房地產經濟波動的影響因素分析及對策探討

文| 周 越

我國房地產經濟波動的主要特征

1.第一個階段—復蘇階段。上一次經濟循環的低估我們稱之為房地產經濟的復蘇階段，此時房地產行業的供大于求，市場萎靡不振，很多開發商由于市場需求下降而減少房地產項目的投資，使房地產經濟的供需關系維持衡量。經過一段時間后，隨著房地產需求量的不斷增長，市場供大于求的局面會逐漸改善，房地產行業走出低迷狀態，進入復蘇過程。

2.第二個階段—繁榮階段。隨著房地產行業的不斷復蘇，房地產的需求量不斷上升，同時造成房地產價格和租金的增加，開發商在這一階段會加快對房地產項目的建設和開發。而隨著房地產需求量的不斷上漲，供應量會相應下降，房地產租金與價格進入快速上漲時期。在這一階段，很多房地產商看到市場的持續高漲會大力開發新的房地產項目，抓住市場機遇，在市場的良性刺激下，房地產的相應消費會持續升高，房地產在市場中的總占比會進一步擴大。

3.第三個階段—衰退階段。隨著供應量的不斷上漲，需求量在一段時間之后會保持不變，因此，在繁榮之后，房地產的市場會相應縮小，而由于現有房地產市場中的商品價格已經漲到了一個較高水平，消費者對房產價格的接受能力減少，從而造成房地產經濟的衰退。在這個時期，有的房地產商會認識到市場的變化，市場中新的房地產投資和開發項目會減少，已經完成的項目實際需求下降，房地產的交易量慢慢減少，價格降低。

造成我國房地產經濟波動的主要原因

1.經濟因素。眾所周知，房地產的企業發展是建立在金融資金的基礎之上的，特別是對于剛剛起步的房地產企業，在前期首先就要投入資金。如果資金不到位，那么房地產的發展就會受到制約，為了房地產的穩定發展，企業和銀行就需要建立起長期的聯系，通過貸款的形式來解決資金遇到的問題，因此在后期發展階段，房地產企業的發展和資金是緊密相連的，企業內部可以通過轉賬來對資金的動向進行調整，其他的部分可以通過其他的一些形式自主解決，在資金的籌備的同時也能促進基本運作。

2.土地因素。眾所周知，房地產企業要想發展，就會用到很多的土地，但是如果土地利用的不合理，也會對企業的發展產生不良的影響，房地產的土地需要得到國家政府的批準，企業獲取土地的使用權之后，可以對土地進行處理，但是如果開發的不合理，也會對企業后期的發展產生不利的影響，造成經濟的波動。

3.市場因素。房地產企業在目前的市場發展的背景下波動是非常大的，有一些波動嚴重的會造成經濟運行盡早。從目前市場反饋的情況來分析，居民在購房時選擇的面積和居民的消費水平是相關聯的，未來房地產經濟的發展是根據市場的需要來調整的，因此在確定企業發展方向的時候，一定要對市場先進行調查之后再進行決策，這樣可以將風險最小化。

控制房地產經濟波動的措施

1.完善經濟管理制度。房地產經濟波動的主要因素是受到經濟的影響，因而要健全對這方面的法律制度，以便于房地產企業所有的經濟活動都能夠有法律可依，能夠得到法律方面的支持。第一，要在政策上給予支持，通過市場調查可以看出，很多的居民對經濟適用房青睞有加，在工程的規劃之初，就要把經濟適用房作為主推業務，讓居民了解到優惠的政策，同時要加強管理的力度，使政策能夠得到居民的認可和肯定。第二，要建立完善的金融管理制度，要以當地經濟發展的水平為基礎，要根據當地的實際情況來對制度進行完善和健全，對房地產企業經濟波動的幅度進行適當的調整，以保證制度和管理的同步性，保證房地產企業的發展能夠得到雙重保障。

2.調整土地政策。土地資源是房地產企業發展的關鍵和核心，在現有的體系上對土地管理政策進行適當的調整，可以促進房地產經濟發展的進程，要對土地審批的制度加大管理的力度，對管理人員的管理水平進行定期的培訓和考核。同時要選擇有責任心的人去承擔管理的工作，嚴格的執行土地招標的程序。在根據相關的協議對土地的政策進行調整，對協議的內容要嚴格地執行，對土地管理的流程要進行細則化，加大土地管理的力度，以改善土地管理的目前現狀。為了避免出現土地規劃不明確的現象，在進行土地的管理時要加強對土地規劃體系制度方面的完善，以保障管理體系的長期適用性。

3.調整當前投資管理政策。在房地產經濟波動的因素中投資政策占據主要地位，面對房地產經濟管理體系不完善的情況，要建立起完善的投資管理證詞，根據領域不同，制定的規章制度也要不同，要把規避風險作為制度的核心。對房地產的經濟變化情況要及時地掌握，要盡量地使企業的發展科學和。

結束語

改革開放以來，國民經濟得以迅速發展，尤其是房地產經濟，近幾年成為國民經濟的支柱產業，極大地推動了我國經濟的發展，但是房地產在迅速興起的同時，也出現了一些問題，對房地產的發展產生了很多不利的影響。本文重點闡述了房地產經濟波動的影響因素，并且提出了針對性的意見。