我國房產(chǎn)稅改革對策研究

鹿婧

我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅制本身存在較多問題，而且房地產(chǎn)市場供需不合理、地方財政收入缺乏、通過房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入差距越來越大等問題越來越突出，這是房產(chǎn)稅改革的內(nèi)外動因，重慶、上海房產(chǎn)稅的改革試點為全國范圍內(nèi)房產(chǎn)稅的改革提供了實踐依據(jù)，研究個人自用房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)的改革具有重要的現(xiàn)實意義。

我國房產(chǎn)稅改革試點現(xiàn)狀分析

自從重慶、上海房產(chǎn)稅試點實施以來房產(chǎn)稅的很多效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，但是也存在很多問題。

（1）房地產(chǎn)市場調(diào)控效果評析

從試點政策上看，重慶房產(chǎn)稅主要針對高端房產(chǎn)業(yè)主和炒房客，征稅范圍只涉及到10%的人群，重慶的調(diào)控點突出。上海明確超面積新購房按比例征房產(chǎn)稅，說明當(dāng)前的調(diào)控方向偏重于限制家庭置業(yè)行為而非家庭房屋數(shù)量，與公眾廣泛預(yù)期的保有稅有較大不同。按照人均60平方米的征收起點，其在短期內(nèi)將對上海大戶型成交產(chǎn)生影響，長期來看并不會顯著影響投資者的投資行為。

從實際效果來看，重慶的試點效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)，對遏制高端需求、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)起到了一定的作用。高檔住房消費(fèi)得到了一定的控制，居民住房消費(fèi)觀念開始轉(zhuǎn)變，商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化。

總體來說，房產(chǎn)稅的試點對房地產(chǎn)市場的需求、供給以及房價都產(chǎn)生了一定的影響，在一定程度上打擊了高端需求和投機(jī)性需求、間接的影響了供給結(jié)構(gòu)。但是鑒于目前的房地產(chǎn)市場比較復(fù)雜，這樣的影響是短期的心理預(yù)期產(chǎn)生的結(jié)果還是房產(chǎn)稅的真正作用或者是房產(chǎn)稅政策與其他政策的組合效應(yīng)很難辨認(rèn)。不可否認(rèn)的是房產(chǎn)稅對房地產(chǎn)的調(diào)控是有一定的作用的。

（2）增加財政收入效果評析

對于備受關(guān)注的房產(chǎn)稅能否在我國成為地方財政收入的主要來源，從而降低地方政府對土地財政的依賴，使房產(chǎn)稅替代土地財政，可以減少地方政府的短期賣地行為，有利于房地產(chǎn)市場長期健康的發(fā)展。

（3）調(diào)節(jié)貧富差距效果評析

房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)資本利得納入二次分配的重要手段，房產(chǎn)稅更深層次的作用在于調(diào)控收入分配、縮小貧富差距。

從兩地的試點政策來看，重慶的試點政策調(diào)節(jié)收入差距的意圖更為明顯，征稅對象主要針對高端住房，而且稅率采用累進(jìn)稅率，房產(chǎn)價值越高稅率越高，房地產(chǎn)保有成本就越高，調(diào)節(jié)收入差距的意圖明顯。上海的試點對于房產(chǎn)價值低于均價的采用低稅率的手段。從具體效果來看，由于征稅范圍較小，稅率較低房產(chǎn)稅對富人房產(chǎn)保有成本的影響較小，稅收收入規(guī)模很小，對與低端住房需求的保障作用也較為有限，但是目前我國居民收入差距不斷擴(kuò)大，調(diào)節(jié)收入差距是房產(chǎn)稅的另一個重要作用。我國房產(chǎn)稅改革試點存在的問題分析

（1）功能定位不明確

從改革動因來看，完善財稅體制是內(nèi)因，這要求基于功能定位的房產(chǎn)稅要素設(shè)計首先要注重財產(chǎn)稅的本質(zhì)特征；外在的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是外因，房產(chǎn)稅的功能定位要兼顧調(diào)控功能、財政功能以及調(diào)節(jié)收入差距的功能。

