房地產企業參與長租公寓運營的生意邏輯

【摘要】為了解決城市新增人口的住房需求，國家出臺一系列鼓勵政策，將長租公寓推到了快速發展的風口，面對巨大的市場需求，新興的公寓運營企業及資金實力雄厚的房地產企業均快速布局。本文就目前長租公寓常見的生意模式以及房地產企業參與其中的生意邏輯進行了闡述，并指出了房地產企業參與長租公寓需要解決的重點問題。

【關鍵詞】長租公寓；生意模式；房地產企業

1、引言

就城市而言，只要區域經濟在發展，人口就會不斷流入，住房需求也就會持續上升，如果不能解決這些新增人口的住房需求，房價就會持續上升。回顧以往的房地產調控政策，無論是金融、稅收，甚者政策限購等措施，始終無法解決新增人口的住房需求。因此，在這一背景下，國家密集出臺相應政策，希望通過租賃市場消化新增住房需求，長租公寓就站在了這一發展的風口。

2、長租公寓及其常見的生意模式

狹義的理解，長租公寓一般被定義為房地產三級市場一個新興的行業，但是，隨著國家政策支持力度的不斷加大，長租公寓的內涵也在不斷延伸，所包含的產品種類及業態也在不斷豐富，從市場現存的操作模式來看，大致可分為如下五類。

2.1初級模式—房屋租賃中介公司托管

這種模式是傳統的房屋租賃中介公司居間業務范圍的拓展，且多是分散經營，主要以賺取承租與租賃的差價為目的。

2.2分散式專業運營

隨著租賃市場規模不斷擴大，市場中的競爭日趨激烈及產生差異化，租賃雙方對產品多樣化的要求也逐漸提高。此時，品牌運營商及各方資本順勢介入，并通過規模及專業運營的優勢迅速搶占市場。這種模式的關鍵在于短時間積累到一定規模的分散空置房源，并且通過專業運營、標準化裝修以及品牌注入，迅速找到合適的租客，并依靠專業服務的優勢擴大品牌影響力。

2.3集中式專業運營

分散的運營模式在短暫的運營周期之后，運營商勢必面臨前端資源獲取成本的不確定性。因此，部分運營商在積累的一定的資本之后，將視線轉移到相對集中的物業資源上，比如整棟次新住宅或公寓、空置的廠房或辦公用房。此類物業資源可以取得相對較長的運營周期，運營商可以投入更多的精力去經營自己的品牌，更為重要的是，這種物業類型可以解決公共活動及鄰里配套的空間需求，迎合了目前年輕租房群體的租賃偏好。

2.4開發運營

面對巨大的租賃市場，房地產企業也逐漸開始關注長租公寓的業務影響力。除了成立獨立的運營公司之外，由于土地市場自持比例的不斷提高，開發建設并自持運營的方式也會越來越普遍。而且，房地產企業擁有許多天然的優勢，比如資金實力、設計能力、品牌效應等，更為重要的是，房地產企業可以從土地獲取階段就規劃長租公寓的運營，使得物業產品能夠天然適應租賃市場的競爭需要。

2.5創新式

開發建設并自持運營模式的缺點非常明顯，資金投入大、回收期長，不符合一般的生意邏輯，因此，創新模式隨即產生。房地產企業投入一部分自有資金，通過聯合基金公司，操盤規模較大的物業資源，并使用租金收益支付運營成本及投資者的利息支出，在運營周期結束后，可以選擇出售物業返還投資者本金，也可以繼續發行定期理財并持有物業。

3、房地產企業投資長租公寓的生意邏輯

專業的品牌運營商在投資長租公寓時，通常以迅速搶占市場份額，擴大品牌影響力為目的，通過租金與經營費用之間的差價維持穩定的盈利能力。而房地產企業可以通過獲取土地，自行開發并持有運營。

第一，租金回報率低，并不意味著無利可圖，在對物業價值持續上升的預期下，長期來看，能給房地產企業帶來相對穩定的投資回報。考慮到持續的現金流入以及持有物業的估值增帳，生意邏輯是能夠成立的。在運營進入穩定期后，還可以引入外部基金參與股權投資，此時便能夠將增值后的物業進行作價。

第二，房地產企業投資長租公寓，有別于簡單以賺取租金差價為主要贏利點的傳統模式，物業只是作為載體，更重要的是社區運營和管理，通過增加黏性，從各種衍生需求挖掘額外效益。比如，可以通過租售并舉的方式，在房地產市場競爭過程中，通過租賃方式捆綁更多潛在客戶，甚至可以把租金進行一定規則的換算，在購買商品房時抵扣，這對剛需客將會有極大的吸引力。

第三，回報率較低的商業用地、村集體留用土地以及配套的廠房等特殊用地等，此類用地在政策紅利的刺激下，成為了打造長租公寓的最佳選擇。

4、房地產企業投資長租公寓需要面對的問題

自運營還是委托運營。對于房地產企業來講，投資長租公寓并非僅僅關注租金收入與運營成本的差價，更多的是從長租公寓的運營過程中挖掘衍生效益，自主運營及委托運營均能夠達到此目的。因此，自運營與委托運營，需要結合企業自身特點進行選用。

長租公寓的規模如何確定。長租公寓的客戶群通常會受制于區域范圍的限制，而一定區域范圍的客戶群又是非常有限的，不能由房地產企業自主決定。因此，長租公寓的規模究竟需要多大，以及如何根據規模制定相應的運營策略，需要有準確的市場調研。

如何打造社區文化。長租公寓的運營商都在宣稱要打造社區文化，那么如何定義社區文化，又如何在流動性極強的租客之間打造社區文化，目前市場的各方都還在探索之中，房地產企業參與長租公寓的投資運營，需要憑借自身優勢，探索出符合適應潮流的社區組織方式。

如何享受政策紅利。就目前的政策來講，長租公寓的經營稅收已允許下調至5%，這無疑能夠極大增強長租公寓的市場生存能力。除此之外，各個地方政府都在推出扶持長租公寓的政策，開發生在對地方政策的理解及運用方面，將更能夠發揮其自身的傳統優勢。

結語：

目前，租賃需求的規模有目共睹，而且一線城市及大多數二線城市的租售比是比較低的，在這種背景下，借助政策的刺激作用，長租公寓市場會以較快的速度發展壯大。而對于房地產企業來說，這一市場屬于全新領域，人才積累、運營經驗以及品牌影響力都需要放低姿態認真經營，只有獲取足夠的市場占有率并形成與全新領域匹配的核心競爭力，才不至于被這一市場所淘汰。

作者簡介：

張曙林，華潤置地有限公司，浙江杭州。