上海三林濱江城市更新實踐和技術探究

■崔 青 Cui Qing

0 前言

近年來，我國城市化飛速發展。至2016年，城市化率已達56%，并開始向后城市化發展。至此，大規模城市建設和快速城市化階段基本結束，未來城市發展將受到土地資源緊缺的限制和生態環境建設的控制，城市將從外延的擴張到內涵的品質提升轉變，從土地的增量利用向土地的存量盤活轉變。

1 上海城市更新的發展歷程

進入21世紀，上海的城市化進程和城市建設水準正逐步在與全球國際城市接軌。在新一輪城市總體規劃中，更是明確至2040年，上海將建設成為一座全球卓越城市，著力從城市競爭力、可持續發展能力、城市魅力三個維度，打造創新之城、生態之城、人文之城。同時，也明確提出：要牢牢守住土地、人口、環境、安全等底線，實現內涵發展和彈性適應，積極探索超大城市睿智發展的轉型路徑[1]。

在資源緊約束背景下，城市更新將成為上海新一輪城市發展的新常態，也將成為城市轉型發展、產業升級的重要載體。聚焦城市更新進程，轉變土地利用方式，將成為上海城市轉型的重要途徑。新時期上海的城市更新，將擺脫粗放式的更新方式，而轉向精細化、智慧化、生態化的方式。城市更新應著力提高城市能級，提升城市品質，增加城市活力和魅力，改善生態環境和生活品質。

城市更新是伴隨著城市的發展不斷進行的，是城市發展方式和城市生活變化的映像，是城市可持續發展和繁榮的驅動者。改革開放以來，上海城市更新的歷程大致可劃分為3個階段。

（1）20世紀80年代，是計劃經濟體制下以政府籌措為主的更新階段，主要針對工業與居住用地進行更新改造，以棚戶區和危房為重點改造對象，并轉移中心城區的大規模工業用地至城郊。

（2）20世紀90年代，這是吸引外資向市場化運作轉型的更新階段，主要是對城市居住用地的調整，強調居住功能的提升，以房地產開發與“退二進三”策略推動城市居住環境整體優化。這一時期有大規模的房屋拆除重建，居民異地安置。

（3）21世紀后，城市更新進入尋求機制創新的新階段。這一階段中，政府、企業、市民三方參與，在“全球卓越城市”的戰略引領下，強化現代服務業與創意產業的比重，更新中的遺產保護與文化植入越發成為關注重點。進入21世紀以來，上海將城市更新提到了理論高度和城市發展戰略的層面，根據不同的規模和類型，城市更新的策略和實施程序也不同（圖1）。

2 三林濱江城市更新的實踐

2.1 三林濱江項目特點

三林濱江基地位于中環與外環線之間，黃浦江以東、濟陽路以西的區域，規劃占地面積446hm2。區內地勢平坦，以居民宅基地、工業倉儲用地和農用地為主，區內以原住民和外來人口混居，是一個大型的城中村（圖2）。基地更新前，有以下幾個明顯特點。

（1）建設用地比例較高，土地權屬復雜。三林濱江建設用地占總用地的比例為62.3%，原合法建筑涉及5個村，共2 175戶；集體混合經濟企業567戶，面積106.7萬m2。涉及的動遷面積大、動遷戶數多。

（2）建設質量較差，基礎設施配套不全。區內建筑內部結構空間復雜，非法搭建情況嚴重，存在很大治安和消防隱患，區內基礎和配套設施嚴重不足。

（3）外來人口集中，管理難度較大。由于歷史原因，區內居住人口眾多，原居民與外來人口混居，無統一管理，因此帶來一系列社會問題和不安定因素。

三林濱江在上海市總體規劃中是中心城區8片楔形綠地之一，規劃綠化用地高達65%，承載著加強與修復城市生態體系的重要功能，是上海生態城市建設的重要一環。同時，項目地處黃浦江兩岸45km濱江帶的貫通縫合的東南大門，是上海濱江城市發展軸的重要部分（圖3）。然而，其現狀與城市規劃中的區域定位差距巨大，為實現區域整體定位，完善黃浦江岸線功能空間，地區的轉型發展迫在眉睫，是市區政府關注的新一輪整體城市更新的重點項目。

