營改增背景下房地產行業的納稅籌劃研究

賈昊昱

我國長期實行營業稅與增值稅并行的稅收政策，導致重復征稅、行業間稅負不均等問題日益嚴重，難以與經濟發展相適應。為此，我國決定從2016年5月l日開始，對繳納營業稅行業全部實行“營改增”，增值稅將徹底取代營業稅。本文以“營改增”為背景，以房地產為研究對象，深入研究“營改增”政策給房地產企業帶來的影響。

營改增 納稅籌劃 房地產行業

研究背景

2012年1月1日，上海最為首個試點城市，拉開了營業稅改增值稅的序。2012年9月1日起，“營改增”試點分批擴大至北京、江蘇、浙江等8省市。2013年8月1日，“營改增”試點范圍擴至全國；在2016年5月1日，我國對剩余的建筑業、房地產業、金融業及生活服務業傘部實行了“營改增”，至此，增值稅徹底取代營業稅。

“營改增”對房地產企業的意義

對于房地產企業來說，“營改增”影響頗為巨大。從增值稅的特點來看，增值稅稅負彈性大、籌劃空間大，通過增值稅納稅籌劃可以降低企業的納稅基礎，避開稅收的誤區，充分利用國家政策減少自身稅負，對企業來說具有積極意義。

“老項目”計稅方法的選擇

根據國家稅務總局公告，施工許可證注明的開工日期在2016年4月30日之前的項目屬于“老項目”，房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，除了按照一般計稅方法計稅，也可以選擇簡易計稅方法，按照5%的征收率計稅。具體征收規定如下表4-1所示：

案例一：A房地產企業為一般納稅人，于2015年10月30 H自行開發了甲項目。該企業在2016年5月收到預收款7000萬元，同時辦理房屋產權轉移手續。當月發生的成本支出取得了建筑服務增值稅專用發票價稅合計1200萬元；同時，本期允許抵扣的土地價款為2000萬元（城建稅和教育附加費按10%計算）。

簡易計稅方法：應納稅額-7000÷（ 1+5%） x5%=333.33萬元

一般計稅方法：應納稅額=（7000-2000）÷（1+11%） x11%-1200÷（ l+ll%） xll%=376.58萬元

同時，若選擇簡易計稅方法，增值稅對城建稅和教育附加費的影響額合計為33.33萬元；若選擇一般計稅方法，影響額合計37.66萬元；選擇簡易計稅方法不僅減少了企業的增值稅稅負，還可以通過附加費增加利潤額，此時，選擇簡易計稅辦法更為合適。

對施工單位或材料供應商的選擇

針對房地產開發企業的“新項目”，銷售時適用一般計稅方法。所以，在銷項稅額不變的情況下，合理地增加進項稅額，對企業來說是有利的，對此，企業可以通過對施工單位或材料供應商的選擇來進行納稅籌劃。

案例二：B房地產企業為一般納稅人，其于2016年5月5日自行開發了甲項目（施工許可證注明的開工日期為2016年5月5日）。施工期問，若選擇X建筑公司（一般納稅人），施工額為444萬元，甲公司可以開具建筑業增值稅專用發票；若選擇Y建筑公司（小規模納稅人），施工額為400萬元，不能取得增值稅專用發票。

選擇X公司：可以抵扣的進項稅額=444÷（l+ll%） xll%=44萬元，施工額對營業利潤的影響額為-444÷（l+ll%） =-400萬元：

選擇Y公司：可以抵扣的進項稅額=0，施工額對營業利潤的影響額為-400萬元。

綜合考慮，二者對營業利潤影響額相同，但選擇X公司可以產生44萬元的增值稅進項稅額，所以應選擇X公司進行施工。當選擇材料供應商時可同卜進行選擇。

業務混合與業務拆分的選擇

營改增后，房地產企業進項稅來源主要是建筑施工業。當房地產企業需要進行園林綠化工程時此項日可以分為兩大類，一類屬于花草樹術的銷售，購買免費農產品獲得的收購發票按13%做進項稅額的抵扣；二類是種植、維護服務，依照建筑業增值稅專用發票按11%進行進項稅額的抵扣。當業務承包總成本相等時，應偏向于業務拆分；當承包總價不等時，需要進行綜合測算來確定。

案例三，C房地產企業為一般納稅人，計劃于2016年6月1日進行園林綠化施工。已知，甲個人從事農產品的生產銷售C企業所需的花草樹術售價共計600萬元；乙企業為建筑公司，提供園林的種植和維護，其為增值稅一般納稅人，可以開具增值稅專用發票，種植維護業務共計500（不含稅）萬元；丙公司為園林公司，為增值稅一般納稅人，主營園林綠化的種植、維護服務，同時可以提供花草樹術的銷售業務，且兩項業務并未分開核算，工程價款總計1000（不含稅）萬元。

選擇甲和乙公司，則可以抵扣的進項稅額-600x13%+500xll%-133萬元，對營業利潤的影響額為-1100萬元；

選擇丙公司，可以抵扣的進項稅額-lOOOxll%-ll0萬元，對營業利潤的影響額為-1000萬元。

由上可知，雖然選擇甲和乙公司可抵扣的進項稅額較多，但結合營業利潤影響，綜合考慮還是應選擇丙公司的混合模式。

其他納稅籌劃方式

房地產企業在“營改增”政策實施后的增值稅納稅籌劃，除了通過上述辦法外，還可以通過以下幾種方法合理進行增值稅的納稅籌劃：

（1）控制納稅義務發生時間的稅收籌劃。

（2）增加精裝房銷售比例。

（3）存在折扣銷售的稅收籌劃。

（4）及時關注國家最新出臺的政策。

總結

“營改增”的實施能夠理順我國稅制體系，消除重復征稅。所以房企業只要積極面對這一變化，克服眼前的困難，把收益的眼光放長遠，不局限于眼前的小得失，同時積極學習相關的政策法規，著重改善企業內部的管理水平，探究方法降低運營成本，提高自身的競爭力，向正規化前進，必將在變革中勝出

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