房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理研究

鄧理平

房地產(chǎn)行業(yè)具有開發(fā)周期長，投入資金多，經(jīng)營環(huán)節(jié)多，收入隱蔽等諸多特點，給稅務部門征稅帶來很大的困難，因此房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在重復征稅和稅負不公的問題，房地產(chǎn)行業(yè)也被稅務部門列為重點征稅管理對象。針對這種情形，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，要提高對稅收風險管理的認識，嚴格按照相關法律規(guī)定來做好會計核算工作，將稅收風險降到最低，才能保證企業(yè)的正常經(jīng)營和健康發(fā)展。本文對此進行了探討，以期有所借鑒價值。

一、前言

隨著我國經(jīng)濟的持續(xù)增長，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，已經(jīng)成為我國社會經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，為國家貢獻了大量的稅收，也一直是稅收的重點行業(yè)。從國家稅務局的統(tǒng)計資料來看，房地產(chǎn)行業(yè)貢獻的稅收占全國稅收總額的三分之一。甚至在部分發(fā)達省市，這一數(shù)值超過了50%。對稅務征收機關來說，房地產(chǎn)行業(yè)是國家出臺相關政策最多，涉及稅種最多，稅負也最高的行業(yè)，但由于房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)節(jié)多，收入比較隱蔽，稅收風險點多，給稅收征管工作帶來就很大的困難；對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在房地產(chǎn)企業(yè)所有支出中，土地成本是最高的，次之就是納稅支出，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅支出甚至超過了建筑成本。尤其是隨著“營改增”的全面實施，企業(yè)涉稅事項增加，房地產(chǎn)企業(yè)稅收處理難度加大，一旦發(fā)生稅務風險，給國家和房地產(chǎn)企業(yè)都會帶來巨大的損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險的來源

（一）開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收風險

首先，當前的房地產(chǎn)銷售通常采用預售形式，也就是開發(fā)企業(yè)提前收取購房者的房款。部分房地產(chǎn)企業(yè)為了少繳納房產(chǎn)稅或者為了延期交稅，故意不按時申報預售收入。然而，很多城市的稅務部門和房產(chǎn)部門都已經(jīng)聯(lián)網(wǎng)了，稅務部門發(fā)現(xiàn)這一情況，會對房地產(chǎn)企業(yè)進行嚴厲處罰，從而產(chǎn)生稅務風險。其次，工程實踐中，有的開發(fā)商限于資金壓力，會用已經(jīng)建好的房屋作價進行以房抵債、抵工程款等，根據(jù)稅法規(guī)定，這種做法等同于銷售收入，應該按規(guī)定繳納稅款。然而部分開發(fā)商對此進行瞞報。隨著征稅系統(tǒng)的日益完善，這種行為越來越容易被發(fā)現(xiàn)，稅務部門會對這種行為進行處罰。最后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)常用的造假手段就是虛列經(jīng)營成本。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)建設周期長，隱蔽工程多，成本核算復雜，尤其是土石方工程和公共設施建設中有大量隱蔽工程，后期也很難核查清楚。因此房地產(chǎn)企業(yè)會在這方面做文章。而稅務部門利用大數(shù)據(jù)平臺可以清楚的了解房地產(chǎn)開發(fā)的成本狀態(tài)，對違規(guī)行為進行處罰。

（二）轉讓環(huán)節(jié)的稅收風險

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到購房者的房款時，會向購房者開具發(fā)票。稅務部門征稅的依據(jù)主要是銷售發(fā)票，根據(jù)發(fā)票上的金額進行征稅。以往，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)故意拖延發(fā)票申報時間，將當期發(fā)票拖到以后再申報，這樣可以獲得資金的時間價值。而現(xiàn)在，稅務部門加強了對發(fā)票的監(jiān)管，重點監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅、營業(yè)稅發(fā)票等，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有及時申報繳納相關稅款，將給與一定處罰。其次，根據(jù)國稅發(fā)31號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋建成之后要結轉收入和成本，計算及企業(yè)的實際毛利率，將實際毛利率和預計毛利率進行比較，將二者的差額計入當年企業(yè)利潤，并按規(guī)定繳納相應稅款。現(xiàn)實中，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)故意少核算收入、多計成本，達到少交所得稅的目的。這種行為被發(fā)現(xiàn)后被大大降低企業(yè)的信用值，帶來不必要的損失。

