房地產行業稅收籌劃分析

王旭

稅收籌劃，又稱稅務籌劃、納稅籌劃，是指納稅人在稅法所允許的范圍內，對企業的經營、投資、理財、組織、交易等各項活動進行規劃安排，以達到減輕稅收負擔和實現稅收零風險的目的。企業進行合理的稅收籌劃，能夠為企業帶來一定的成本的減少和節約。但是如果所實施的稅收籌劃方案不合理或者甚至是錯誤的，則很有可能給企業帶來一定的風險而出現損失。因此，本文以A企業為案例，通過分析，警示房地產企業在進行稅收籌劃的時候，不能盲目地以減輕稅負為目的，也應該充分地考慮到風險問題。

A企業稅收籌劃案例：

A企業的概況

A企業是我國房地產行業的一個較大企業，總部設在杭州，是杭州地區成立時間最長，企業規范最標準，品牌和企業聲譽最好的一家房地產企業之一。

A企業稅收籌劃的具體分析

（1）銷售階段稅收籌劃分析。在銷售階段，引入2010年A企業開發的普通樓盤項目來進行分析。這個項目的總的銷售面積為20000平方米，按照稅法規定的可扣除項目的金額為8000萬元（不含銷售稅金及附加），通過一定的市場分析，A企業初步確定住宅的價格銷售區間為5000-5500元/平方米之間。現有兩種定價方案可供A企業來進行選擇。

方案一：一是價格為5000元/平方米，享受普通住宅的土地增值稅優惠。該項目銷售需繳納的營業稅金及附加稅費為550萬元（2×5000×5.5%）。

假定銷售單價為5000元/平方米，共計銷售20000平方米，因此銷售收入為20000平方米*5000元/平方米=10，000萬元，按照5.5%的稅率繳納營業稅金及附加稅率，則需要繳納的營業稅為10000萬元*5.5%=550萬元，又由于企業在稅收法定范圍內的可扣除項目有8000萬元，因此，營業收入中，增值額部分為10000-8000-550=1450萬元。根據增值額計算增值率，可計算jLIJ增值率為1450/8550=16.96%，根據稅法規定，增值率不超過20%時，免征土地增值稅，因此土地增值稅為0。那么通過方案一，A企業該項目銷售收益為1450萬元（10000-8，000-550-0）。

方案二：價格為5200元/平方米，不享受普通標準住宅的土地增值稅優惠。該項目銷售營業稅金及附加為572萬元（2×5200×5.5%）。

按照與方案一相同的方法來進行計算，銷售單價為5200元/平方米，銷售面積為20000平方米，銷售收入為10400萬元。那么按照5.5%的稅率繳納營業稅和其他附加稅，共計572萬元。又由于企業有8000萬元的可扣除項目金額，因此稅前可扣除金額為8572萬元，那么該方案下企業的增值額為1828萬元（10400-8572），通過計算增值率發現，該方案下增值率為21.33%（1828/8572），按照稅法規定當增值稅率大于20%小于50%時，需要繳納土地增值稅，增值稅稅率為30%，因此，在此情況下，A企業需要繳納548.4萬元的增值稅。總體來看，在此方案下，深A企業該項目銷售收益為1，279.60萬元（計算方法為10400-8，000-572-548.40）。從以上分析可以看出，雖然方案二比方案一單價提高了200元/平方米，總收入增加了400萬元（200×2），但企業收益卻減少了170.40萬元（1，450-1，279.60）。這是因為提高了售價之后，導致增值額超過了增值稅臨界點，需要交納30%的增值稅，從而導致總的收益反而減少。從綜合納稅成本以及最終收益來看，A企業選擇方案一的定價是最有利的。A企業在銷售階段進行稅收籌劃時，有可能由于稅務人員的稅收籌劃意識不強或者水平不夠，做出了錯誤的方案選擇，選擇了方案二來進行，這將會使A企業的最終收益減少，這很明顯不是正確的決策，因此這是房地產企業在進行稅收籌劃時所面臨的方案錯誤風險

（2）經營階段稅收籌劃分析。在本部分，選取A企業開發的一項商鋪項目的出租業務作為分析對象。公司計劃年租金收入為2，000萬元。該公司可通過合理分解租金進行納稅籌劃。A企業需成立一個物業公司，收取租金中的500萬元作為水電費和物業物業管理費。

