建立“三位一體”全齡宜居社區研究

馮怡欣

摘要：文章通過對當下主流養老模式的深入分析，提出養老地產以社區養老為依托開發全齡宜居社區的構想。倡導在對老年人“精神養老”方面：通過建立社區“多代屋”，來關注老年人的心理健康問題;在對老年人醫療服務方面：通過建立社區醫療機構與地方醫院結合的醫療服務體系，從而做到“醫養結合”;其次，突出強調社區應完善公共服務建設，從而在社區內形成“三位一體”的老年“護聯網”系統，使老年人安度晚年。

關鍵詞：人口老齡化;養老房地產;全齡宜居社區;多代屋;醫養結合

自2011年開始，我國人口結構已逐漸迎來拐點，人口紅利逐漸衰退，勞動力人口占比開始下降，老年人口占比加速上升。預計在以后的10年里，人口老齡化問題在計劃生育對人口結構沖擊的影響下會更加凸顯。雖然我國人口老齡化與歐美等發達國家相比起步較晚，但由于我國人口老齡化具有基數大、增長快、高齡人口比例大等特點，致使我國進入老齡化社會周期變短，速度變快。同時，由人口老齡化帶來的銀發經濟——養老地產的發展也引起了社會各界的廣泛關注。

一、三種主流養老模式的對比

（一）三種主流養老模式的優缺點及養老意愿分析

以“居家養老為基礎，社區養老為依托，機構養老為補充”是當今社會一致認同的養老模式。

就居家養老來說，它是適應我國傳統文化的主要養老模式。居家養老有利于促進父母與子女間的情感交流，但子女贍養老人可能出現護理不夠專業化、加重其生活負擔等問題。

機構養老模式，這是一種為由于主客觀原因無法選擇居家養老的老年人提供的養老模式，專業化的照護在一定程度上彌補了居家養老的不足，但標準、統一化的管理，往往忽視老年人的生活習慣及特殊需求，常常導致老年人心理疾病的發生。

社區養老模式，指社區對本轄區內身體和心理有需要的老年人，提供正式或非正式的援助服務。該模式注重社區服務，強調非正規服務系統的作用，旨在使老年人能像正常人一樣享受自由的社區生活，在不離開原有生活環境的基礎上得到專業的照護，但由于起步較晚，發展還很不完善。

三種模式各有優劣，人們往往根據自身的情況選擇其養老方式。

（二）家庭結構轉變下的養老模式調整

現如今，家庭結構逐漸小型化，就第六次全國人口普查的數據來看，平均每戶3.10人。家庭結構多呈現“421”、“420”的分布，家庭照顧能力日益削弱。再者，空巢家庭是一個動態變化的過程。因此，有學者提出轉變原來的三種養老模式“90-7-3”或“90-6-4”的結構，調整為“80-15-5”，大幅提高社區養老的比例。

社區養老模式以其自身獨有的優勢，在人口老齡化的大背景下，占比將逐漸上升。由于養老問題屬于社會保障性問題，在中國“未富先老”、老年人口基數大、增長快的特殊國情下，單靠政府買單是不現實的，因此老年模式必將走上產業化的道路，而養老地產的發展則是養老產業化的現實途徑。

二、養老地產市場供需分析

（一）需求分析

在分析老年產業的需求時，我們應該更多的關注有效需求而非潛在需求。除了考慮老年群體的購買欲望，更應該分析他們的實際購買能力。我國當下的這代老年人是從計劃經濟一路走過來的，盡管他們的養老金經過了“十一連漲”，但截至2015年數據，平均收入也僅為2200多元;此外，據2013年中國健康與養老追蹤調查（CHARLS）的數據推算，我國大約有22.9%的老年人消費水平處于貧困線以下，老年人經濟狀況位于一個極低的水平。因此，高檔豪華的養老設施是大多數普通老人無福享用的。尋求適合多數老年人的養老模式是養老產業發展的不二之選。

