房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及規(guī)劃研究

【摘要】隨著城市化的大發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)迅猛發(fā)展，不僅帶動了經(jīng)濟的大發(fā)展，還為人們的美好生活創(chuàng)造了條件。伴隨著社會對房地產(chǎn)工程質(zhì)量與安全等要求的提高，房地產(chǎn)工程在開發(fā)管理與規(guī)劃中出現(xiàn)的問題逐漸顯現(xiàn)出來，房地產(chǎn)問題日益成為社會性問題。為了房地產(chǎn)事業(yè)更好地發(fā)展，本文分析了開發(fā)管理、規(guī)劃管理以及施工管理，提出了房地產(chǎn)工程開發(fā)管理及規(guī)劃的優(yōu)化策略，以供參考借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程；開發(fā)管理；規(guī)劃管理；施工管理；優(yōu)化策略

房地產(chǎn)工程作為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要組成部分，其開發(fā)管理以及規(guī)劃貫穿于整個項目運營周期之中，直接影響著樓盤所獲得的社會效益以及經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)工程是提升房地產(chǎn)價值的重要途徑，而開發(fā)管理及規(guī)劃是保障房地產(chǎn)工程質(zhì)量、安全以及周期的主要手段，因此，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及規(guī)劃尤為重要。因此，針對房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及規(guī)劃進行深入的研究，以期提升其整體水平，促進房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。要想深入研究房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及規(guī)劃，就要明確其主要內(nèi)容，包含開發(fā)管理、規(guī)劃管理以及施工管理這三大主要方面。

1、房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理

房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理，就是指在依法取得土地使用權(quán)后，對地上、地下基礎(chǔ)設(shè)施和房屋進行的綜合開發(fā)與配套建設(shè)，是一種商品生產(chǎn)和管理的行為，是對企業(yè)內(nèi)部各部門的組織與管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)工程全程管理所采取的經(jīng)營模式[1]。房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理可分為投資決策管理、前期準備工作管理、工程建設(shè)管理、竣工驗收管理以及銷售交付使用管理這四大模塊，其設(shè)計了房地產(chǎn)工程的方方面面，工作開展起來即艱巨又復(fù)雜，又是房地產(chǎn)工程項目不可或缺的。房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理，簡單地講，就是將房地產(chǎn)企業(yè)中的人力、財力、物力等和工程有關(guān)的一系列因素整合起來，建立一套既科學(xué)又合理且可行性強的運作流程，采用現(xiàn)代化的信息管理模式，為需求者提供住宅或商品房，其重點在于協(xié)調(diào)好企業(yè)各部門之間的關(guān)系，核心在于工程的開發(fā)運作的全過程，原則在于控制好成本、提升工程質(zhì)量、縮短施工工期、保障工程安全以及提高工程價值。

2、房地產(chǎn)工程的規(guī)劃管理

房地產(chǎn)工程的規(guī)劃管理主要就是對房地產(chǎn)工程的設(shè)計進行一系列的管理，也可以說是規(guī)劃設(shè)計管理，這一階段的管理關(guān)鍵就是明確工程規(guī)劃的總方案，并對方案進行詳細的分析與研究，充分調(diào)研方案的可行性與可取性，并對其中出現(xiàn)的問題做出及時調(diào)整，為工程的開發(fā)與建設(shè)提供科學(xué)合理的依據(jù)。房地產(chǎn)工程的規(guī)劃管理主要委托給相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位，由他們對規(guī)劃設(shè)計進行控制與管理，企業(yè)利用規(guī)劃管理系統(tǒng)來實現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計的管理工作，并提升工程規(guī)劃設(shè)計的水平，來滿足房地產(chǎn)工程的實際需求。房地產(chǎn)工程的規(guī)劃管理的主要內(nèi)容為：首先，房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃管理系統(tǒng)確認規(guī)劃設(shè)計方案，這其中包括對方案的檢驗、評估以及反饋、調(diào)整[2]等；其次，將傳統(tǒng)的規(guī)劃圖轉(zhuǎn)化為數(shù)字化形式的規(guī)劃圖，這一過程要注意保持原有規(guī)劃設(shè)計工作習(xí)慣，對轉(zhuǎn)化設(shè)計人員提出基本要求，盡量減少改變；第三，科學(xué)合理地提出分層編碼標準，根據(jù)房地產(chǎn)工程實際特點，建立并完善相關(guān)規(guī)章發(fā)放下去，與此同時，出臺相應(yīng)措施以便各單位對規(guī)劃設(shè)計進行審查、查詢、統(tǒng)計、分析等；第四，將最終規(guī)劃設(shè)計成果轉(zhuǎn)化為基礎(chǔ)性資料，上傳后的規(guī)劃設(shè)計圖可以作為房地產(chǎn)工程的參考資料，為后續(xù)工作的開展提供幫助。

