房地產開發項目風險管理研究

【摘要】在房地產開發過程中，風險無處不在，如果控制不好，開發商可能會受到的損失的困擾，其擔憂可能會終止一些開發項目和商業活動或改變經營方式。因此，嚴格有效的風險管理是房地產開發商最經濟、最有效的手段，是處理意外損失風險的一個重要途徑。

【關鍵詞】房地產；開發項目；風險管理

房地產的開發項目是非常復雜的系統性工程，任何一個開發商都希望能夠通過加強房地產開發項目的工程管理，將工程的造價降低，并希望降低工程的風險。要把整體的項目與各個環節的開發相互結合，并實行項目的管理。以此實現各個環節的相互配合以及協調發展，從而實現房地產業經濟與生態效益等相結合，但是房地產開發項目有著投資過多、技術要求較高、周期太長與風險性較大等的特征，所以說工程管理是一項非常復雜的管理工作，工程管理和房地產工程的建設有非常密切的關系，這些貫穿了工程建設的每一階段。如果房地產的開發項目工程管理收到的效果比較好的話，這就有利于提升整個房地產工程的質量，從而會促使房地產持續健康的發展。

1、房地產開發項目的概述

1.1房地產開發項目的含義

房地產開發項目是一項以房屋和土地為主要內容的綜合開發項目，是開發企業按照城市規劃的要求，在一定的時間，投入一定的資金設計建設適應城市社會和經濟發展需要，滿足用戶要求的房屋建筑、配套設施及空間環境，通過租售的方式獲取投資收益的項目。房地產開發項目周期較長，一般包含四個階段，即項目投資決策階段、前期準備階段、項目建設以及項目租售階段。

1.2房地產開發項目的特點

房地產開發項目與其他投資項目相比具有投資規模巨大、開發周期長、受地塊位置影響顯著、涉及面廣及開發受自然條件限制顯著等特點。這些特點決定了房地產項目開發過程中存在較大的不確定性，影響項目順利進行的因素很多，發生風險的概率較高。因此，為了盡可能減少開發項目的順利開展的阻礙以及維持項目的利潤水平，識別風險、評估風險以及應對風險是目前房地產開發企業內部管理中的必要內容。

2、房地產開發項目的風險因素分析

對于實際影響房地產開發項目風險因素的分析，按照可以是否進行有效的避免分將其分為，系統風險與非系統風險兩大類別。一般是投資者對于進行市場投資不可避免的風險稱之為系統風險；而通過投資者自身采取策略方式可以有效避免的風險，我們稱之為非系統風險。

2.1系統風險

房地產產業是我國的支柱型產業，是國民經濟的重要組成部分，同時與國民經濟的其他產業存在著較為緊密的聯系，因此會受到國家政策調控的多項制約和監督，因此房地產產業中的系統風險的涉及主要受市場供求關系的影響，通貨膨脹風險的影響。一般由于國家為了確保國民經濟健康合理的運行，會利用國家宏觀調控手段，出臺一些有房地產發展相關的政策，政策的出臺可以較大程度的實現該產業的發展的合理性。

2.2非系統風險

與系統風險相比，非系統風險可以借助人為因素的干預實現不利局面扭轉，較為容易調控和進行下一步的整頓。例如可以通過不斷完善自身企業的經營管理方式，進行進一步的優化，降低企業投資風險。有效的避免不必要的損失。

2.2.1決策的風險。針對房地產產業的周期性與所需資金的龐大的特點，所以在投資前期的決策階段，一定慎重，如果前期的決策有誤，就會對項目施工過程中帶來一系列的影響風險，并且前期的決策風險對整個項目工程的影響可能導致后期的工程停滯現象的發生，所以決策風險時存在風險指數較高的影響因素。

2.2.2資金的風險。房地產開發需要較大的成本投資，有時會出現現有的資金難以支撐高額的開發成本要求，這就需投資者做好先前階段的投資預算。有效的確保房地產開發項目中的資金風險。

2.2.3銷售的風險。房地產開發項目的最終收益就是靠銷售實現的，因此銷售也是至關重要的一步，制定科學合理的營銷策略，盡可能的避免滯銷情況的出現。降低銷售的風險。

3、房地產開發項目的風險管理

3.1風險識別

這一部分的風險識別就要求房地產開發企業進行全面的行情了解和掌握，要盡可能的熟悉相關的法律知識和監督環節。除此之外還要對企業的資金和技術進行分析，通過對自身企業內部情況的分析，盡可能全面的掌握更多信息，盡可能估量到各種系統的風險和非系統風險。這一部分是整個風險分析的基礎，如果這一步沒有做好，之后的工作都等于是零。對于風險的識別是一定的基礎。只有這一個部分做好了，以后的評估才能夠更好的進行。在這一過程中也會發現很多問題，需要企業管理和負債人員進行討論和調控，盡可能的將風險降到最低最小。

3.2風險預測

由于房地產是一個高投資的行業，投資前對風險的預測非常重要。房地產項目一旦投資，就要面對一個相對狹窄的消費市場具有很大的風險性。風險的預測指的是投資之前，投資者要對房地產市場的發展趨勢和供求狀況進行全面調查分析，然后選出能夠獲取較大收益的投資項目，投資前的預測對房地產投資項目的成功與否有著直接的影響。

3.3風險轉化

風險轉化主要是通過簽訂合同來轉移風險，轉移到另一方承擔和賠償，通過參加保險等方式有一個最基本的保證。風險回避就是說，要明確項目的潛在風險和不利后果，在進行一系列評估之后來進行項目的放棄和行動的改變，減少不必要的損失。風險的轉化是一個很明確的做法和選擇。這樣避免了冒險但是另一方面也錯失了一個好的機會，所以說我們要很清楚自己的選擇，在思考后作出我們的決定。

3.4風險自留

風險自留指的是指房地產項目參與方自己做好相應準備，主動承擔風險帶來的損失。在實踐中，風險自留有主動與被動兩種。主動風險自留指的是通過對風險的分析明確風險的預期損失和風險性質，在充分了解之后，投資者主動選擇風險自留措施，做好相應的財務準備。與前者剛好相反，被動自留是指在風險帶來的損失發生之后，參與者被迫承擔損失的方法，這種方式往往以嚴重的財務后果為代價。

3.5利用風險

對于風險來說，還有一種很好的處理方法是對于風險的利用。因為風險的管理人員不僅僅是要有淵博的知識，也需要有高度的責任心和很強的應變能力。主要的做法可以分析風險利用的可能性和價值。然后計算出利用風險的代價，還要充分考慮到自己能夠的承受限度，然后要制定具體的實施方法，還有進行總結和提高。

結語：

房地產的開發項目管理是其管理的有效實施以及完成的基本保障與關鍵的業務，只有對房地產開發項目的各環節進行有效的以及全方位的管理，才能在房地產項目開發過程中，用更加準確以及合理性的投入來獲取更好的收益，從而促進房地產開發事業的健康與可持續的發展。

參考文獻：

[1]申作鋒.城市規劃對房地產開發的影響與思考[J].納稅，2017（17）.

[2]朱兵.房地產開發項目的流程化管理措施[J].建筑設計管理，2017（07）.

作者簡介：

薛康林，內蒙古滿都拉電力房地產開發公司，內蒙古呼和浩特。