淺議開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理的完善方式

摘 要：房地產(chǎn)市場關(guān)乎國計(jì)民生，是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，關(guān)系到老百姓的切身利益.房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理是開發(fā)商工作中重要的組成部分，直接關(guān)系到項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、投資與銷售，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的龍頭與關(guān)鍵，貫穿于項(xiàng)目整個開發(fā)運(yùn)營周期中.從工程立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)管理、"五通一平"、施工管理、后期手續(xù)、準(zhǔn)入證發(fā)放、交房到物業(yè)管理工程保修，工程管理是最復(fù)雜最繁瑣也是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)與紐帶.做好房地產(chǎn)經(jīng)營管理就是為公司為業(yè)主交出滿意的答卷。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；開發(fā)；運(yùn)營管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的過程中，需要經(jīng)歷一個復(fù)雜的運(yùn)營過程，只有做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)營管理工作，才能提高企業(yè)的市場競爭力.實(shí)現(xiàn)精細(xì)化、規(guī)范化的運(yùn)行管理，有助于降低運(yùn)營成本，提高企業(yè)的利潤空間.本文對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中運(yùn)行管理的內(nèi)容進(jìn)行了介紹，對運(yùn)營管理存在的問題以及優(yōu)化措施進(jìn)行了探討，希望可以提高房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營管理的質(zhì)量.。

1 當(dāng)下房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中運(yùn)營管理存在的不足

1.1決策層面

決策階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的開始，也是搞好整個運(yùn)營管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，決策方向失誤則給開發(fā)企業(yè)帶來嚴(yán)重的后果，可以說后面的建設(shè)階段、投資階段、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售階段，資金回籠階段都會受到很大影響，從而運(yùn)營管理遭到失敗。運(yùn)營管理就是將項(xiàng)目開發(fā)的每一分資金應(yīng)用到項(xiàng)目建設(shè)中去，通過市場定位，做好市場銷售，順利收回建設(shè)資金，彌補(bǔ)投資風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到運(yùn)營管理的目的。有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不重視研究市場，在決策階段就已經(jīng)出現(xiàn)了市場定位不準(zhǔn)的情況，為以后的運(yùn)營管理造成了很大麻煩。沒有找到市場需求-人口規(guī)模-經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的結(jié)合點(diǎn)，盲目進(jìn)行投資，搶占房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)先機(jī)。

1.2設(shè)計(jì)層面

設(shè)計(jì)階段是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)造價(jià)的基礎(chǔ)，在這個過程中項(xiàng)目開發(fā)的規(guī)模、人員數(shù)量、機(jī)械投入，材料購置已基本到位，顯然這些要素都關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理、費(fèi)用投入。運(yùn)營管理進(jìn)入了關(guān)鍵時(shí)期。但很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只重視了工程圖紙的設(shè)計(jì)、工程建設(shè)規(guī)模的考慮，沒有對人員數(shù)量的投入、機(jī)械投入、材料投入進(jìn)行嚴(yán)格的管理和研究，而這些環(huán)節(jié)正是影響運(yùn)營管理的重要因素。

1.3建設(shè)層面

建設(shè)階段是各種生產(chǎn)要素的投入，在這個階段中大量的機(jī)械、人員、材料將會投入使用，從而伴隨著工程消耗也隨之而來。事實(shí)上工程消耗的合理性是運(yùn)營管理中重要的管理環(huán)節(jié)，合理消耗反映出工程建設(shè)各種投入的優(yōu)化組合，做到了人、材、物、機(jī)械的最大化利用，從而有利于企業(yè)的工程建設(shè)，同時(shí)也表明房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的合理性，管理的合理性。有的企業(yè)不重視建設(shè)階段各種生產(chǎn)要素的有機(jī)結(jié)合，對人員的調(diào)配、材料的管理以及機(jī)械的保養(yǎng)使用等，造成建設(shè)階段各種費(fèi)用的巨大浪費(fèi)。

1.4項(xiàng)目銷售和使用層面

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營管理的目的就是將建成的房地產(chǎn)順利實(shí)現(xiàn)銷售，按時(shí)回籠資金，彌補(bǔ)開發(fā)過程中的各種損耗，從而達(dá)到企業(yè)盈利，這樣房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營管理才能得以繼續(xù)，下一個房地產(chǎn)項(xiàng)目才能進(jìn)行開發(fā)。否則開發(fā)企業(yè)只能停滯不前。項(xiàng)目銷售和投入使用是一個極其漫長的過程，他受制于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展、市場需求、人口規(guī)模以及貨幣信貸等多種因素的影響，所以做好運(yùn)營管理是一件非常困難的事。顯然做好房地產(chǎn)開發(fā)銷售，前面的決策定位很關(guān)鍵，除此之外就是如何銷售好房地產(chǎn)。盡管很多房地產(chǎn)企業(yè)在銷售階段做的很好，甚至動用了大量的商業(yè)廣告，微信銷售等多種手段，但是運(yùn)營效果任然不明顯，任然沒有達(dá)到運(yùn)營管理的目的。可見運(yùn)營管理不是一躍而就就能實(shí)現(xiàn)的，它是一個動態(tài)的綜合管理的過程，很多開發(fā)企業(yè)忘記了這一點(diǎn)，把最后的銷售希望放在了銷售和投入使用階段。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營管理的完善路徑

