大力發展租賃市場的必要性及政策支持

秦虹

摘要：目前，我國住宅租賃市場已有深厚的市場基礎，但發展深度還不夠，相關機制體制也不健全，還存在一些亟待完善的地方。從政府責任角度出發，分析大力發展租賃市場的重大意義，以及在此過程中政府需要給予的政策支持和需要承擔的社會責任。

關鍵詞：租賃市場；存在問題；必要性；政策支持

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2018）03-0010-12 收稿日期：2018-02-06

1現存租賃市場亟需解決的問題

1.1租賃關系不夠穩定

租賃關系不夠穩定，影響大城市很多人的租賃意愿，不得不去買房子。具體表現：一是租期不穩定。當他買不起房子的時候，還要舉全家之力，幾代人之力買房子，造成了很大的經濟困擾，也造成了很多不滿情緒。租賃關系不穩定表現在租期不穩定，簽了合同大家不守信，信守契約的法律意識不明確，短租比較多，長足比較少，租期不穩定。二是租金調整頻率高。一個人從大學畢業到能購房，中間5-7年比較合理，但是很多年輕人租房子的時候沒有辦法穩定5年的租賃租金對他的保護。三是承租人相對處于弱勢地位，租賃權益得不到很好的保障。

1.2中介服務不規范

中介服務不規范，導致交易成本高，風險大。租房時，租賃市場發布的房源信息可能是假的，包括不誠信、扣留押金、違規“群租”等。與此同時，機構租賃尚處于起步階段。

1.3政府支持服務欠缺，監督管理不到位

典型的表現是過去稅收體系針對的是銷售市場設定的，不租不稅，一租各種稅費都來了。在過去幾年里，政府為了發展租賃市場，降低了租賃稅費，很多城市采取了綜合稅率，從17%降到了5%，但實際上對機構來講這個稅還是沒有完全降下來，個人出租5%的稅費很多地方也收不上來。要發展機構租賃，金融服務也缺乏有效的支持，缺乏金融政策和金融工具。

2發展規范化的租賃市場意義重大

2.1降低城鎮化門檻

中國城鎮化的進程還沒有結束，大量的農民進城，面對城市租賃房價水平，他們的能力不足以支撐，如果有一個規范化的租賃市場，發展充分的租賃市場，可以使他們以租的形式舉家進入城鎮，才能實現有質量的人的城鎮化，以及在城鎮里工作的農民工市民化。

2.2 發展規范化的租賃市場確實有利于實現住有所居

各國都提出了相似的住房發展目標，新加坡是居者有其屋，我國是住有所居。住有所居就是不完全通過購買產權的方式來解決住房問題，租賃也是重要的渠道之一，有利于實現住有所居的發展目標。

2.3助推社會穩定

租賃市場非常成熟，大家租房子權益得到保障，心情也好，安居樂業，整個社會就穩定了。

2.4有利于維護房地產市場的平穩健康發展

如果租賃市場很差，大家都不去租房，購房的需求就會不斷地上升。特別是支付能力不足的家庭，如果過早進入購房市場，就要承擔過大的風險。所以，規范的租賃市場可以使購房能力不足的家庭暫時不進入到市場波動的銷售市場中承擔風險，有利于房地產市場的穩定。

2.5有利于企業特別是用工量大的企業吸引人力資源和降低成本

如果一個城市房價很高，又沒有很好的租賃市場，一個企業想在這個城市里發展將非常困難。如果有規范化的租賃市場，企業職工除了買房子之外可以通過租賃房子解決居住問題，企業就具備了發展的人力支撐條件。

2.6規范化的租賃市場的發展有利于促進勞動力的流動

勞動力的流動一定是未來經濟發展最重要的一個支撐條件，所以發展規范化租賃市場意義重大，既有利于完善住房供應體系，同時也有利于實現上述目標。

3發展租賃市場的主要政策

一是稅收的減免。

二是金融的創新。最近連續出臺了關于租賃住房的REITs政策，雖然現在還只是類REITs，不是真正完整的REITs，但下一步支持機構租賃發展的最關鍵的金融支持政策一定會有明顯的突破性進展。

三是充分調動存量房源提供租賃市場的政策。不僅是把原來住的房子拿來租，有些城市還要考慮存量的辦公、商業房，如何拿出來發展長期租賃公寓。

四是新增土地。如果一個城市的土地有限，大力發展租賃市場，提供租賃住房的用地擠占了銷售用地，有可能導致房價的進一步上漲。現在采取的措施是在13個城市嘗試用集體建設用地來提供租賃住房，這些支持政策目前已經陸陸續續開始實施了。

下一步發展租賃市場需要政府和市場、政府和企業雙方共同努力，對政府來講最重要的是完善各項服務體系的建設，包括以下幾方面：

一是要通過立法完善法律法規來保障租賃各方的權益。法律應該更加細化，切實保障租賃雙方的權益。

二是要建立住房租賃信息服務平臺。政府要建立真實透明的租房信息，為租客提供選擇的渠道。

三是要明確住房租賃機構的行業定位。如果不明確住房租賃機構的行業定位，很多政策互相之間的掣肘就會出現。

四是要落實承租人享受均等化公共服務的權益。

五是要推動中介服務的專業化、規范化。租賃市場的發展離不開中介的服務，中介隊伍素質的高低，直接影響租賃市場規范程度的好壞。

對企業來講，企業在住房制度改革20年來，在住房開發、銷售市場的經驗非常豐富，但是如何發展租賃住房，我們的經驗、人才、隊伍并不充分，加上這些年來資產價格過高導致租售比不盡合理，下一步租賃市場的發展非常繁雜，會比開發、銷售市場復雜很多。所以對于一個從事租賃的企業來講，未來一方面要提高專業化的水平，在行業里積累更多的經驗和人才；另一方面還要提高盈利能力，降低成本。沒有盈利作為保障的話，也必將不可持續。