淺析農村宅基地使用權有償使用

常曉飛 于德順

[摘 要]十八大以來，黨和國家逐步提出農村宅基地使用權有償使用，賦予農民房主財產權，本文闡述了宅基地有償使用的意義，分析了現行農村土地使用制度存在的問題，合理提出了開展宅基地有償使用的建議。

[關鍵詞]宅基地使用權；有償使用；問題；建議

[中圖分類號]F301 [文獻標識碼]A

一直以來，黨和國家都高度重視三農問題，大力保障農民增收、農業(yè)正常、農村穩(wěn)定。黨的十八大以來，啟動新一輪“土改”，賦予農村更多財產權利，改革完善農村宅基地制度，探索實行有償使用。2018年中央一號文件明確提出了探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

1 研究農村宅基地使用權有償使用的意義

我國現行的農村宅基地制度以“人地捆綁”“限制流轉”為其主要特征，該制度不僅早已脫離了“人地分離”的現實，且在城鎮(zhèn)化進程中宅基地占地面積不降反升，農宅資產閑置和農地資源浪費日趨嚴重。因此，通過宅基地的有償使用，能夠完善農民宅基地的用益物權，保障農民的財產性權利，促進城鄉(xiāng)資源要素流通，有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協調發(fā)展目標的實現；通過宅基地的有償使用，可以有效盤活農村閑置土地，既解放了農村生產力，又實現資源的市場配置，也是當前實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的重要舉措。

2 現行農村宅基地制度所存在的問題

2.1 宅基地閑置廢棄現象普遍，資源浪費嚴重

在我國現行法律制度下，農村宅基地的分配實際上是集體組織成員的福利性分配，農村宅基地可以依法申請、無償取得、無使用期限，這就使大部分農民即便不是迫切需要宅基地，在“少占吃虧”的思想下，也會積極申請宅基地，導致農村宅基地遍地開花，亂占地、多占地的普遍現象，也就造成了城鎮(zhèn)化進程提高，農村人口減少，農村宅基地面積卻不斷增加的怪象。同時，由于現行法律法規(guī)定限制農村宅基地流轉，缺乏對農民退出宅基地的激勵機制，農民對騰退宅基地沒有意愿和積極性，這也使許多農民即便已進城定居，農村宅基地卻空閑著，造成了空心村的出現。

2.2 宅基地隱形交易問題突出，集體和農民權益受損

除了現行法律規(guī)定的幾種宅基地流轉方式以外，農村宅基地禁止在公開市場上交易買賣。隨著經濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程的不斷加快，城市周邊的農村土地增值較快，在經濟利益的驅使下，農民對宅基地資本化的需求也在增加，不少農民私自非法轉讓、出租宅基地，交易協議都是私下協議，不能辦理合法產權手續(xù)，這樣私下流轉的宅基地已經成一定規(guī)模，形成了活躍的宅基地隱形交易市場。這樣非公開化、透明化的隱形交易，必然造成交易雙方信息不對稱，農民往往對自己宅基地的使用價值缺乏正確的判斷，宅基地和農房的市場價值很難得到體現，極易造成農民權益受損。

2.3 擅自改變宅基地用途現象突出，小產房問題凸顯

我國農村民居點大都是自然形成的，許多村莊內存布局無序，沒有預留公共服務用地。隨著經濟社會的發(fā)展，許多農村經濟文化水平不斷提高，農村診所、飯店、超市等文化餐飲娛樂場所也迅速出現，一些人利用位置便利的農民宅基地，擅自改變宅基地用途，利用福利性的宅基地謀取個人利益，損害了村集體和其他村民的利益；在一些城郊結合部，由于房地產開發(fā)熱，催生了小產權房的出現，它牽扯了國家、村集體、村民、城鎮(zhèn)居民、開發(fā)商等多方面的利益，村集體和村民在一定程度上獲得了收益，但小產權房脫離了國家規(guī)劃管控，漏交的稅收也給國家造成了損失，城鎮(zhèn)居民無法得到產權，造成一些社會矛盾的產生。

3 對農村宅基地有償使用的建議

3.1 完善相關法律法規(guī)

由于法律法規(guī)對于農村宅基地有償使用方面的限制和缺失，應抓緊修改《土地管理法》等有關法律法規(guī)，一是從法律層面明確允許農村宅基地在公開、公平、自愿的前提下有償使用，以盤活農民個人財產，推動城鄉(xiāng)一體統(tǒng)籌發(fā)展。二是通過制定有關法律規(guī)章，嚴格規(guī)范農村宅基地使用權流轉行為，明確宅基地使用權有償流轉使用的范圍、主體、客體、程序、方式等內容，建立交易平臺，以保證農村集體和個人的合法權益。

3.2 明確宅基地使用年期，建立宅基地有償退出機制

農村宅基地作為集體成員的福利，是無限期無償使用，為實現農民住房財產權利，保障宅基地使用權有償使用，保護集體合法權益，應當明確宅基地使用年期，可參照國有住房用地年限，到期后自動續(xù)期；建立宅基地有償退出機制也是對宅基地有償使用的一種補充，對于一些位置偏遠的農村，其宅基地流轉使用的需求較少，宅基地有償退出機制的建立可以更好地實現農民宅基地使用權流轉意愿，達到公平合理，也可以有效促進農村閑置土地資源的節(jié)約集約利用。

3.3 建立和完善宅基地有償使用配套制度，健全糾紛解決機制

宅基地使用權的有償流轉使用，必然涉及戶籍制度、不動產登記制度、社會保障制度等方面，在宅基地使用權流轉過程中也必然會有交易糾紛的出現。一是要改變城鄉(xiāng)二元戶籍管理模式，取消各種戶籍限制，抓緊完成農村宅基地使用權確權登記工作，以宅基地使用權有償使用為契機，完善有關農民的社會保障體系；二是建立宅基地流轉交易糾紛調解制度，規(guī)范調解程序，讓調解制度成為解決糾紛的一種簡便和有效的有段。

[參考文獻]

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