2.1認(rèn)真研究建筑市場

市場交給了我們研究房地產(chǎn)開發(fā)的一把鑰匙，通過研究市場從中發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的潛力和機(jī)遇。同時(shí)通過研究市場，讓我們懂得了如何去更好的對房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行合理有序的做好運(yùn)營方面的管理。當(dāng)然房地產(chǎn)市場離不開經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口規(guī)模、需求這些要素，為此我們這幾方面進(jìn)行入手：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模，不管是在哪里開發(fā)，怎們開發(fā)，房地產(chǎn)建設(shè)必須要有當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展做支撐，否則房地產(chǎn)開發(fā)的再多也只能是曇花一現(xiàn)，最終損害開發(fā)企業(yè)的利益。只有在經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)才能看到開發(fā)的前景和開發(fā)的價(jià)值，從而運(yùn)營才能得以順利實(shí)現(xiàn)，運(yùn)營管理才能起到積極作用。二是需求，開發(fā)運(yùn)營管理的目的就是將房地產(chǎn)順利實(shí)現(xiàn)銷售，但是只有需求才能實(shí)現(xiàn)銷售，否則再好的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)只能浪費(fèi)資金。如房地產(chǎn)市場飽和或者過剩都不利于運(yùn)營管理，也就是說在這兩種情況下運(yùn)營管理也很難做到。三是人口規(guī)模，需求和經(jīng)濟(jì)規(guī)模都是由當(dāng)?shù)氐娜丝谝?guī)模決定的，所以人口規(guī)模是一個相當(dāng)重要的因素，在人口規(guī)模中，其中最為活躍的因素就是流動人口，流動人口越多越能促進(jìn)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展，這是顯而易見的，很多發(fā)達(dá)城市都聚集了很多的流動人口。也只有相當(dāng)數(shù)量的人口才能消費(fèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目，否則運(yùn)營管理將成為一句空話。

2.2認(rèn)真研究企業(yè)自身

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營管理的執(zhí)行者是企業(yè)自身，所以管理的好壞還得從企業(yè)自身入手。首先準(zhǔn)確定位自己的開發(fā)實(shí)力，包括資金、開發(fā)團(tuán)隊(duì)、項(xiàng)目運(yùn)營情況等，只有合理定位企業(yè)自身的市場位置，才能按照企業(yè)實(shí)際情況進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。從而杜絕項(xiàng)目開發(fā)撐死現(xiàn)象。將企業(yè)帶出項(xiàng)目開發(fā)死水潭中。這也是企業(yè)運(yùn)營起到了管理的作用。運(yùn)營管理不是所有企業(yè)實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)開發(fā)盈利就起到了管理的作用，而將企業(yè)帶出發(fā)展的困境更是運(yùn)營管理重要的表現(xiàn)。因此運(yùn)營管理控制程度如何還在于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的經(jīng)營戰(zhàn)略。

2.3關(guān)鍵點(diǎn)在計(jì)劃管理中的作用

（1）在房地產(chǎn)開發(fā)過程中項(xiàng)目運(yùn)行的成功與房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展緊密相連，因此房地產(chǎn)在對項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)行管理的過程中，應(yīng)首先將目標(biāo)的設(shè)定具體到各個項(xiàng)目中，然后在項(xiàng)目的開發(fā)過程中通過對項(xiàng)目進(jìn)度的監(jiān)督來確保項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。目前在房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際過程中仍然存在著部分產(chǎn)品質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的現(xiàn)象，因此在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施項(xiàng)目管理工作之前，應(yīng)采取相應(yīng)的措施，例如，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，制定相應(yīng)的符合企業(yè)發(fā)展的機(jī)制，進(jìn)而有效確保項(xiàng)目計(jì)劃管理的實(shí)效性和系統(tǒng)性，促使項(xiàng)目運(yùn)行效率的整體提升。

（2）關(guān)鍵點(diǎn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的計(jì)劃管理中占著至關(guān)重要的作用，因而必須確保計(jì)劃內(nèi)容的設(shè)置較為合理，同時(shí)關(guān)鍵點(diǎn)在計(jì)劃內(nèi)容中的設(shè)置也要有計(jì)劃性 因?yàn)槿粲?jì)劃太細(xì)，那么在項(xiàng)目計(jì)劃管理工作開展的過程中，將致使企業(yè)的決策層無法掌握計(jì)劃內(nèi)容的核心問題，因而影響到計(jì)劃管理工作的實(shí)施。總之房地產(chǎn)相關(guān)部門在實(shí)施計(jì)劃管理的過程中，要有效抓住關(guān)鍵點(diǎn)在企業(yè)管理中的作用，進(jìn)而通過對企業(yè)資源的整合，來推動房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理工作可以更好的開展。

項(xiàng)目開發(fā)中的運(yùn)營管理直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和經(jīng)營，企業(yè)的相關(guān)部門應(yīng)該結(jié)合自身存在的問題，從制定企業(yè)目標(biāo)開始，促進(jìn)企業(yè)各個部門職能分明化， 嚴(yán)格規(guī)范每個員工的工作方式和內(nèi)容，掌握科學(xué)合理的方式方法，在管理的過程中不斷完善，從而促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。

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作者簡介：

黃蘊(yùn)芝，1996年出生，女，漢族，四川大學(xué)商學(xué)院運(yùn)營管理專業(yè)在讀本科生。