2.2 三林濱江項目更新模式

三林濱江的城市更新啟動前就明確了更新愿景，在實踐過程中，探索更新路徑和模式，實現了以下更新目標。

2.2.1 探索城市更新創新模式

通過政府指導、企業運作，采取一級土地聯動二級土地的開發模式，實踐將土地開發收益用于生態公益設施建設的新機制。市區領導高度重視，成立項目指揮部，由區政府領導掛帥，每月召開現場指揮部會議，推進項目實施。鎮政府領導直接負責動遷工作，同步組織了多家動遷公司分包到村、落實到戶，會同企業全面拉開綜合整治和動遷工作。企業組建強大的管理團隊，整合優質專業社會團隊，整體推進資金募集、產業功能定位、規劃設計、建設配套、運營管理等。

2.2.2 實現區域功能產業轉變

原區域建設用地高達62.3%，無產業支撐，為本地和外來人口混居區。通過轉型，建設用地減少至35%，集聚了創新產業、文化功能、現代居住和商業，其余65%為城市生態綠地，其中，水域面積高達8%，生態林地、流動水域、體育文化公園、城市綠地得到有機結合。同時，保留原居民的鄉土情懷，實施原地回搬，外來流動人口全面疏散。

圖1 不同類型城市更新的策略與實施程序

圖2 基地城市更新前航拍圖

圖3 基地區位圖

2.2.3 提升區域整體城市面貌

通過更新，規劃了一流的濱江公共岸線和內河河道，構筑大型生態綠地景觀。改造并利用歷史建筑，建設高尚海派風貌區。區域交通和城市風貌得以整體規劃和建設，打造了城市新地標，改善提升了區域的整體面貌。

2.3 三林濱江城市更新愿景和更新原則

上海的城市發展是伴隨著不斷改造吳淞江水系、開拓黃浦江水系而逐漸演進的，“襟江帶海”的地理優勢是上海的重要特點[2]。因此，上海新一輪的城市更新將充分利用黃浦江兩岸濱水空間的轉型，帶動城市空間結構和產業結構的重構。三林濱江位于浦江兩岸發展的南大門，從三林濱江、前灘、世博到陸家嘴，不斷變換的濱江風貌體現了城市功能和城市發展節奏的變化，如何將現狀的城中村轉型發展成為濱江活力示范區，是項目面臨的第一重挑戰。同時，三林濱江是上海市中心城區的楔形綠地，是上海中心城的重要生態走廊和城市綠肺，如何最大化地發揮生態效應，塑造特色生態空間，是項目面臨的第二重挑戰。區域內有上海發展的痕跡和歷史脈絡，包括岸線客貨運碼頭、電力廠區建筑群、浦江船民集聚地、清末老宅、河道及耕田的自然肌理等，如何體現地域文化特質，彰顯海派文化魅力，是項目面臨的第三重挑戰。

通過對區位功能的前瞻研究、場地的全方位測量和航拍及原有建筑場所的踏勘追源，我們將三林濱江的城市更新愿景定位為：塑造生態、多元、融合的濱江生態功能集聚區、城市轉型發展示范區和海派文化集中展示區，打造城市新名片。同時，為實現以上城市更新愿景，制定了項目的更新原則。

2.3.1 規劃引領、體現國際視野

用面向城市未來發展的視野，整合全球頂尖資源，組成強大的專家評審團，從定位、功能、理念、規劃、設計等方面，融合全球城市發展的要求，體現示范引領作用。將征集的優秀國際方案進行整合，與控詳規有機結合，提升城市設計理念，鏈接區域發展需求，植入有機更新理念。

2.3.2 以人為本、實現集約發展

提升城市空間品質，完善公共服務設施，優先實現公共利益。規劃采用小街坊、高貼現率、關注鄰里空間和街區景象，著重打造濱江特色公共開放空間。為保證生態效應和集約使用土地資源，嚴格控制65%的生態綠化用地，在僅有的35%建設用地上，強調濱江岸線天際線，以不均勻強度分布建筑，提高用地績效。

