青島海月灣項目管理分析

考晨鑫

【摘 要】 本文主要闡述了新形勢下，青島翠湖地產有限公司的新型現代化節能住宅小區房地產項目的目標管理與成本管理的相關策略，并對以上問題進行了分析并提出相關建議，以期為青島翠湖地產有限公司的經營活動提供借鑒。

【關鍵詞】 房地產項目管理 風險管理 成本管理 策略分析

1 引言

本文以青島翠湖地產有限公司為例，目前，青島翠湖地產有限公司在發展的過程中存在著一定的房地產經營風險，主要有資金風險，經營管理風險和稅收的合理設置問題。這主要是因為房地產企業是高風險行業，高收益的同時，也伴隨著較高的市場風險。 根據青島翠湖地產有限公司所提供的材料可以看到該項目的一些財務分析數據：項目累計利潤總額為37573.40萬元，累計凈利潤為28180.10萬元，項目總投資收益率為8.32%。項目稅前財務內部收益率為16.32%，稅前財務凈現值為7635.43萬元，投資回收期為5.00年。項目稅后財務內部收益率為13.65%，財務凈現值為4765.36萬元，投資回收期為5.21年。投資估算基本合理，建設資金基本落實，財務收益良好，在經濟上是可行的。但仍應注意在整個生命周期中可能存在的風險，并進行相應的規避，以期獲得收益的最大化。

2 風險控制

2.1 翠湖地產公司開發資金的風險控制

（1）從金融角度來看，青島翠湖地產企業的融資方式比較單一。在我國資本市場尚不完善的情況下，嚴厲的政策調控會使青島翠湖地產有限公司的融資環境日益惡化，融資壓力與日俱增。

（2）從資金供給的角度出發：目前，翠湖海月灣項目在企業投融資方式上都是來自企業自籌資金。因此，青島翠湖地產公司應積極開辟新的融資渠道，改善現有的融資方式，以確保能夠靈活應對資金風險。

（3）從資金需求的角度出發：2014年的資金安排計劃顯示，該項目工期為3年，2015年建設資金投入為46862.41萬元，2016年建設資金投入為46543.20萬元，2017年建設資金投入為57183.55萬元。此外，還需支付各類人力資本費用等，公司的正常運轉等也都需要大量的開發資金支持。

2.2 翠湖地產公司經營管理的風險控制

（1）對于青島翠湖地產有限公司而言，其主要進行的就是房地產的建設開發，安全性是十分重要的。因此青島翠湖地產有限公司想要獲得長久的發展，就需要在進行開發時需嚴格把控房產質量。可以通過聘請專業的、有資質的工程監理對項目進行監管，減少項目發生質量問題的概率。同時，嚴格按照監理公司等專業部門核定的產值支付工程進度款，嚴格按合同及資金預算支付各項款項，防止資金鏈斷裂。另一方面也要根據市場行情與銷售狀況決定開發進度與銷售策略。翠湖海月灣項目必須立足青島本地的市場行情，根據市場的動向以及政府的政策，做出合適的開發進度決策與合理的銷售策略判斷。

（2）對于青島翠湖地產有限公司的翠湖海月灣項目租售階段的經營風險管理：此時公司的目的是實現青島翠湖海月灣項目的商品轉化，盡快收回投資獲得利潤。如果公司就會處于被動局面，市場的變動對青島翠湖海月灣項目的影響極大，如果市場上需求者持續處于觀望態度，則青島翠湖地產有限公司將面臨很大的資金風險。

對于以上存在的租售方面的問題可以通過以下兩個方面來解決：一方面可以選擇業務管理水平較高的物業公司，對于購房者或者租房者而言，考慮的不僅僅是交通便利、房屋面積、房屋版型、成交價格等硬件條件，還會認真考慮物業管理水平、綠化水平等軟條件。因此，青島翠湖海月灣項目只有配備了高質量的物業管理，才算是完整的成熟的房地產項目，才能夠有一個可觀的銷售。另一方面也要加強銷售控制，減少壞賬損失，要嚴格把控購房者首付比例及余款支付期限，租房者支付押金數額及租金繳納期限。當購房者財務信用情況較差時，需要考慮提高其首付款額度，只有通過合理有效的銷售控制管理，才能將企業面臨的經營風險降到最小。

3 意見建議

（一）提高公司經營能力。公司融資的目的是為了獲得更高的投資收益，只有在投資收益率高于資本成本的時候，融資才是有價值的。因此，在融資成本一定的前提下，青島翠湖地產公司必須提高自身的經營管理水平。

（二）實現融資方式多元化

單一的融資方式無法滿足房地產企業的巨額資金需求，為此，青島翠湖地產公司必須積極尋找新的融資渠道，拓展多元化融資方式。

1.探索合作開發模式。青島翠湖地產公司可以積極尋找合作企業，共同開發，共擔風險，共享收益。2.發展房地產信托。對于目前正處于快速發展期的青島翠湖地產公司而言，可以通過貸款性信托和股權性信托進行資金融通。3.尋求境外融資渠道。青島具有優越的地理位置，毗鄰日韓，可以充分尋找合作伙伴；因此，建議青島翠湖地產公司積極尋求境外合作伙伴，利用境外企業的優勢開拓境外融資渠道。

（三）強化員工風險意識。青島翠湖海月灣項目的整個開發流程是環環相扣的，需要各個部門的集體配合和協調發展。為了提高公司的財務管理水平，青島翠湖地產公司必須樹立“全員風險意識”，可以通過集中培訓和定期召開會議的方式提高員工的風險意識，堅持責權利明確的基本原則，從細節和整體上提高公司的風險防范力度。

（四）借鑒國外融資經驗。西方發達國家的資本市場較為成熟，房地產金融體系比較健全，并且建立了完善的融資渠道，具有十分重要的借鑒意義。因此，在我國政策允許的情況下，青島翠湖地產公司可以充分借鑒國外融資經驗，有條件地創新自身的融資方式。

【參考文獻】

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