房地產(chǎn)企業(yè)土增稅納稅籌劃的研究

張曉燕

文章以房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃為分析對(duì)象，首先對(duì)相關(guān)概念進(jìn)行了介紹，接著分析了新時(shí)代如何做好土地籌劃工作，分別從人才培養(yǎng)、稅收政策使用、分散收入等多個(gè)方向進(jìn)行的介紹，以便可以更好的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)向前發(fā)展。

為了對(duì)過高增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)進(jìn)行進(jìn)一步有效控制，國家出臺(tái)了各種各樣不同措施，土增稅就是一個(gè)。土增稅的重要作用在于進(jìn)一步壓低房?jī)r(jià)，可以幫助人民群眾購買自己想要的住房，提升人民群眾的獲得感。因此對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們當(dāng)前的最重要事務(wù)就是充分利用國家的各項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)自己利潤(rùn)最大化。隨著土增稅出臺(tái)，土增稅在運(yùn)作過程中還有可能會(huì)出現(xiàn)各種各樣不同情況，很可能會(huì)嚴(yán)重制約土增稅作用發(fā)揮，同時(shí)也對(duì)土增稅本身價(jià)值會(huì)產(chǎn)生重要影響。

一、相關(guān)概念界定

（一）土地增值稅概述

土地增值稅主要是指以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，國有土地地上建筑物以及附著物所取得的增值額作為征收對(duì)象。開展土地增值稅的目的主要是國家通過稅收杠桿對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行引導(dǎo)，不斷規(guī)范房地產(chǎn)交易和次序，使得社會(huì)財(cái)富可以得到有效分配，同時(shí)也可以維護(hù)國家權(quán)益，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。通過開展土地增值稅可以更好適應(yīng)當(dāng)前我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀環(huán)境，可以增強(qiáng)國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控，可以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易進(jìn)行進(jìn)一步控制。與此同時(shí)，通過開展土地增值稅可以有效抑制在當(dāng)前市場(chǎng)中存在炒地皮現(xiàn)象，可以保證整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展，不會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)而出現(xiàn)過于暴利行為。除此之外，通過參與土地增值收益的分配可以有效增加國家在財(cái)政上的收入，從而可以為我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)積累更多資金。一般而言，土地增值稅的出臺(tái)可以給納稅人一定的優(yōu)惠，主要表現(xiàn)在以下幾方面。

1.納稅人普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額未超過項(xiàng)目金額的20%就不需要繳納任何土地增值稅。

2.如果因城市規(guī)劃或者是國家建設(shè)需要，國家可以依法征收房地產(chǎn)，在國家征收的過程中不需要繳納土地增值稅。

3.對(duì)于不是房地產(chǎn)企業(yè)的改組涉及到土地問題之時(shí)并不需要繳納土地增值稅。

4.個(gè)人在對(duì)住房進(jìn)行轉(zhuǎn)讓時(shí)并不需要繳納土地增值稅。

（二）土地增值稅籌劃概述

近些年來，伴隨著土地增值稅的不斷出現(xiàn)，同時(shí)加強(qiáng)了相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，推出土地增值稅的籌劃工作已經(jīng)應(yīng)運(yùn)而生。土地增值稅籌劃主要是指納稅人在繳納稅務(wù)之前，通過研究國家土地優(yōu)惠政策在不違反相關(guān)法律情況之下合理避稅或者有效減稅的一系列措施。通過這一定義，我們可以看出開展土地增值稅稅收籌劃工作一定是在土地增值稅出臺(tái)之前，因此該項(xiàng)工作具有一定先導(dǎo)性，否則就難以實(shí)現(xiàn)土地增值稅籌劃的真正實(shí)際價(jià)值。除此之外，工作的開展的最終目的是為了合理地減少稅收，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)或者是其他經(jīng)濟(jì)主體的利潤(rùn)最大化。

二、新時(shí)代開展土增稅籌劃工作的思考

（一）加大專業(yè)人才的培養(yǎng)

籌劃工作的開展必須落實(shí)到人，因此我們需要加大籌劃專業(yè)人才的培訓(xùn)，加大人才的培養(yǎng)，也只有這樣才能使各項(xiàng)籌劃工作落到實(shí)處，積極發(fā)揮作用。具體而言，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加大對(duì)于籌劃人才的培養(yǎng)力度，通過各種不同的方式來鼓勵(lì)工作人員去完成自身的本職工作，不斷研究出稅法的新改革亮點(diǎn)，積極研究國家當(dāng)前出臺(tái)的各項(xiàng)文件措施，不斷夯實(shí)自身的稅收理論知識(shí)。

（二）把握各種稅收政策

國家的政策和方針是不斷變化的，以前許多合法的方案當(dāng)前已經(jīng)不再符合法律要求。例如一些房地產(chǎn)公司會(huì)通過設(shè)立項(xiàng)目公司的方式，將自身業(yè)務(wù)化為投資或者聯(lián)營，最終實(shí)現(xiàn)規(guī)避土地增值稅目標(biāo)。這樣的做法被我國新出臺(tái)法律法規(guī)所明確否定。與此同時(shí)，還有一些政策對(duì)于企業(yè)發(fā)展會(huì)帶來極大的益處。例如，可以通過合作建房方式來進(jìn)一步達(dá)到節(jié)稅的目標(biāo)。根據(jù)我國國家政策規(guī)定，如果合作雙方都通過合作方式建房，一方出讓土地，另一方提供資金，如果建成之后按比例自行使用不需要繳納任何土地增值稅。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用各種各樣的政策針對(duì)政策來確定自身的發(fā)展方向，這樣可以更好的幫助自己做好籌劃工作。

（三）分散收入的納稅籌劃

我國當(dāng)前使用的稅收制度是累進(jìn)稅收制度。為了可以更好的降低房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)讓收入，從而可以達(dá)到最終的目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)有必要開展分散收入的做法。但是必須注意的是，收入的分散必須以符合法律法規(guī)作為先決條件，如果違反了法律法規(guī)則沒有任何意義。

綜上所述，我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬變，要想更好的在市場(chǎng)上獲得利潤(rùn)，我們需要進(jìn)一步與市場(chǎng)的變化和國家的政策變化進(jìn)行結(jié)合，這樣才能夠真正做到了然于心。因此房地產(chǎn)企業(yè)在開展稅收籌劃的工作過程中，必須進(jìn)一步加強(qiáng)全局性的思考，在對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃時(shí)需要加強(qiáng)人才培養(yǎng)，充分理解當(dāng)前土地增值稅的各項(xiàng)稅收政策，同時(shí)進(jìn)一步加大對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的把控，以便可以使自己可以合理避稅。（作者單位為南昌水利投資發(fā)展有限公司）