2.3.3 重塑生態、彰顯海派特色

連接區域綠廊，重建生態發展基底，增強歷史脈絡留存和城市空間特色塑造，打造海綿城市。強化濱水空間對城市的影響、生態區域對城市結構的補充及地域場所對海派文化的弘揚，打造以生態休閑、文化展示、綠色宜居為主導的多元、復合型濱江生態區。

2.4 開展國際方案征集，打造濱江生態新形象

城市設計范圍為三林濱江南片地區，位于上海市浦東新區，北起華夏西路,南抵南外環，東至濟陽路，西臨黃浦江東岸，總規劃占地面積為446hm2，可建設用地371hm2，其中綠地和水域占地247hm2，可開發用地130hm2，建筑總面積210萬m2。為了更有效地實現更新功能，體現區域轉型，將城市研究范圍擴大至世博片區、前灘商務區、徐匯濱江地區、外環綠帶、三林居住區和三林老鎮等。

通過前期調研、區域功能分布、產業戰略研究、城市風貌塑造及交通條件分析，首先開展了為期5個月的國際方案征集工作。在眾多國際優秀設計公司中，通過長名單遴選、中名單評審和短名單入圍三輪篩選，最后美國AECOM公司、美國SOM公司、荷蘭MVRDV公司和英國Benoy公司通過院士領銜的評審團評定入圍。四家業內頂尖公司經過精心設計和中期、終期兩輪方案評審，提交了理念創新、各具特色、技術先進的城市設計方案。在此基礎上，匯總政府和各方專業團隊意見，對優勝國際方案進行優化整合，形成極具濱水海派特質、引領區域發展、功能有機轉型的最終方案，得到市區領導和業內人士的高度認可。

為明確區域功能分區，設計方案將區域分為3個片區，西片區為海派特色風貌小鎮，中片區為綠色生態集聚區，東片區為高品質宜居社區。中片區的生態綠地結合路網和水系向東西片區指狀滲透，體現生態效應的最大化，形成功能結構、空間形態、城市風貌相協調的三林濱江整體空間結構。

2.4.1 西片區——海派風貌展示區

設計依托生態水系統，創造多層次水岸界面，放大海派開放之江港性格。第一層次，利用原碼頭廣場和工業遺址塑造文化公共場所，與原古民居江南建筑和船廠水岸有機貫通，形成城市濱水步道。第二層次，通過設置內港灣將黃浦江水系、三林北港和三林塘水系貫通，形成城市水岸、公共活動空間及濕地公園，同時連結濱江與城市的文化服務功能，擴大濱江文化腹地。第三層次，創造文萃港與文萃大街，優化道路體系并連結新公交樞紐，打造文化型集中商業，以體現海派文化精髓的空間承載當代海派生活，塑造海派文化商業與社區結合的新形態（圖4）。

2.4.2 中片區——生態功能集聚區

該區域是一個綠色的生態核，設計時，結合綠地及林相的生態功能修復，連結楔型綠地、黃浦江、外環綠帶城市三大開放空間體系。完善水系，結合水質優化策略打造河塘水系景觀，提升楔型綠地功能；控制綠地界面，協調高效開發和公共活動效益的關系，掌握濱江區、東西片區與前灘的呼應關系（圖5）。在具體生態區設計時，從生態林地、人體舒適度、宜居性、交通可達性、綠色能源、雨水利用、控制碳排放、廢棄物處置等8個方面進行深化。三林濱江規劃了70hm2森林面積和25km行道樹，引入夏季風并阻隔冬季寒風；設置了50km自行車道與人行步道，讓2/3的人口都能居住在距公交系統500m的范圍內，通過綠色能源，10年內可減少CO2排放45t。

2.4.3 東片區——宜居發展示范區

塑造以公交導向為主的門戶社區。在交通樞紐核心規劃了大型多功能生態廣場，通過150m的標志建筑群塑造門戶空間，同時組織便捷的三維無縫換乘流線，形成立體空間和復合功能。采用小街坊的居住組團，構建人性化、和諧的鄰里空間。設置完善便捷的配套設施和人性化的公共空間，營造宜居的生活場所。保留三林北港、三林塘的河道和堤岸綠化，梳理原田間河道和肌理，與景觀和街景設計有機結合，體現三林原住民的文化特色（圖6）。