（2）稅基過窄

試點存在的另一個問題就是征稅范圍小、稅率太低，這樣的房產(chǎn)稅調(diào)控房地產(chǎn)市場不會有太大的影響，現(xiàn)在的產(chǎn)生的影響大多足心里預(yù)期的作用。因此，房產(chǎn)稅在全國范圍內(nèi)的改革既要堅持“寬稅基、少稅種”的原則，又要解決改革遇到的阻力。

（3）技術(shù)難題尚未破解

房產(chǎn)稅改革面臨的財產(chǎn)登記問題、評估技術(shù)問題都還沒有解決。從計稅依據(jù)來看，雖然兩地都以房產(chǎn)評估價值為日標(biāo)，但是鑒于日前的技術(shù)難題尚未解決，暫按市場交易價格。因此房產(chǎn)稅改革要想順利進(jìn)行，必須解決技術(shù)難題，需要傘國各地建立全面、實時和動態(tài)的居民個人房產(chǎn)信息系統(tǒng)以及建立科學(xué)公正的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)。

我國房產(chǎn)稅改革方案實施的保障措施

（1）加大地方政府的稅權(quán)

首先，房產(chǎn)稅改革的過程中會遇到很大的阻力，必須需要地方政府與中央政府的配合，加大地方政府的稅收權(quán)利，可以提高地方政府的改革的積極性。其次，房產(chǎn)稅改革的長期日標(biāo)是充分發(fā)揮財政功能，成為地方政府的主體稅種，而從國外房產(chǎn)稅征收的經(jīng)驗來看，地方政府對房產(chǎn)稅有較大的稅權(quán)。提高地方政府對房產(chǎn)稅的稅收權(quán)利，地方政府可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r選擇稅率、稅收優(yōu)惠及具體征管措施等，這樣可以充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的財政功能，同時有針對性的發(fā)揮調(diào)節(jié)收入差距的功能。

（2）完善個人住房信息系統(tǒng)

我國要以城市住房信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫要包括房產(chǎn)的所有人、產(chǎn)權(quán)形式、獲得產(chǎn)權(quán)的時間、房產(chǎn)所在地段等詳細(xì)，同時數(shù)據(jù)庫要在全國范圍內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，從而可以及時獲得房產(chǎn)的動態(tài)信息，這樣完善的登記信息才能為房產(chǎn)稅的征管提供技術(shù)保障。系統(tǒng)的建立需要多個部門的相互配合。同時我國目前的存量房產(chǎn)權(quán)形式多樣，明晰產(chǎn)權(quán)工作難度較大，因此可以采用普查、專項調(diào)查和補(bǔ)充調(diào)查等不同的方式在實現(xiàn)，從而保證住房信息系統(tǒng)的信息完善且準(zhǔn)確。

（3）建立科學(xué)的評估機(jī)制

房產(chǎn)稅的功能的定位及作用的發(fā)揮都是基于以房產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，這一點需要有完善的高效科學(xué)的評估機(jī)制，這樣才能保證房產(chǎn)評估值的公平科學(xué)。這是我國目前短期內(nèi)尚不能完全實現(xiàn)的，因此短期內(nèi)必須極大投入完善房產(chǎn)評估機(jī)制。

目前我國的房產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)大多數(shù)以獨立機(jī)構(gòu)的方式存在，這些評估機(jī)構(gòu)有些是政府的相關(guān)部門，有些以公司等形式存在。因此在短期內(nèi)我國的房產(chǎn)稅比較適合第三種方式，作為政府的部門去完成評估工作既可以保證房產(chǎn)評估工作的公正，又相對可以減少評估工作的阻力。長期房產(chǎn)的評估的部門的設(shè)定可以根據(jù)我國的國情以及房產(chǎn)稅的征管情況不斷的完善改進(jìn)。

同時，房產(chǎn)稅評估機(jī)制的完善要保證評估方法的科學(xué)合理，因此在建立完善評估部門的基礎(chǔ)上要不斷在評估方法上有所創(chuàng)新，從而保障評估的價值公平的反映市場價值。同時國家應(yīng)該出臺相關(guān)的法律法規(guī)，制定有關(guān)評估的標(biāo)準(zhǔn)，做到評估工作有法可依。完善房產(chǎn)評估工作是房產(chǎn)稅改革的重要一環(huán)，因此必須加大投入人力和財力，保障評估機(jī)制的公平與科學(xué)。

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