理性看待三、四線城市的房價上漲

郝文嘉

摘要：近一年來，國家房地產宏觀調控政策不斷收緊，一線城市和部分二線城市出臺限購、限售政策。在溢出效應的作用下，一些自住性需求和投資性需求涌向三、四線城市，不少三、四城市因此迎來了市場爆發式增長的“春天”。如何看待這些城市的房地產上漲？筆者用數據進行解剖分析。

關鍵詞房價；三四線城市；上漲

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）03-0035-36 收稿日期：2018-03-05

近一年來，國家房地產宏觀調控政策不斷收緊，一線城市和部分二線城市出臺限購、限售政策。在溢出效應的作用下，一些自住性需求和投資性需求涌向三、四線城市，不少三、四城市因此迎來了市場爆發式增長的“春天”。如何看待這些城市的房地產上漲？筆者用數據進行解剖分析。

我們此次研究的基點是百城住宅投資收益指數（以下簡稱Reivi100指數），Reivi100指數是中金標準數據自主研發的用于判斷城市或具案房地產投資價值的指數，可對房地產市場的投資行為進行定量化研究。中金標準數據監測的全國285個地級以上城市的數據顯示，近一年來，我國房地產市場分化現象嚴重，一、二線城市的房價呈下行態勢，三、四線城市的房價則呈快速增長的趨勢。本文我們重點關注三、四城市。

一般來說，三、四線城市均會圍繞一、二線城市發展，我國目前已經形成“京津冀”“長三角”“珠三角”“一帶一路”等城市群。

1珠江角和京津冀榜單城市住宅年化收益率高于長三角

表1為2018年1月全國住宅年化收益率排名Top50的城市。從數量上看，按照傳統的城市群劃分規則，長三角進入榜單的三、四線城市數量最多。以下為各城市群進行榜單的情況：長三角地區有6個城市進入前50名，這些城市是鹽城、嘉興、鎮江、杭州、常州和揚州。京津冀有滄州、保定2個城市進入前Top50，珠三角江門和肇慶2個城市進入前Top50。

從漲幅來看，按進入前Top50城市群三、四線城市的平均漲幅計算，珠三角與京津冀平均漲幅大體相同，長三角平均漲幅最低。之所以如此，是因為珠三角的江門和肇慶房價之前相對較低，其房價的上漲是由于價值洼地受傳導的影響所致。而京津冀滄州和保定的房價上漲主要受雄安新區利好因素的影響。長三角漲幅較低，反映了長三角地區相對成熟的市場消費理念。一方面杭州等地的房價上漲是由于城市經濟快速發展以及外來人口的涌入；另一方面，其他城市即使受溢出效應影響上漲，市場的狂熱程度相對較低。

2理性看待三、四線城市房價上漲

雖然進入Top50城市92%為傳統劃分上的三、四線城市，似乎三、四線城市的住宅投資前景非常樂觀。但在市場分化嚴重、國家房地產信貸政策持續收緊的情況下，投資三、四線城市的房價目前應當非常謹慎，原因主要有三點。

2.1房價漲幅已經開始下降

從表1看，雖然三亞近一年的年化收益率仍達到驚人的75.95%，但從歷史漲幅看，該漲幅已經從前年廊坊等地100%左右的漲幅回落。

2.2國家信貸政策持續收緊

房地產是大宗消費品，在當前房價高啟的情況下，嚴重依賴信貸。2018年一季度的信貸情況顯示，社會公眾認為的傳統上房地產年初信貸井噴的情況并沒有出現，相反，房地產信貸政策還在持續收緊。各大銀行還在不斷提高貸款利率，中信銀行甚至停止發放房地產貸款，這都顯示，房地產市場價格上漲的資金支持能力在不斷下降或者嚴重萎縮。

2.3三、四線城市的人口問題

從我國人口流向上看，三、四線城市屬于典型的人口流出型城市，在我國人口增長下降，城市流出屬性明確的情況下，即使當前住宅價格上漲，三、四線城市未來也缺乏足夠的使用以及購買需求，其住房大幅增長的態勢很難持續。