2.5 整合區域交通體系，營建公交導向新社區

圖4 西片區城市設計規劃

圖5 生態綠地連通

圖6 三林濱江東片區有機肌理

原先規劃的地鐵站、過江隧道和BRT站點圍繞主干路設置，無形中將區域分割得較零散，內部聯系不利，居民出行距離較遠。通過多輪論證和優化，對區域內的交通進行了全面整合。

2.5.1 優化調整交通體系

調整BRT線路并增加站點；調整過江隧道線路，減少過境性交通穿越，增加東西向交通通道，提高交通能力；形成東側高效綜合的可換乘公交樞紐，建立西片區完整的社區道路網絡。LRT線沿東西向文萃大街布置，串聯3個片區，將商業活動集聚并加強社區場所感。

2.5.2 營建公共交通導向為主、慢行交通優先的交通理念

構建軌道、BRT、公交、騎行、步行和健身專用道路構成的多模式交通體系，鼓勵公共交通出行。主干道做景觀化和穩靜化處理，塑造宜人安全的空間。減小道路轉彎半徑，從而有效降低車速，提高社區安全性，塑造慢行友好的活力街區。拓寬人行步道，加強街道綠色隔離，促進人性化的交流空間。

2.6 提煉歷史文脈，塑造海派特色新市鎮

為了更好地體現場所特質，有效植入海派文化的基因，專門對場所可利用和有價值的歷史文脈進行了全面的梳理和提煉。目前，濱江碼頭岸線長約500m，北面有2個貨運碼頭，南面有1個客運輪渡碼頭；電廠占地面積約1.5hm2，包含3座廠房和兩座辦公樓，體現上世紀70年代的公共建筑風格；勞動新村在基地內占地面積約1.2hm2，建筑質量較差；徐家祖宅和縣長府邸二者均為傳統的“繞圈房子”，分別建于清末和民國時期，局部有改動和拆除，總體保留較完整，反映出傳統上海三林地區的住宅特點，有一定歷史保存價值；基地內原有河道耕地綠化的肌理也是三林區域獨有的地域特征，體現了江南水岸的人文情懷。

在如何體現區域時代特征和歷史文脈留存過程中，需要著重解決3個議題：①濱江碼頭岸線人文底蘊受到區位及道路局限，如何彰顯其場所感？②如何有機結合一期古民居項目，體現黃浦江南濱江風貌的門戶特色？③如何使歷史人文與現代都市風貌有機融合？

經反復比選和優化方案，并現場進行岸線遺址踏勘、文化產業研究，設計依托三林塘造船及港口歷史資源，結合一期古民居岸線，打造具歷史感的現代風貌灣區。灣區用后工業特色的濱水場所結合現狀濱江文化資產，以混合使用的生活大街重新植入老上海主街道意象，滿足海派市鎮的特色商業需求。以小街廓、密路網及街廓內的魚骨狀街巷結構和里弄尺度，提升海派場所識別度。

保留電廠70年代的車間廠房原址，并進行功能轉化，將其打造成區域特色文化演藝展示創意空間，與新拓展的內港灣共同塑造南濱江門戶特色。生態綠地有機結合耕地肌理現狀和原始綠化資源，利用舊宅廢棄材料構筑景觀場所，保留場地記憶。通過文萃大道，將濱江風貌、中區生態功能與東區的現代城市主交通樞紐和宜居社區有機連通，創造由三林灣、生活大街和里弄街廓3種元素共同詮釋的新海派風格，使歷史與現代、自然與繁華、開闊與緊密形成對比，又和諧共生。

3 城市更新的有效技術路線

通過對上述城市更新項目實踐過程的研究和探討，我們可以深切感受到，新一輪的城市更新是面向城市未來發展的愿景，其國際視野和專業化水平要求更高，運作過程也更加規范，政府的支持力度、企業的運作力度和公眾的參與度都比較高。在具體的更新過程中，筆者認為應強調統籌經濟效益、社會效益和生態效益，構筑生態、生產、生活高度融合的城市更新平臺，探索建立高效的城市更新機制，同時，還應強調以下技術路線。

