對房地產拆遷評估中存在的問題及應對措施研究

姚虎明 楊文葉

摘 要 眾所周知，自古以來與居民密不可分的四項是衣、食、住、行，人們為了達到小康水平不斷的拼搏，本文只為大家介紹“住”這一項，也是現在亟待解決的問題。這些年，我國為了預防住房危險，減少房屋建筑事故的發生，維護居民的生命安全和財產安全，黨和政府以及建筑企業對建筑不斷重視，對一些老城區的房屋進行拆遷評估，努力的提高建筑房屋的質量安全。對房地產拆遷的評估是一項涉及多方面的事業，需要進行綜合考慮，然而如今的房地產拆遷存在諸多問題，本文針對現存問題進行分析，并提出一些應對措施。

關鍵詞 房地產 拆遷 估價

作者簡介：姚虎明、楊文葉，山東眾成清泰律師事務所。

中圖分類號：D922.3 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.05.159

房地產拆遷是為了提高居民的住房質量，保障居民的住房安全，進行城市建設的一項重要措施。然而由于拆遷評估不合理，與不少居民發生沖突。強行拆房引起了社會的廣泛關注。拆遷評估的核心問題是拆遷費，由于建筑行業對拆遷的估算不合理，居民對拆遷價格不滿意，加上政府的政策不合理，因而產生了不少的社會問題。

一、房地產拆遷評估中存在的問題

（一）估算方法不合理

目前的房地產拆遷的評估主要依據其地理位置，考慮其交通、地區以及周圍環境等方面因素，然而對于有關房地產估算的法規諸如《城市房屋拆遷管理條例》等對房地產評估的要求多被忽視。由于人們對房子的需求增加，因此房地產受市場因素影響較大，房屋拆遷隨處可見，政府在此方面的工作量較大，為了提高工作效率，在處理的過程中多采取“基準價格+修正”的方法進行評估。然而在此過程中，基準價格則比較低，多與市場價格相差較大，尤其是在一些地理位置較好的地區，因此造成拆遷居民的嚴重不滿。

（二）基準價格不合理

目前我國房屋拆遷所認定的基準價格多是由政府負責，相關的估價機構進行競標，最后由政府指定。因此這其中包含了較多的政府干預，受政府的影響大，市場的因素被嚴重削弱，這樣產生的結果多是不合理的。有些政府為了對建筑的限制，故意壓低基準價格，因此加劇了房地產拆遷商和居民的矛盾。

（三）補償價格不合理

房地產拆遷評估時不僅需要考慮原有建筑的地理位置等因素，還應該考慮新建造的建筑產生的效益，綜合考慮計算房地產拆遷評估的補償價格。同時新建造的建筑所產生的效益需要從建筑的樓層和空間設計以及建筑的密度等因素。因此房地產拆遷評估應該考慮現行因素，而不僅僅局限在房地產的面積和原建筑等因素。

補償價格不合理與政府的政策相關，政府為了體現其工作能力，對房屋建造采取了壓制的措施，壓制成本、限制貸款等行為也給政府的形象造成了極其不光彩的影響。

（四）建筑認定不合理

目前我國有關房地產拆遷評估的法律不完善，建筑認定中隨意性強，因此政府在一定程度上具有較大的權利，在實行的過程中難免有一些差強人意，不考慮實際情況，甚至有一些人利用法律尚不健全在鉆空子。

（五）安置房價不合理

在房地產拆遷中首先需要考慮拆遷房主的安置，而房價隨著市場房價的變化在不斷變化，目前房價不斷上漲，在進行實施過程中必須加以考慮。同時，由于安置的房子是比較晚的，需要經過拆遷和新建，因此在評估的過程中也需要將這一段時間納入時間范圍，進行綜合考慮。

（六）房地產拆遷實施不合理

由于對房地產拆遷評估后會進行具體的實施，其實施過程存在諸多問題。具體而言，根據《城市房屋拆遷管理條例》明確指出，房地產的拆遷補償金額需要根據具體情況進行綜合考慮，將建筑的地理位置、占地面積、交通等因素進行統籌考慮。房屋拆遷進行評估的主要目的是與市場變化相一致，但是由于目前房價增加，很多居民在房屋拆遷后的拆遷費不夠買一套新的房子，這使這些本來普通的家庭更加雪上加霜，他們不僅失去了原有的生活秩序，也面臨著更加緊張的生活壓力。

（七）對房地產拆遷性質認識不合理

房地產拆遷的目的多樣，涉及城市改建、房地產開發、公共建筑建造等多方面，因此對于房地產拆遷評估也應該針對具體問題具體分析。對于屬于商業性質的房地產開發，對居民應該有一個更加合理的補償、居民的各項權益進行考慮，在居民自愿的原則下進行開發。在一些公共事業建設方面，應該在保障居民合法權益的條件下進行“強制”開發。

二、房地產拆遷評估中存在問題的原因分析

（一）政府處理不當

在涉及基準價格的制定時，主要是依靠政府和相關評估機構指定的，對于市場因素沒有綜合考慮。加上政策的制定需要一定的時間，制定后具有相對穩定性，在一段時間內是保持穩定的，但是市場是隨著需求在不斷變化的，其波動的幅度也是比較大的，因此在拆遷評估的過程中會產生矛盾。其次在一些由于城市建設、公共事業開發等需要進行房地產拆遷評估中，政府既充當著裁判，也是當事人，政府擔任著雙重的角色，往往造成公平公正的缺失，盲目追求工期等問題，加劇人們對政府的不滿。

