中國長租公寓未來格局猜想

摘要：在房住不炒、租購并舉的樓市定調下，長租公寓經過近幾年的孕育終于破繭成蝶脫穎而出，成為政府力推、企業扎堆、資本追捧的“香餑餑”，甚至連銀行等金融大鱷和BAT互聯網大佬們都不能淡定了，紛紛舉手參與。這個市場究竟有多大，讓各方垂涎？房企作為重資產模式的老司機，能否玩轉靠運營說話的長租公寓呢？

關鍵詞：長租公寓；萬億級；格局

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）03-0024-26 收稿日期：2017-12-12

1長租公寓將成為萬億租賃市場的增長極

與發達國家相比，國內巨大的租賃市場目前還是藍海，并不掌握在機構手中。

例如，美國機構滲透率超過30%，是在美國各州租賃環境差別大、以民間租賃為主導、政府僅對低收入階層提供租金補貼的市場背景下，而以政府主導、民間投資為輔、鼓勵機構托管的日本租賃市場中，目前租賃機構滲透率已超過80%。

與美國、日本相比，我國的租賃市場未來將在住房租賃逐步立法、鼓勵和保障機構化、規模化發展的進程中達到一個較高的機構滲透率，將至少在50%以上。

隨著中國租賃市場規模的持續增長以及機構滲透率的不斷擴大，意味著長租公寓市場的前景可以預期。

在成熟的租賃市場，一般認為租賃模式的盈利能力從大至小依次為：持有型集中式公寓>運營型集中式公寓>分散式公寓。

集中式長租公寓成為租賃市場最具活力的細分市場，也是資本十分青睞的投資領域。

特別在公寓品質化需求升級，有效供給不足，移動互聯、大數據等新技術推動的影響下，長租公寓的發展速度將更加迅速。

2 租賃機構遠期將呈現三足鼎立格局

隨著國內公寓市場不斷走向成熟，公寓租賃機構也將走向分化和整合，房企、專業公寓運營商和REITs將成為長租公寓行業的三大主體。

目前，中國版REITs的呼聲越來越強烈，相關的金融創新不斷涌現，長租公寓領域的類REITs發行實現破冰。

2017年10月，新派公寓和保利地產兩單長租公寓類REITs相繼獲批發行。待REITs真正落地后，將迅速成為長租公寓行業的第三股重要力量。

現有公寓市場的玩家中，房企將持續發力，不斷擴大運營規模搶占市場份額；專業公寓運營商、房地產服務商和酒店集團將以專業公寓運營商的身份繼續經營，而部分基金公司、房企將轉型REITs，共同分享租賃紅利。

3 房企將成為持有型長租公寓機構的主力軍

房企在資產端具有天然優勢，無論是獲取優質自持租賃房源還是收購優質資產的通道都更為暢通，因此，房企在運營型、持有型租賃機構中都將成為市場主力。

特別是房企具有更強的重資產屬性和資產增值能力，將成為持有型租賃機構的主導力量。

就當前而言，房企已經駛入租賃市場發展的快車道。

一方面，不少房企已儲備較多的已建成物業資源可作為租賃房源。房企已在歷史開發中儲備不少自持物業，其中已開發的商業和操盤的舊城改造等項目在條件合適時均可轉換為租賃房源；另一方面，房企在各城市新增自持供地上也是主力軍。

一二線城市未來租賃住房供應量較大，根據目前已經披露的住宅用地供應規劃，北京、上海、廣州將在5年內新增租賃住房50、70、15萬套，分別占到新增住宅供應總量的33%、41%、20%。

而截至2017年9月初，北京、廣州等城市累計供應的70余宗、未來將產生超360萬平方米租賃住房的自持地塊，主要為萬科、龍湖、保利、首開等大型房企及國有房企競得（見圖1）。

參照美國公寓持有型、運營型機構中的房企地位來看，國內房企在充分發揮自身資產端優勢、提升自身運營能力的基礎上，未來必然能在長租公寓市場名列前茅。

隨著當前租賃市場政策環境加速孵化，房企紛紛在紅利收割期來臨之前提前布局，按照萬科泊寓的規劃，2017年將達15萬間，將達到目前美國公寓運營TOP50的門檻值，2018年將達45萬間，相當于目前美國公寓運營TOP3的水平。

4 房企長租公寓運營將朝著綜合化和專業化發展

在房企之中也會發生內部分化。大型房企長租公寓將朝著多業務協同的綜合化方向發展，中小型房企將走專業化發展之路（見圖2）。

大型房企地產開發、商業運營、物業服務等主營業務已經具備規模效應，長租公寓業務的推進將與主營業務發揮協同效應，規模上量后還有可能疊加多種增值服務，綜合化發展將充分發揮大型房企的規模優勢。

中小型房企在房地產開發集中度不斷提升的行業背景下，轉型才能煥發新生機，在租賃政策紅利下，長租公寓不失為一種好的選擇。中小型房企開展長租公寓，可專注于某個細分領域或某個區域做強做深，也能獲得成功。