積極性，使得他們更加主動積極的為物業企業的發展貢獻力量。

4 結 論

總而言之，物業項目機電設備的維護和管理在物業企業管理當中占有重要地位，其管理的有效性事關業主與物業管理企業。機電設備的維護和管理效果優劣將會直接影響到廣大居民的生活和居住體驗，也會對企業競爭力與管理水平產生一定的影響。因此，物業企業要想在激烈的市場競爭當中勝出并獲得優勢，塑造良好的企業形象，就必須把控好機電設備的維護和管理環節，通過實施有效的維護與管理措施，確保物業項目機電設備設施的安全有效運行，通過有效的管理，延長機電設備設施的使用壽命，為業主、用戶們提供到位配套服務，為業主與租戶提供安全保障，來提高物業小區的檔次，提升物業價值。

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