根據籌劃后的稅費可以看出，A企業在該稅收籌劃中的總收入（2000萬元）并沒有減少，相應的營業稅金及附加（110萬元）自然也不會減少；不過由于租金減少了500萬元，房產稅會自然的減少60萬元（500*12%）。

（3）利潤分配中的稅收籌劃。在利潤分配的方案當中，A企業子公司C公司應向集團母公司支付股息4000萬元，該公司選擇以價值為4000萬元的生產原材料代替股利支付。如果直接以現金方式支付，則應繳納預提稅=4000×10%=400萬，但是如果換一種方式，換做實物交付，少繳這部分稅款，這樣就可以實現利潤分配中的稅收籌劃，達到減少稅收的目的。A企業稅收籌劃執行中反映的問題

（1）復雜性。房地產企業耗資很大，是一種典型的高投入高產出的產業。企業一般要進行融資來滿足需求。因此，企業如何開發產業，如何利用資金，如何出售，如何納稅都要做好計劃。

（2）長期性。房地產開發建設周期很長，資金回收慢。這決定了房地產企業的稅收籌劃將是一個長期的行為。必須有長遠的考慮，考慮未來的經濟形勢，政策變化以及企業自身可能發生的變革。

（3）風險性。一方面，稅收籌劃工作是具有政策性的工作，由于房地產企業稅收額較大，稅種復雜，是稅務部門重點的審核對象，所以企業面臨著較高的稅收風險。如果企業經營不善或不能得到稅務部門的批準，那么稅收籌劃不僅達不到降低納稅減少成本的目的，還可能招致稅務機關的制裁和懲罰，造成企業更大的損失。因此，企業在稅收籌劃中，不僅要考慮到稅收籌劃可能帶來的收益，更要找出其風險，并做好風險的防范措施。

防范A企業稅收籌劃風險的對策建議

（1）加強企業涉稅人員培訓，提高員工業務素質。

稅收籌劃是一項對企業，對員工專業素質要求較高的活動，是公司經營中的一種“高級玩法”。因此財務人員的業務素質的高低，就直接決定了稅收籌劃的方式的可行性有效性，就直接影響了稅收籌劃的效果。為此，房地產開發企業應該為了實現有效的稅收籌劃，應加強涉稅人員的培訓如定期開展業務培訓班和時事政策分析班，不斷去提高員工的業務素質。

（2）加強與稅務機關溝通，及時把握政策動態

由于我國稅法起步晚，水平較低，而且相對來說具有一定的模糊性，所以給我國的稅收主管部門提供了一定的靈活性。很多例子告訴我們，企業如果不主動采取一些措施積極與主管稅務機關聯系，不經常與稅務機關進行溝通搞好關系的話，有的稅收籌劃的方案很難得到這些部門的認可與批準。因此，對于房地產開發企業來說，為了進行有效的稅收籌劃，也應加強與稅務部門的聯系和溝通，建立起較為良好的稅企之間的關系。

（3）提高財務管理水平，加強內部控制

房地產開發企業的經營項目包括設計、開發、施工和竣工銷售多個環節，范圍廣，牽涉層面多，這使得會計處理變得更為復雜。因此，房地產開發企業應當充分地了解企業的內部環境和外部環境，在進行稅收籌劃之前，也要把相關的會計信息研究透徹。此外，企業也應加強對企業的內部控制與財務管理，制定出規范完善并行之有效的各類規章制度，著力提高企業財務管理的水平，全性地解決企業財務管理水平低下的問題，從而使稅收籌劃風險降低，達到企業減少成本的目的。

總結

綜上所述，房地產企業是我國經濟發展中不可或缺的一環，為了維護房地產行業市場的穩定并著眼于企業發展的前景，企業相關法人需要依法定期向國家繳納稅款。同時，企業也應提高稅務籌劃的工作質量，運用科學合理的稅務籌劃方案來規劃企業的繳稅問題，也應緊密結合國家的稅收政策及優惠政策來制定一系列的籌劃方案，以此來減輕企業的納稅負擔，降低成本，使企業能夠持續、健康、穩定的發展，從而保障我國房地產行業的良好發展。

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