（三）房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收主要風險點

首先，按照稅法規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地使用權的當月，就應該到稅務部門繳納土地使用稅。但有的開發(fā)企業(yè)沒有按照規(guī)定時間去進行登記。當前，國土部門和稅務部門大多實現(xiàn)了信息互通，稅務部門能夠及時了解相關信息，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的這種行為進行處罰。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房屋建成之后，會拿出部分房屋用于自用或者對外出租。按照規(guī)定，開發(fā)企業(yè)應該到稅務部門進行登記，并準確申報房屋出租價格等信息。但有的開發(fā)企業(yè)依然將這部分房屋列為代售房屋，結果收到稅務部門的處罰，帶來稅務風險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險管理建議

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險意識

房地產(chǎn)稅收風險的發(fā)生固然受多種因素的影響，但最重要的是缺乏風險意識，對實務風險的重要性認識不清。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層對稅法知識了解不多，簡單的認為只要按時、足額繳納稅款就可以杜絕稅收風險。大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都有自己的納稅會計，但會計主要負責日常性的納稅申報工作，企業(yè)并沒有設立專門的風險控制部門。針對這種情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高對稅務風險的認識，企業(yè)主要管理人員要主動學習稅法知識，了解稅務風險的重要性，規(guī)范稅收風險管理制度，建立稅收風險管理責任制，將任務層層分解，并落實到個人，出現(xiàn)問題進行追責；房地產(chǎn)企業(yè)會計從業(yè)人員是稅收風險管理的主要負責人，會計人員除了做好正常的納稅申報工作之外，還要全面熟悉和了解房地產(chǎn)企業(yè)的整個流程，了解各個環(huán)節(jié)的涉稅特點，做好稅務風險管理的事前計劃、事中監(jiān)督和事后檢查，將稅收風險扼殺于萌芽之中；房地產(chǎn)企業(yè)其他從業(yè)人員也要樹立稅收風險意識，積極配合財務部門的工作，降低稅務風險爆發(fā)的可能性。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)稅收風險內(nèi)控機制

內(nèi)部控制是防范稅務風險的必要條件。從某種程度上講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制制度是否健全直接關乎到稅務風險發(fā)生的幾率。當前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將主要的精力用于建設和營銷環(huán)節(jié)，對內(nèi)部控制的重要性認識不清。甚至有的房地產(chǎn)企業(yè)把內(nèi)部控制當做增加企業(yè)成本、降低工作效率的負擔，這樣反而會增加稅務風險發(fā)生的概率。針對這種情況。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加強財務制度管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和經(jīng)營特點，明確財務工作崗位的職責和分工，提高財務人員工作的獨立性和專業(yè)性，將財務會計和稅務會計相分離，各司其職。票據(jù)管理人員和審核人員也要進行分離，通過互相牽制，來降低稅務風險發(fā)生的概率。其次，健全房地產(chǎn)檔案資料管理制度。檔案管理是風險管理的重要組成部分。房地產(chǎn)行業(yè)周期長、環(huán)節(jié)多，形成的檔案材料較多，這些檔案材料都是重要的資源，如果企業(yè)發(fā)生稅務風險，通過查閱相關數(shù)據(jù)資料，可以大大提高風險應對水平。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要加強對相關資料的收集和保存。

（三）注重加強發(fā)票和稅收憑證的管理

房地產(chǎn)企業(yè)稅收票證較多，稅務部門用以監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的主要手段就是通過發(fā)票進行管理。房地產(chǎn)企業(yè)在近年“營改增”以后，由地稅部門的營業(yè)稅發(fā)票變更為國稅增值稅發(fā)票，這就要求對發(fā)票的管理更加規(guī)范。房地產(chǎn)企業(yè)對發(fā)票和稅收憑證的管理尤其重要。首先，建立完善的發(fā)票管理制度，配備專門的發(fā)票管理人員和設備。企業(yè)要把發(fā)票管理與現(xiàn)金管理同等對待，要有專人負責對發(fā)票的管理，制定具體的發(fā)票管理制度。安排責任心強的財務人員負責發(fā)票的開具，對于已經(jīng)開具或開具有誤的發(fā)票要及時到稅務機關驗舊和作廢，嚴格按照稅務部門發(fā)票管理規(guī)定進行管理。二是堅決杜絕虛開虛抵增值稅專用發(fā)票。企業(yè)應充分認識虛開虛抵增值稅專用發(fā)票的危害，拒絕虛假進項發(fā)票的誘惑。

總之，新時期，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收風險日益嚴峻。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，要提高對稅收風險的認識，通過規(guī)范財務工作，加強制度建設，來有效的防范稅收風險，從而保證房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的發(fā)展。（作者單位為四川上甲房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司）