“營改增”背景下房地產開發企業稅收籌劃案例研究

黃思思

我國全面推行的“營改增”對房地產開發業稅收籌劃提出了更高的要求。文章采用理論與實際相結合的方法，選取KA公司具有代表性的項目開發案例，運用稅收籌劃的相關知識，提出具體操作方法，證明了稅收籌劃對房地產開發業的積極影響。

營改增 房地產開發業 稅收籌劃

根據現行稅收政策，房地產開發業涉及增值稅、城市維護建設稅、教育附加稅、地方教育費附加、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、房產稅、城鎮土地使用稅、企業所得稅、個人所得稅，稅務成本占開發成本的30%左右，稅費成為房地產開發項日中的重要財務支出。因此企業必須通過稅收籌劃縮減成本，增強核心競爭力，才能使企業在法律允許的條件下實現效益最大化。

房地產開發企業主要經營業務

房產和地產的開發、建設和經營是房地產開發企業的主要業務。土地開發又包括一級開發與二級開發，政府相關部門把土地的一級開發項目轉讓給房地產開發企業，開發完成后再進行掛牌轉讓：二級開發即房地產開發企業在市場上采用招、拍、掛等方式獲取土地使用權之后，再進行開發、轉讓、租賃或抵押。

房地產開發項目各環節稅負

（1）項目建設階段。企業通過招標、拍賣和掛牌的方式在一級市場獲取土地時需要支付土地出讓資金、契稅和印花稅等，而在二級市場上獲取土地使用轉讓權時，則需要支付土地轉讓金、契稅以及印花稅等。此外，企業還需要支付施工單位所需要代扣代繳的增值稅和城市維護建沒稅及教育費附加，合同簽訂后還需要繳納印花稅以及城鎮土地使用稅等。（2）項日轉讓階段。企業需要繳納因銷售不動產而產生的增值稅、土地增值稅以及企業所得稅等，流轉稅在此過程中轉移到了消費者身上。（3）項目產品的持有使用階段。企業將項日產品轉化為自用的同定資產時需要交納一定的房產稅及城鎮土地使用稅，這個環節的稅負較小，對企業影響不大。

房地產開發企業稅收籌劃切入點

（1）從稅收籌劃空間最大的增值稅、土地增值稅和企業所得稅入手。（2）從稅收優惠政策人手。（3）從企業納稅人構成入手。根據我國現行稅法，凡不屬于某稅種的納稅人，就不需要繳納該項稅收。（4）從影響納稅額的基本因素即計稅依據和稅率入手。（5）從不同的財務管理過程入手。企業經歷的籌資、投資、資金運營和收益分配等資金管理過程都存在稅收籌劃空間。

KA房地產開發公司稅收籌劃案例分析

（1）土地獲取方案籌劃。假設KA房地產開發公司在項目開展之前必須獲取土地的開發權，而當前土地歸屬于A公司，A公司的注冊資金為200萬，購人土地支付的費用為700萬，計劃以1200萬的不含稅價格轉讓，KA房地產開發公司采用商接購買土地的使用權方式需要繳納稅金36.36萬元，稅負相對較高：采用股權轉讓方式繳納稅金最高，為165.36萬元；而采取投資方式則可以實現繳納稅金產生現金流入3.28萬元，稅收籌劃方式最優。

（2）公司代建合同籌劃方案。房地產企業工程項目代建是國內外比較通用的項目管理方式。假設KA房地產開發公司房屋項目建設的總價款為18億元，依據有關增值稅稅率規定，按照11%的稅率進行征收，大概需要上繳1.98億元的稅款，而KA公司收到的“代建手續費”僅為2.4億元，則企業需要交納的增值稅額為2640萬元，利用這種稅收籌劃方式能為企業節省大約7800萬元的稅款，效果非常理想。

（3）公司利息支出扣除籌劃。當KA房地產開發公司采用負債籌資的方式進行房地產項目轉讓時，可以采用出具金融機構貸款證明、分攤利息方式扣除開發費用；當企業采用權益資本的籌資方式進行房地產項日的轉讓時，公司的利息支出相對較少，應以不提供金融機構貸款證明、分攤利息方式扣除開發費用，以此獲得更多的節稅利益。

（4）公司通過合理定價籌劃。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，納稅人在出售普通住宅項目時，增值金額沒有達到整個項目金額的20%的免征土地增值稅：超過整個項目金額的20%時，計稅標準為整個項目的增值額。這樣企業就可以充分利用20%這個臨界值開展稅收籌劃，實現低價獲取高利潤的稅收籌劃目標。

（5）選擇項目核算方式籌劃。根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，土地增值稅征收的項目或對象指的是房地產的納稅人最為基礎的核算項目或對象。因此依據不同情況對多個不同的開發項目或者合并項目分開核算，將大大降低土地增值稅的繳納金額。

（6）不同銷售方式稅收籌劃。假設KA房地產開發公司擁有一座高端精裝修公寓，平均售價為10000元/m2，建造成本為6000元/m2，裝修成本為1000元/m2，公寓銷售在我國屬于“銷售不動產”范疇，涉及的豐要稅種是增值稅和土地增值稅，稅率分別為11%和30%-60%，不考慮其它稅的影響。采用簽訂單一合同出售方式，每平方應負擔稅金為1435元。采用分開簽訂售房合同的方式，第一份合同屬于毛坯房，售價為9000元/m2，第二份為裝修合同.平均售價為1000元/m2，每平方應負擔稅金為1315元，比采用簽訂單一合同出售方式每平方米可節省稅金120元，稅收籌劃效果更優。

綜合上述籌劃方法得出，稅收籌劃考慮更多的是臨界點或者在不同情況下稅種不同等因素，同時說明有效把握我國稅收相關法規政策具有重要意義。

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