被蠶食的寫字樓

盧華磊

4月12日，兩家知名的共享辦公品牌WeWork中國和裸心社對外宣布正式合并。雖然沒有公開具體的交易價格，但外媒稱WeWork中國以4億美元（約25億人民幣）的價格收購了裸心社。交易完成后，WeWork中國的估值將超過25億美元。

這是繼3月份無界空間和優(yōu)客工場合并后，聯(lián)合辦公行業(yè)內的又一樁大型并購案。這次合并讓優(yōu)客工場的估值達到110億元，成為中國最大的聯(lián)合辦公運營者。

聯(lián)合辦公領域的合并并不少見。大規(guī)模的合并之后，聯(lián)合辦公已經在辦公市場中成為一種不容小覷的力量。

雖然國內的辦公空間大部分還都掌握在私人業(yè)主手中，聯(lián)合辦公空間的市場占有率不足1%，但從2018年開始，越來越多的聯(lián)合辦公空間開始以“棟和層”為單位租賃新物業(yè)，而在此之前他們的租賃單位往往是“間”。

這種租賃單位的躍升意味著他們搶占市場的速度在加劇。詳細的數據更能對比這種增長態(tài)勢，2017年，氪空間社區(qū)運營面積為9萬多平方米，工位數1.4萬個。而進入2018年僅3個月，氪空間就新增簽約物業(yè)面積12萬平方米，也就是說，過去的3個月，新增物業(yè)面積超過了過去2年運營面積的總和。

如果將聯(lián)合辦公企業(yè)和傳統(tǒng)辦公企業(yè)看作兩個陣營，那么2015年到2017年，聯(lián)合辦公還只是一種“新辦公業(yè)態(tài)”的嘗試，而進入2018年之后，隨著投資的加劇和物理空間的增加，聯(lián)合辦公已經成為可以和傳統(tǒng)辦公分庭抗禮的主流辦公模式。

商業(yè)房地產服務公司高力國際發(fā)布的《2017年靈活辦公空間展望報告》中表示，聯(lián)合辦公在近兩年保持著30%的增速發(fā)展，預期到2030年將占據整體商辦市場30%體量，成為千億市場規(guī)模的行業(yè)。

出海和社交

如果要在摩拜和ofo之間找一個共同朋友，那么艾鐵成算一個。

在接受《財經天下》周刊采訪前幾小時，艾鐵成收到摩拜單車創(chuàng)始人胡瑋煒的微信，咨詢WeWork海外網點的事宜。而ofo也在和他溝通類似的問題——小黃車進入韓國市場時，ofo在WeWork韓國辦公點租賃了15個辦公工位。

作為WeWork大中華區(qū)總經理，艾鐵成的一項工作就是幫助中國企業(yè)提供海外辦公的咨詢服務。他時常將這種做法稱為“賦能”，但在這個略帶宣傳色彩的詞語背后是WeWork在全球21個國家、71個城市擁有的230家辦公點和租賃在這些辦公網點中的超過22萬的會員。正是這些數字支撐起他們服務的能力，他們增設網點、吸收會員，并以此作為自己招徠更多生意的基礎。

這些數據編織成了一張龐大的網絡，并且隨著門店和會員的增加而輻射出更大的能量。公允地看，這是WeWork和國內其他聯(lián)合辦公公司最大的區(qū)別。雖然國內大型的聯(lián)合辦公企業(yè)如優(yōu)客工場也在去年宣布進軍了美國曼哈頓，但和WeWork相比，這種覆蓋全球的網絡還未形成他們的協(xié)同效應。

所以WeWork不認為自己是一家辦公空間租賃公司，他們一直在向媒體和用戶強調：自己提供的是一種新型的工作方式和生活方式，不僅僅是辦公空間，未來他們還會提供共享公寓空間，甚至是共享健身房和超市。

這聽起來像是另一種自我標榜，但從某種角度看他們確實對這個世界的工作方法做出了一些改變。比如ofo和摩拜這樣的公司想要到另一個國家開拓新市場，那么他們會聯(lián)系WeWork這個“房東”來做咨詢幫助。

ofo是WeWork在上海延安東路辦公點的租客，成為租客就意味著成為WeWork的會員，他們可以享受到這個“房東”提供的跨地區(qū)甚至跨國家的辦公服務。摩拜甚至不是WeWork在中國的會員，他們是在美國加入到WeWork租客行列的。艾鐵成向《財經天下》周刊透露，摩拜進入美國市場后在華盛頓、達拉斯、夏洛特等城市租用了超過100個工位。

這樣的公司還有滴滴。滴滴是WeWork的會員，而他們加入WeWork的地址則是在墨西哥城。

“會員一方面有跨國或者跨地區(qū)辦公的需求，另一方面他們還希望通過我們的會員體系幫助他們做一些業(yè)務層面的事情。”艾鐵成說，在WeWork的App上，用戶可以定向地向某個國家或者某個地區(qū)的會員發(fā)送信息。如某公司想去以色列開拓業(yè)務，他們可以提前向該地區(qū)的WeWork會員定向發(fā)送信息，咨詢市場和聯(lián)絡業(yè)務。

“一個中國公司要進入另外一個國家，按照傳統(tǒng)的方法需要先搞定人力、辦公、業(yè)務聯(lián)絡等事務，這是一個龐大的工程，需要耗費很多精力，而現(xiàn)在通過WeWork，他們可以很快找到合適的辦公室，并且通過WeWork的會員，他們能初步了解市場，解析業(yè)務方向。”艾鐵成將這個對接過程比喻成“插上電一樣”，新加入的會員可以享受到中國1萬多會員、全球20多萬會員帶來的人脈資源。

