房地產項目市場與財務風險分析之我見

孫靜怡

在我國經濟體制中，房地產占據著十分重要的地位。但房價暴漲對人們的生活產生了較大的影響，政府部門通過宏觀調控房地產行業，雖說有效規范了房地產項目市場體系，但制約了房地產行業的發展。本文首先從房地產項目市場與財務風險入手，同時闡述了房地產項目市場財務風險管控措施，最后總結了全文，旨在發表筆者對房地產項目市場與財務風險的見解。

自經濟全球化發展，直接推動了我國房地產行業的發展。通過深入分析能夠發現，我國部分地區經濟與房地產企業的發展有著密切的聯系。在宏觀調控影響下，導致市場經濟下行，嚴重阻礙著房地產企業的發展，部分房地產受到資金不足的影響，面臨著破產風險。房地產企業需要明確當前面臨的財務風險，找尋最佳的管控措施，以此為房地產行業的發展保駕護航。

一、房地產項目市場與財務風險

在當前時代背景下，房地產企業屬于資金密集型企業，房地產企業的財務風險也不斷加劇。

（一）市場環境影響

在當前市場背景下，應當站在宏觀層面，分析房地產企業經營環境，明確房地產企業發展過程中的財務風險。通過深入調查能夠發現，我國房地產企業發展迅速，截至2016年底，我國房地產上市企業數量超過140家，部分地區甚至出現了“土地財政”，房地產企業對經濟增漲的影響不容忽視。隨著房地產企業的迅速發展，房價也不斷增長，嚴重影響著人們的生活質量。隨著宏觀調控力度的不斷增加，我國房地產行業逐漸趨于蕭條，房地產交易量也明顯減少，導致房地產企業提前進入寒冬期，不利于我國房地產企業的長遠發展。

（二）財務風險剖析

第一，房地產項目開發問題，不顧是房地產項目開發建設前還是建設過程中，均存在著很大的風險，企業管理者只有保障房地產項目開發、投資、決策的合理性、全面性，才可有效規避各類財務風險。第二，房地產本身屬于一個資金密集的行業，不管是在項目籌建前還是項目建設過程中，或者是竣工驗收與成屋銷售階段，均需要資金的支持，才可確保運作的合理性。只有保障財務管理的合理性，才能夠全面提升房地產企業資金運作效率，確保房地產企業資金規劃的合理性與科學性。但就實際情況而言，房地產企業并未重視財務管理，尋求的是短期內的經濟效益，導致資金運轉存在問題。第三，房地產項目銷售階段風險，就房屋銷售，只有成功才可順利回收資金，獲取相應的利潤。若銷售失敗，將會導致房地產企業資金壟斷，嚴重的話還會導致房地產企業破產，難以保障經濟效益。

二、房地產項目市場財務風險管控措施

（一） 銷售階段財務管理

在房地產項目建設工作結束后，房地產的經營中心逐步朝著房屋銷售發展，房地產企業必須要制定合理的銷售計劃，幫助企業合理回收資金，全面降低企業的銷售成本，提升企業的銷售效率，促使房地產企業經濟效益最大化。房地產企業銷售階段財務管理措施包括：1.強化資金管理，在房屋銷售過程中，為全面提升資金收支均衡，需要促使資金收入與支出的一致性，才可最大層度減少資金占有量，增加房地產企業融資成本，加速企業資金回轉。同時，房地產企業還需要加速收款，推遲墊付款。合理使用支票，明確信用期限，避免空頭支票開支現象存在，維護房地產企業的正常運作。2.合理應用銷售折扣，通過積極開展銷售活動，吸引更多的顧客，激發人們的購房欲望，全面提升房地產企業銷售額，加速房地產企業資金回籠速度，3.合理設計稅務籌劃，包括：營業稅、土地增值稅，科學應用減稅手段。4.限定信用期限，縮減付款期限對企業資金的影響。5.合理確定現金折扣，采取支付優惠、現金折扣手段，吸引客戶提前繳納房屋首付，確保房地產企業能夠快速收款。這就需要銷售部門依據實際情況，制定最佳項目銷售計劃。

（二）建設階段風險控制

在房地產項目建設過程中，會經歷預算與融資等階段，只有在各個層面強化財務管理，從各個層面開展財務風險管控，才可確保房地產項目開展的有序性。房地產項目建設階段風險控制可從以下幾點入手：1.強化融資管理，確保內外部融資結構的合理性，制定合理的融資計劃，確保房地產項目建設的順利性。就實際情況而言，融資管理需要明確需求，保障執行效果，選擇切實可行的融資計劃，合理評估融資效果。確保在各類財務風險出現的情況下，能夠靈活處理，精準應對各類突發性情況。2.合理開展房地產項目預算管理，融資工作結束后，就是項目建設階段，此階段，財務管理人員應當參照原定的融資計劃，制定合理的項目資金管理策略，開展整體工程預算，開展全程監督，一旦發現問題，需要立即解決，并依據實際情況，合理調整房地產項目預算方案，從整體層面出發，精準把握項目預算執行、項目運轉情況。預算管理應當強化項目執行與控制，促使兩者有效結合，確保項目預算管理工作開展的有序性。房地產企業內部員工需要樹立良好的成本管控意識，促使各個部門相互促進，以此順利實現成本目標。充分考慮項目資金收支情況，確保預算管理執行的合理性與科學性。3.合理調整項目預算，在房地產項目建設階段，應當依據實際情況，實時監督項目資源運用，成本控制流程，就發現的問題應當及時調整。房地產項目本身具有建設周期長、成本高的特點，在房地產項目建設過程中，不僅會受到國家政策的影響，還會受到人員、設備、材料的影響。這就要求在預算管理過程中，綜合考慮各方面因素，遵循國家法律、法規、政策，確保房地產項目建設工作開展的持續性。

（三） 內部管理風險控制

在房地產企業發展與經營中，應當完善內控體系與內控措施，完善內部控制體系，實施“關系樹”的管理模式。內部控制制度是房地產企的內在保障，可確保房地產企業經營的合法性，推動房地產企業的發展。房地產企業管理層應當加大員工培訓與教育，及時創新學習模式與管理理念，掌握先進的財務工作方式，最大程度規避財務風險，以此實現房地產企業經濟效益的提升。房地產企業應當逐步提升財務部門對精細化財務管理的認知，加大對精細化財務管理的重視度，實現房地產企業財務工作經濟能力的提升。同時，房地產企業還應當健全管理體系，強化管理意識，深入貫徹精細化財務管理模式，促使其在生產經營中發揮該有的作用。因此，為保障精細化財務管理戰略的全面落實，應當結合房地產企業的實際情況，完善內部控制體系，為房地產企的可持續發展奠定基礎。

三、結語

綜上所述，近幾年，隨著我國房地產事業的迅速發展，房價迅速上漲，為改善民生，政府部門逐步重視房地產行業價格調控，頒布了相應的調控政策。隨著宏觀調控力度的不斷增加，為房地產行業的發展帶來了較大的挑戰，使得房地產項目市場財務風險加劇。只有制定針對性的解決對策，才可協助房地產企業渡過低潮期，迎接全新的發展機制。（作者單位為威海建設集團股份有限公司）