3、房地產(chǎn)工程的施工管理

房地產(chǎn)工程的施工管理就是對工程施工進行的管理，包括施工人員以及施工現(xiàn)場、施工設(shè)備和技術(shù)的管理。施工管理一般都是房地產(chǎn)公司中的工程管理部門負責(zé)，管理形式大都是承包管理模式，有平行發(fā)包模式、施工總承包模式等模式，具體選哪種管理模式，還需要根據(jù)工程施工的實際情況而定，無論哪種形式目的卻是相同的：控制好施工成本，保質(zhì)保時順利點成工程建設(shè)。房地產(chǎn)工程的施工管理，首先，要做好工程施工前的準備，嚴格考核下級單位的資質(zhì)，做好招投標工作，完善相關(guān)施工管理制度，合理控制施工資金，建立施工監(jiān)督機制，科學(xué)合理地布置工作，審查好規(guī)劃設(shè)計圖并將其落實下去，管理好施工合同，完善合同中項目并落到實處，為良好的施工做好鋪墊；其次，保證施工質(zhì)量以及現(xiàn)場安全，與相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督部門聯(lián)合把好施工材料關(guān)，從根源上保障工程質(zhì)量，協(xié)調(diào)好各施工方關(guān)系，規(guī)范施工設(shè)備的操作，做好施工技術(shù)的現(xiàn)場指導(dǎo)，維護施工現(xiàn)場秩序，普及安全知識，落實安全措施，避免重大施工事故的發(fā)生，提升施工質(zhì)量并保障施工人員的安全；第三，控制好工期，要求施工單位根據(jù)實際施工需求，制定科學(xué)合理的施工計劃并嚴格按照此計劃執(zhí)行，以保障在規(guī)定的工期內(nèi)順利完成工程施工，維護好各方利益。

4、優(yōu)化房地產(chǎn)工程開發(fā)管理及規(guī)劃的有效策略

在房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及規(guī)劃中，既要注重管理的科學(xué)合理性，又要注重工程的質(zhì)量、安全、進度以及成本、效益，就需要做好全程的科學(xué)決策、嚴格控制、協(xié)調(diào)組織、加強領(lǐng)導(dǎo)等工作。首先，要掌控好全局，掌握全程的絕對管理權(quán)。開發(fā)商必須布局好整個工程的工作，成立專門管理小組，并給予絕對的管理權(quán)，嚴格把控工程質(zhì)量、進度、成本等工作，制定工程項目計劃書，并要求嚴格執(zhí)行，積極行使監(jiān)督權(quán)，糾正工程施工中的偏差[3]，同時要肩負起責(zé)任，避免出現(xiàn)相互推諉責(zé)任的現(xiàn)象；其次，嚴格把控施工單位資質(zhì)，必須具備國家級相應(yīng)資質(zhì)且專業(yè)性強、經(jīng)驗豐富、技術(shù)力量雄厚、設(shè)備先進等，并且必須在市場上有一定的信譽度，綜合考察施工單位的整體素質(zhì)與能力，堅持“寧好勿濫”的原則，擇優(yōu)選取；第三，實施精細化管理，對工程隊伍、工程材料以及各項工作進行有效管理，將目標管理落實到個人，制定獎懲機制，提高管理工作人員的積極性，提升管理工作的能力與水平，提升工程開發(fā)管理及規(guī)劃效率。

結(jié)語：

近些年，房地產(chǎn)已然躍居成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展，帶動了產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，助推社會經(jīng)濟更快、更好地發(fā)展。做好房地產(chǎn)工程的開發(fā)管理及規(guī)劃，不僅能夠控制好投資成本，還能優(yōu)化工程各方面管理效率，不僅能夠增加企業(yè)的綜合效益，還能夠提升房地產(chǎn)行業(yè)的競爭實力，更對房地產(chǎn)業(yè)長期發(fā)展具有相當(dāng)大的實踐意義。

參考文獻：

[1]丁玉賢，丁玉新.淺析房地產(chǎn)工程管理和現(xiàn)代項目管理的關(guān)系[J].內(nèi)蒙古科技與經(jīng)濟，2017（21）：40+58.

[2]宋仁科.房地產(chǎn)工程項目開發(fā)管理中的問題與對策[J].門窗，2014（08）：289+291.

[3]楊金.房地產(chǎn)開發(fā)項目進度與質(zhì)量管理系統(tǒng)[D].電子科技大學(xué)，2010.

作者簡介：

袁國琛（身份證號；15042519780304227

6）。