這種服務甚至帶有社交屬性——當一個員工被外派到陌生的國家，WeWork會員很有可能是他在這個國家認識的第一批朋友。

大企業(yè)、商圈和大空間

WeWork的發(fā)展方向可以看作是國際聯(lián)合辦公品牌的一個縮影。

和他們類似的公司還有裸心社。該品牌雖然誕生自中國，但創(chuàng)始人高天成（Grant Horsfield）來自南非，高管團隊大都來自海外。例如CEO賽理格（Jonathan Seliger）此前曾是Coach中國總裁兼CEO，因此這家公司也將“連接中外市場”作為自己一個重要的發(fā)展方向。

去年7月，裸心社收購了新加坡聯(lián)合辦公品牌JustCo，今年1月他們又宣布收購澳大利亞辦公空間品牌Gravity。在海外拓展中，他們一方面想將中國的企業(yè)推廣到海外，另一方面也在努力將海外的大公司引入中國，比如裸心社在上海婁山關路的旗艦店中就入駐了維京郵輪這樣的海外公司。或許正是這樣相似的定位和網絡布局，讓裸心社成為WeWork合適的并購對象。

假如從入駐公司的角度來看待聯(lián)合辦公行業(yè)的變化，我們就會發(fā)現(xiàn)另一種改變——聯(lián)合辦公從最初服務初創(chuàng)公司逐步轉向服務大型公司。

像維京郵輪入駐裸心社一樣，WeWork在中國的會員中也出現(xiàn)了IBM、匯豐等大公司的身影。

“最近我們發(fā)現(xiàn)越來越多的大企業(yè)喜歡社區(qū)這樣的體驗。”艾鐵成說，除了上述公司外，他們的會員中還包括有阿里巴巴、騰訊等公司。

“大企業(yè)需要創(chuàng)新、走得更快和留住更好的人才，而辦公環(huán)境會對此產生影響。如一些大公司空間很大，不同樓層的員工互不認識，而開放的空間會幫助他們建立更好的聯(lián)系，所以一些大型企業(yè)會和我們深度合作，以定制化的方式打造辦公樓。”艾鐵成說。

其實這是聯(lián)合辦公企業(yè)必須要面對的一種改變——不能一直依賴初創(chuàng)企業(yè)這樣的租客來貢獻利潤，畢竟這些公司的盈利能力還不夠強。

氪空間總裁鐘澍說：“未來三到五年，核心城市的核心樓宇是聯(lián)合辦公的主打市場。我們的客群分兩類，一種是這個城市的中小企業(yè)，比如說4人設計公司，5個人的PR公司，8個人的基金公司這種中小規(guī)模的企業(yè)。另一種是大型企業(yè)的組織配套部門。”

鐘澍對《財經天下》周刊表示，原來中小企業(yè)囿于成本只能選擇在地下室、公寓樓辦公，現(xiàn)在，聯(lián)合辦公模式使得他們既可以在核心地段的高品質樓宇里辦公，性價比還非常高，租期也很靈活。這樣的定位讓氪空間在選擇辦公點位置時也偏愛“核心城市的商圈”。

“就城市來說我們主營北上廣深，剩余的三四線城市暫時不考慮，而城市內的辦公點位置則集中在核心地段，比如在北京我們就集中在長安街以北四環(huán)線以內來布局。”鐘澍說，會員的定位不同讓他們對辦公點的選擇也更加謹慎，“像順義、大興這樣的地方我們三年內都不會去。”

這些設立在核心地段的辦公點，氪空間都盡可能地租賃的更大一些。

正如前文所言，氪空間在北京、上海數個項目都拿到上萬平米的空間。“從空間使用效率或共享空間內容配置上看，大型物業(yè)的效率會更高。”鐘澍解釋說，面積的增加意味著他們團隊對空間把握能力的提升。“當前對我們來說比較舒適的區(qū)間就是8000到10000平方米，1500～1800個工位。”

這個數字并不是估測，而是經過計算得出的。一個聯(lián)合辦公空間需要設置水吧臺、咖啡機、復印機等設備，針對這些設備要做出相應的規(guī)劃，計劃好入駐的會員數，同時會員的多少也對應不同的管理人員。

“比如1000個會員對應我們4個服務人員，如果會員數達到1001，那么我們就需要配備5個服務人員，這就是資源失衡了。”鐘澍說，他們現(xiàn)在將辦公點空間面積核定在1.3萬～1.4萬平米，這是他們反復核對后的“臨界點”，而顯然這個“臨界點”是隨著他們團隊運營能力的提升在增長。“我們有一套完整的數據模型來進行測算空間配比。”

在鐘澍看來，聯(lián)合辦公空間面積的增加說明這個行業(yè)變得“成熟了”。同時也證明這個行業(yè)已經到了可以和傳統(tǒng)辦公業(yè)“分一杯羹”的時候。

“傳統(tǒng)寫字樓之所以會分出這么大面積給聯(lián)合辦公行業(yè)使用，因為傳統(tǒng)寫字樓的運營確實遇到了問題——空置率在上升。從這個角度看，2018年將是聯(lián)合辦公行業(yè)的關鍵一年，隨著投資的分化，頭部企業(yè)會越來越好，這個行業(yè)將成為‘資本密集型行業(yè)。”鐘澍說。