房地產企業財務風險分析與防范

金麗芳

房地產企業 財務風險 防范

引言

由于我國房地產起步晚、管理混亂，房地產企業大部分都有著較高的資產負債率，一旦出現財務問題，其產生的后果巨大。因此，對我國房地產企業財務風險現狀分析，為防范我國房地產的財務風險提出理論依據，促進房地產業的穩定發展。

房地產財務風險的概念

房地產財務風險是指房地產企業財務狀況的不穩定，使企業預期經濟利益受損的可能性。其主要包括四個風險因素：一是融資風險，是指房地產企業在吸納資金時準備不足而引起的預期利潤變動，從而遭受損失的可能性；二是投資風險，是指房地產企業由于不確定未來收益大小，在投資過程中遭受損失的風險；三是收益風險，是指對于房地產企業在收益大于損失的情況下，對具體收益的多少具有很大的不確定性；四是財務管理風險，是指由于房地產企業對內部財務不當處置而引起利潤損失的可能性。

房地產企業財務風險的成因

（1）內部原因

一是，資本結構不合理。眾所周知，我國房地產企業大多采用負債經營模式，因此行業本身就具有很大程度的財務風險。再加上一些房地產企業的產業結構欠妥，一旦產品銷量不佳，庫存積壓嚴重，營運資金無法正常流動，資金周轉速度便大大降低，由此導致資本成本上升，財務風險加劇。二是，企業自身的風險管理水平較低。中國房地產業行業起步較晚，由于明顯有利的政策導向，風險管理知識的重要性從未引起企業管理者的注意，而這又進而導致企業內部缺乏相應的宣傳和激勵機制，使得基層員工的財務風險管理意識更是淡薄，由此造成相關信息不能及時傳達和匯報，財務風險無法得到很好的管理。

（2）外部原因

一是，政策與法規影響。在房地產企業投資過程中，國家出臺的各項政策加大了其所處外部環境的不確定性。如今，我國房地產企業很多，由于巨大的投資利潤空間，房價已經比普通人可以承受的范圍要高得多，甚至開始威脅到國家的長治久安，但在法律的缺失之下，政策干預有時候不能達到預期的效果，這使得房地產企業的財務風險進一步加強。二是，宏觀經濟環境。房地產行業與我國宏觀經濟彼此作用和制約。經濟形勢的好壞，對房地產市場的資金投入規模、企業的需求以及債務人的償還能力和融資成本有決定性作用。如果外部經濟環境停滯或萎縮，那么企業難以進一步發展。相反，若外部經濟環境良好，那么也會在一定程度上促進企業健康發展。

房地產企業財務風險的防范措施

（1）拓寬籌資渠道

房地產企業開展經營活動的起始就是籌資，而籌資方式決定了風險防范水平。企業可以利用發行股票融資，銀行信貸的主要缺點是利息高，企業無力承擔高額的利息費用，發行股票可以解決這個問題，一是股票沒有利息，只需付股利，把風險分散于個個股東身上。二是，可以解決銀行的壓力，不用銀行獨立承擔。三是，房地產企業最好實現并且最有用的是發行債券，雖然我國限制房地產企業發行債券。相對于銀行信貸發行債券具有明顯的優勢，最重要的就是利率低，而且穩定，可以很大程度上降低房地產企業的融資成本；期限也比銀行信貸更長，企業的償債壓力更小；四是可以打破房地產企業銀行信貸籌資的單一模式，優化融資結構。尤其當政府要抑制房地產企業過熱而實行的各種貨幣財政政策下，房地產企業必須尋求其他的資金來源，否則只有那些資金雄厚，底蘊深的企業才能存活下去，而對于那些新興企業迎接的只有毀滅。

（2）降低資產負債率

企業為了獲得更多的效益，會進行很常見的負債經營。但是如果負債經營不合理，就會造成很高的財務風險，越是單一不合理負債越容易出問題。企業可能為了短時間的擴張不管自身的資本結構而拼命籌集資金，而解決這個問題的辦法就是尋求短期負債與長期負債的平衡，也就是合理安排負債結構，如果能把短期負債控制在一定的范圍，是企業所能承擔的，然后再借的適合企業長期發展的長期負債，能很大程度上降低財務風險。

（3）加強成本管理，提高整體效益

為了促進房地產企業經營利潤明顯提高，不僅要提供優質的房源，還需要將開發成本明顯降低，對各項費用支出給予嚴格控制。房地產企業經營管理工作中需要重視成本控制工作，對于房地產項目不同環節的成本核算工作要全面熟悉，并對開發運籌管理、項目策劃、采購管理、招投標管理、成本與合約管理等工作進行有效掌握，構建可操作性高、先進的管理模式。另外，房地產企業還需要重視管理成本、財務成本、建造成本、土地成本等工作，分別從制定目標成本、成本控制、成本核算與分析等方面加強成本管理工作，將成本管理工作中發現的問題向項目負責人反饋，為下一步成本控制工作提供幫助，從根本上降低房地產企業出現的財務風險問題。

（4）加強資金回收管理

對于企業來說，應收賬款的管理一定要做好，盡快收回賒銷賬款，減少企業的壞賬損失。增強其競爭力。另外，房地產的發展總是與國家政策的風向有關，在這個不斷變化的時代，企業想要獲得更多的競爭力，就需要更加完善富有競爭力的戰略。企業可將眼光投向一些二三線城市，還有一些發展好的城鎮，其實潛在市場更大，而且這也更加符合國家的政策，會在一定的程度上獲得國家的扶持。還有產品種類的多樣性，普通住宅才是最大的市場，像廉租房更加是迎合政府的政策。而且，房地產業并不僅限于做房子，房子只是主營，企業可以將一部分資金去做其他的業務，整合上下游供應鏈。

結語

綜上所述，房地產企業應該在在合理的范圍內控制財務風險。積極采取防范措施，為資金合理的投入提供保障，促進房地產企業獲得更為良好的社會效益以及經濟效益。