3.1 明確更新驅動模式和策略

城市更新的目的是為了刺激經濟發展、優化土地使用、改善城市面貌、提高區域能級。通過實踐運作，城市更新一般有3種驅動模式，即：市場驅動的城市更新、政府主導的城市更新和政府市場合作的城市更新。在現階段，政府市場合作的城市更新能夠較好地實現城市更新的使命，既可以有效配置資源，發揮市場經濟的效率，又盡量克服市場的單純逐利弊端，體現政府公共優先的理念，提供公共利益。

在城市更新策略中，要綜合考慮不同維度。通過經濟維度，有效植入功能，提升區域活力；通過社會維度，關心公眾利益，體現社會公平；通過文化維度，保護歷史脈絡，強化場所特質，提升區域吸引力；通過空間維度，強化流通空間和場地空間，植入功能空間和共享空間，塑造立體空間和交流場所。

3.2 有效發揮城市設計的作用

城市更新的目的就是使城市和區域面向未來轉型發展。通過高水平的城市設計，可以引入國際前沿的城市更新理念，研究國際更新優秀案例，汲取經驗、規避雷區，在保證前瞻性、國際性、創新性的同時，強調實施的落地性，用國際視野實現高質量的城市更新。

在“存量優化”的城市更新時期，城市設計能有效地體現改造區域與既有環境相融合的物質形態設計優勢，為城市長遠發展提出結構性形態框架，將功能、產業、空間、規劃有機整合，有利于加快城市轉型發展，有利于規劃成果的深化和落實。在控詳規階段，除常規指標要素外，要根據城市設計的成果，通過附加圖則，重點強調城市界面控制、功能植入、交通組織協調、地下整體空間開發、與周圍區域的協調和互動，保證更新實施整體效果。

3.3 注重更新工作的聯動性

城市更新是個系統工程，對動遷整治的統籌性、規劃的前瞻性、功能定位的準確性、城市設計的引導性、設計方案的可批性、專項工程的配套性、建設管理的落地性、法律政策的配套性、資金籌措的前瞻性、運營管理的前置性等，都需要聯動考慮。由于新一輪的城市更新才剛剛啟動，有較高的創新要求，有些還是試點階段，但配套政策還在完善，因而在現階段的區域城市更新中，各個環節的政策法規很可能會有銜接空白區，不同職能審批要求也會有不匹配之處。因此，在運作城市更新項目時，一定要有全局意識，對所有操作路徑事先了解熟悉。要對前期功能定位、規劃指標、前期動遷進度、后續建設報批、相關職能要求、區域市政設施配套整合、區域交通整體協調、分期建設計劃、資金預算等各方面進行統籌考慮、動態管理、目標考核。

比如，在前期策劃和規劃設計階段，區域功能策劃、城市設計、規劃編制工作應同步互動進行，即功能策劃為城市設計提供依據，城市設計為規劃編制提供思路，規劃編制過程則與后續專項設計報批報建有機銜接。在實施建設階段，既要遵循上層規劃，明確城市整體意向，又要平衡實施過程中各方的利益，還要處理好場地建筑環境及周邊城市空間的細節管控。對于較大區域的城市更新項目，在具體操作時，要采用分期、分步、分層次的并聯模式來推進各項工作。

3.4 豐富城市更新的時代內涵

有機更新是上海城市更新的特色，生態之城、人文之城是上海城市更新的愿景。在上海這種特大城市，生態資源必將成為最稀缺的優質資源，會帶來更大的社會經濟雙重效益。“以人為本，道法自然”，在更新實施過程中，高效、高水準地利用生態效應，創造資源節約、環境友好的更新案例，是更新項目成功的標志之一。

4 結語

城市的魅力在于城市的特色和文脈。城市更新過程中，要深度挖掘歷史人文脈絡、梳理場地屬性特征，用時代精神和專業手法詮釋歷史文脈和場所氣質，提高場所的識別度，體現更新項目的獨特性和吸引力。這也是城市更新項目成敗的關鍵要素。

參考文獻：

[1]上海市城市總體規劃編制工作領導小組辦公室.上海市城市總體規劃（2016-2040）報告（草案公示稿）[R].上海:上海市規劃和國土資源管理局,2016.

[2]上海市城市規劃管理局.上海城市規劃管理實踐——科學發展觀統領下的城市規劃管理探索[M].北京:中國建筑工業出版社,2007:9.