（二）市場機制不完善

由于房地產拆遷評估需要大量的房地產拆遷資源以供參考，但是目前房地產拆遷評估中的數據較少，沒有參考價值。同時有地產拆遷的發展歷程比較短，且市場變化大，房地產價格激增，因此沒有形成一個完整的市場機制。房地產拆遷評估沒有形成一個完整的評估標準，在實施的過程中產生了諸多問題 ，針對一個房地產拆遷評估案可能產生的結果相差很大。

（三）經濟水平低

由于房地產拆遷的居民普遍生活水平低，經濟負擔大，因此在進行房地產拆遷中他們是弱勢群體，面臨著這種壓力，在進行房地產拆遷后他們買不起一套新的房子，生活缺乏保障，因此會產生嚴重的不滿情緒。而且城市的貧富差距大，所以對房地產拆遷評估應該進行綜合考慮，盡可能的取得支持。

（四）法律體系不完善

由于目前我國沒有健全的法律機制，在《城市房屋拆遷管理條例》的指導下，各地沒有具體的實施條例及采取配套措施，再加上各個地區的情況復雜，在實施的過程中缺乏理論依據，造成實施過程中的混亂局面。

（五）評估主體素質低

由于評估人員沒有認識到房地產評估的重要性，且沒有學習具體的評估標準，在評估的過程中不注重實踐的考察，僅僅依靠數據分析，因此評估的可信度低。除此之外，評估主體長期從事評估工作，視覺類型單一，不能有效的發現問題。同時部分評估主體的思想道德素質較低，在評估的過程中盲目追求經濟效益，涂于形式，不能有效的發現問題。在協調各部門的同時，還應該注意評估內部人員的問題，房地產拆遷評估內部也要在部門的幫助下建立一個新的管理系統和機制，加強評估過程中對每一部分的檢測與評估，無論是整個系統還是人員自身，無論是過程還是成果，必須進行嚴格和科學的檢測方法去保證整個評估工作的開展。

三、對房地產拆遷評估的應對措施

（一）完善評估機制

目前我國的法律機制不斷健全，對于房地產拆遷評估亦是如此。在進行評估時，應該采取多種評估方法。首先，應該以法律規定為依據，依據科學原則，法律規定的基準價格則為我們提供了基本依據。其次，我們應該結合市場的變化，進行調整。政府所扮演的角色應該是指引者，而不能是主導作用。同時，由于市場的變化比較大，隨時在變，因此對于基準價格也應該適時調整，在一個周期內做出調整，例如以一年為一個周期。

（二）健全法律機制

由于我國在房地產拆遷評估方面沒有健全機制，法律依據缺乏，因此在實行的過程中出現了較多的問題。法律應該對可能出現的情況進行評估，在實行的過程中做到有法可依。對于基準價格的要求，各個地區也應該在國家總的法律機制下結合本地區的實際情況進行制定。

（三）完善監管措施

房地產拆遷評估的過程中一般會進行較多的預算，這在一定程度上是由于監管不嚴。房地產拆遷評估不能由政府指定或者是一個房地產開發商來評估，應該有獨立的房地產評估機構進行估算。在拆遷評估中，首先取得拆遷居民的多數同意。結合實際情況，考慮居民的經濟情況和社會現實，在此基礎上才能確保拆遷工作的順利進行。

（四）實行招標制度

房地產拆遷的過程中政府應該結合多方力量，進行拆遷招標，由于市場的波動幅度比較大，政府制定的基準價格可能與市場產生較大差異，因此在實行的過程中必須進行綜合考慮，多個房地產拆遷評估商提供多個方案，為我們了解市場情況提供了基本條件，這在一定程度上也減少了政府的決策失誤或者波動幅度較大。同時招標制度有利于選擇更加可靠的拆遷商，提高房地產拆遷的效率，最大程度的追求經濟利益。

（五）完善復評機制

在拆地產拆遷評估結束后，如果對于評估機制或者評估結果存在意見的可以申請重新評估。復評機制可以對于一些評估中存在的問題或者個人對評估存在看法的對象進行答疑解惑，確保評估結果公平公正。復評時應該請一些評估專家成立一個評估小組，同時對于評估結果也應該再次公布，注意對一些評估參與人員的回避。

四、結語

隨著我國現代化的發展，競爭激烈，關于房地產拆遷評估的方法多樣，涉及過程評估、結果評估、實施標準等多方面的內容。房地產拆遷評估是房地產進行開發建設的重要組成部分，有利于提高保障居民的合法權益，保證房地產拆遷商的工作效益。房地產拆遷評估是實施的依據，合理的評估能夠提出為房地產開發商提供依據，促進我國房地產事業的發展。有關我國房地產拆遷評估的體系不斷完善，房地產拆遷也會在今后的發展中上升一個臺階，使之更好的為人民服務，這符合全民的利益，更符合國家的利益。房地產拆遷的過程中應牢記“安全第一、質量第一”這一原則，更好的為社會主義經濟服務。

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