非住宅公開招租之利弊分析及對策

林輝

非住宅 招租 利弊 對策

引言

我所在的單位經營管理著一定數量的非住宅。在2004年以前，因為長期執行在計劃經濟年代形成的非住宅租金標準，致使非住宅的租金水平偏低，與市場租金水平相距甚遠。這不僅造成國有房產的貶值，本單位陷入經濟困境，還給一些人留下了牟取私利的空間。為了徹底改變這一現狀，從2004年起，本單位毅然改變沿襲了幾十年的非住宅經營模式，將非住宅的出租方式由協議出租轉變為面向市場公開招租，即通過引入市場競爭，采取公開競租、價高者得的經營方式，一舉擺脫了經濟困境，并使得經濟效益逐年攀升。

我親歷了這一過程，并具體負責非住宅的經營工作近7年。現結合自己的親身經歷及思考，談談非住宅公開招租存在的利弊及其對策。

有利之處

（1）能體現公平、公正的精神。平等自愿、公平公正是市場經濟的基本原則。采取讓非住宅面向市場公開招租的經營方式，就打破了原有的藩籬，讓有意者都有一個平等參與、公平競爭的機會，不僅符合市場經濟規律，還因公開、透明而打消外界對非住宅經營工作的猜疑甚至詬病，維護單位的良好社會形象。

（2）能取得可觀的經濟收益。引入市場競爭，可以有力地縮小直至消除非住宅租金水平與市場租金水平之間的差距，不給一些人留下利用租賃價格差牟取私利的空間，讓單位取得可觀的經濟收益，也堵塞了腐敗的漏洞。

（3）能促進非住宅的增值。經營管理非住宅必須堅持“齊頭并進”的工作思路，即在保護其完整與安全的同時，要促進其保值增值，不可偏廢。現有的非住宅到底價值幾何，必須經過市場的驗證，才能得出確切的結果。公開招租是最好的“試金石”之一，通過它拉升非住宅的租金水平，進而帶動其經濟價值及知名度的提升，這對將來可能發生的國有房產的評估與置換都是十分有利的。

不利之處

它最主要的短板在于難以防范惡意的、過度的競租。惡意競租，即競租者其實無意承租某個非住宅，只是想通過拉高租賃價格來削弱現承租人的競爭優勢，使其經營難以為繼，它往往來自鄰近的同行，但發生的概率較低。過度競租，即競租者真心想承租某個非住宅，且抱著志在必得的心理，導致競租結果超出正常、合理值，它發生的概率較高。出現過度競租行為的人常常是基于三個動因：喪失原有的經營場所，急于找到新的經營場所的；或初來乍到尚未了解本地市場行情，又急于尋找非住宅開店的；或看中了非住宅所在的位置，想搏一搏的。在這些動因的驅使下，競租各方你來我往、互不相讓，逐漸演變成斗氣式的競租，使最終成交的租賃價格成倍甚至數倍高出原定的招租底價。

租賃價格提升對出租人而言本是好事，但過猶不及，過度了對租賃雙方都將是損害。惡意的、過度的競租造成非住宅租賃價格的虛高，不僅不能反映出真實的租金水平，還會誤導市場行情，進而導致群起效尤，哄抬整體租賃價格的后果，并讓經過“慘烈”競租而成交者（承租人）背上過重的租金負擔。當承租人無力支付租金時，給出租人帶來的是經濟損失和管理成本的增加。可以說，惡意或過度競租非住宅是另一種形態的“炒房”行為。

解決對策

（1）相機選用不同的招租方法

按照競租者報價的次數劃分，可將公開招租的方法分為多次報價法和一次報價法。多次報價法，即在同一時段內，允許競租者對同一個標的進行輪番報價，次數不限，直至報價停止，報價最高者成交。采用這一做法，極易形成激烈的現場競爭，迅速抬高租賃價格，但容易變成過度競租。一次報價法，即在同一時段內，每一個競租者對同一個標的只能有一次報價機會，相當于一錘定音。采用這一做法，不易出現過度競租，但成交的租賃價格未必能達到出租人的心理預期值。

因此，選用哪一種招租方法，應根據非住宅的具體情況來決定。憑自己的經驗，我認為，對于從未經過市場競爭驗證的非住宅宜選用多次報價法；反之，則宜選用一次報價法。畢竟，我們對經過市場競爭驗證的非住宅的價值已大致心中有數，為其設定的招租底價不會與市場行情相去甚遠。

（2）提高競租保證金的額度

我們會向非住宅競租者收取一定數額的競租保證金，作為其信用擔保。可酌情提高競租保證金的額度，尤其是在采用多次報價法時。因為不論競租者懷著什么樣的動機，都無從知曉誰將會是成交者及將以怎樣的價格成交，誰都有可能是成交者。當某個競租者以虛高的價格成交時，會面臨兩難境地：要么簽訂租賃合同，但價格過高而難以承受；要么不簽訂租賃合同，這屬違約行為，將被沒收競租保證金。提高競租保證金的額度，就是增加了競租者非理性行為的成本，讓其在報價時有所顧忌，可收到一定的震懾和遏制效果。

（3）不把“價高者得”作為唯一的評定標準

價高者得，是非住宅公開招租的基本原則。當在公開招租中頻頻出現過度競租而亟需回歸理性時，就不宜繼續將“價高者得”作為唯一的評定標準。

面對這種狀況，我在綜合考慮出租人需求、非住宅特點等情況后，大膽改變招租的方法，在一次報價法的框架內，先后設計了租賃價格二次平均法、預付租金加分法等確定競租成交者的方法，基本思路就是先設計一些評分標準，然后根據競租者填報的情況進行現場綜合評分，得分最高者成交。在其中，競爭者的報價被作為一項很重要的卻非唯一的評定標準，但它在分值中的占比始終不會低于70%，因為“經濟收益居首”這一根本原則是不能動搖的。依照這些方法確定的成交者，均非報價最高者，但其報價亦相差不遠，而且這些成交者在租賃期內從未出現拖欠租金的行為，確保了單位獲得穩定、持久的收益，也節約了管理成本。

凡事有利必有弊。非住宅公開招租的經營方式決不會是完美無缺的，它是一把“雙刃劍”，關鍵是利大于弊還是弊大于利。只要是前者，就值得我們堅定地做下去，并應在做的過程中，根據實際情形不斷地糾偏補漏。況且，興利除弊本就是政府部門的職責所在。