房貸，也要有好的義利觀

譚保羅

中國和美國的金融市場，到底有什么差異？我一般不討論這種宏大問題。一是能力不夠，二是沒有課題經費。

我喜歡小切口，觀察小的東西，比如利率。在我看來，利率背后是金融市場的正義，還有價值觀。

這段時間，有朋友開始抱怨，每月按揭上漲。這讓我注意到一個問題，即中國的按揭主要是浮動利率，即利率隨行就市，當基準利率上漲，按揭也跟著漲，購房者每月支出增加，家庭現金承壓。

但在美國，固定利率卻是按揭的主流，其中以30年期為主。這意味著，不論基準或市場利率如何上漲，按揭者每月支出都是固定的。

于是，問題來了：中美兩國，一個浮動，一個固定，這只是一個偶然現象嗎？還是說，兩國金融體系的某些內在差異決定了這種不同？我不知道，但我知道有個東西叫利率風險。

在房貸中，最顯而易見的利率風險是，利率變動帶來的現金支出壓力。而固定利率，則可以緩解這個問題。

在美國，長期限固定利率按揭成為主流，始于羅斯福新政。拉動經濟，哪里都一樣。在1930年代的大蕭條爆發后，美國也開始刺激樓市，鼓勵金融機構推出長期、固定利率的按揭政策。

為什么是固定利率？因為，美國人認為，浮動利率是當時房地產市場危機的重要原因。

提到美國大蕭條，中國人多半熟知“股市崩盤，股民跳樓”，資本主義制度根本沒有希望。但很少有人關注，美國股市崩盤后，緊接而來的是銀行破產大潮。當銀行危機爆發，僅存的銀行便開始收緊對經濟的融資，進而導致全社會資金緊張，利率上行。

在經濟下行的通道之中，用國家的力量和信用，幫助每一個勤勞的、愿意創造現金的普通家庭夯實自己的現金流量表—而不是相反。

于是，危機又傳導到房市。在浮動利率之下，由于利率上行，購房者每月現金支出大幅上升，不少購房者斷供，甚至家庭破產。包括曼哈頓在內，一些主要城市房價在大蕭條期間，大跌50%。整個1930年代，美國樓市都相對低迷。

因此，美國開始鼓勵延長按揭期限，以30年為主，而利率轉為固定為主。期限長，主要是降低首付，提振購房需求，而固定利率則是把利率風險從購房者身上部分剝離。那么，剝離給誰，讓銀行承擔利率風險嗎？顯然，銀行不會做慈善。

美國的銀行不是國有，政府無法用行政命令讓銀行吃下利率風險。于是，美國建立了鼎鼎大名的兩房（房利美和房地美）。它們是“準國有企業”。

兩房只做兩件事，一是為打包好的按揭貸款包進行擔保，提高其信用；二是，還直接從銀行手中買入部分按揭貸款包。最終，這些貸款包都做成了按揭債券賣出，滿足有著不同風險偏好的投資者—愿意承擔利率風險的投資者，可以獲得高收益。

對固定利率而言，一方面，利率上行時，它可以鎖定購房者每月按揭。那么，利率下行呢？這時，購房者又可以提前還貸，這也不會讓銀行吃虧。因為，通過抵押證券，提前還貸帶來的利率風險同樣可以轉移到市場。

因此，從技術上講，固定利率外加按揭證券市場這兩個“輪子”，無疑是一種極為高超的設計。它以國家信用為背書，把利率風險從普通購房者身上部分剝離，盡可能保證家庭現金的穩定。某種意義上講，這是美國金融體系的一種“國家機密”。

在經濟下行的通道之中，用國家的力量和信用，幫助每一個勤勞的、愿意創造現金的普通家庭夯實自己的現金流量表—而不是相反。這是美國人給其他大國的一點啟示。