從消費觀念和行為特征角度分析，當下這代老年人，消費觀念較為理性，消費行為較為成熟。這代老年人文化程度普遍較高，購房時，他們更看重房子的性價比，對房源周邊的基礎配套設施和小區物業服務要求較高。因此，養老地產開發商要轉變以往重開發的“房地產思維”，應更加關注營運，提供完善的物業服務才是最終目的。

（二）供給分析

面對老年人日益多樣化的養老需求，就目前國內養老現狀來看，供給顯然不能滿足。一方面，人們往往單純的把增加養老供給與增加養老機構的床位數相聯系。近兩年，國家與地方政府加大對養老床位的投入，而忽略使用率，進入床位數與空床率同步增長的怪圈。另一方面，我國養老服務項目偏少，不同于發達國家形成相對完整的產業鏈，我國養老產業產品、服務供應相對不足，遠不能滿足老年人不同層次的需求。再者，我國養老保障體系過于單一，缺乏相關專業人才。

綜上所述，養老地產發展的下一站是轉變原有的“房地產思維”，從老年市場需求角度入手，注重企業運營模式，依托社區養老的大背景，充分利用機構養老的專業設施，完善物業服務。通過樹立人文的企業文化、高尚的道德操守、專業的職業技能和貼心的服務理念。依靠業內良好的口碑，形成企業規模效益。而建立全齡宜居的社區養老模式恰恰是一種充滿人文情懷的創新之舉。

三、養老地產的發展方向——全齡宜居社區建設

所謂全齡宜居的社區，就是指社區人口結構為所有年齡階段。不同于傳統養老社區，全齡社區沒有把老年人作為一個特殊群體孤立出去，而是使老年人像其他年齡階段的人一樣，有尊嚴的老去。這種社區模式旨在解決傳統養老社區孤立老年群體、居家養老服務不周、及老人贍養與子女教育等問題。下圖1是對于建立全齡宜居社區的構想。

（一）全齡社區“多代屋”建設

“多代屋”這個概念起源于德國。它在德語中原意為：跨代人群作為居住空間或開放的會面地點而使用的建筑物。從定義中可看出“多代屋”可嚴格區分為兩類：多代居和多代屋。多代居也即我們所熟知的代際間的合租房，它是一種居住模式。本文所討論的主要是后者，即代際間的公共開放空間。借助“多代屋”這一平臺，可以實現代際間的情感交流，知識互換，生活幫助等需求。

在全齡社區引進“多代屋”可將其角色定位于社區中心、老人日間護理中心、幼兒園等設施的復合體。其受惠群體不僅局限于老年和兒童，而是社會中的每一代人。它打破了原有的家庭界限，為年輕人和老年人歡聚一堂提供平臺，給不同代的人們見面和融合創造機會。在“多代屋”中，老年人與年輕人互幫互助，實現人生價值。

《禮記·祭義》篇曾告訴我們“大孝尊親，其次弗辱，其下能養。”因此，做子女承擔贍養父母的義務僅是最低要求，更重要的是關注老年人的“精神養老”，“多代屋”的出現及時的彌補了老人的精神空缺，真正實現了“老有所學、老有所樂、老有所為”。

從馬斯洛的五大需求角度分析，人是社會人，具有社會需要。一般來說，大多數低齡老年人，身體狀況較好，他們的就業意愿較為強烈，為他們提供適合他們的工作，一方面可以使他們實現自我的社會價值，另一方面又可以緩解養老產業市場勞動力資源短缺現象，減輕社區“多代屋”運行的成本負擔，形成“老年人口紅利”。正如美國肯尼迪總統曾經說過，“對于一個偉大的國家來說，僅僅給生命以歲月是不夠的，我們的目標還應該是給歲月以生命，以創造性和發揮才能的姿態去利用這些歲月”。

將“多代屋”引入社區，不失為應對人口老齡化問題，市場與政府選擇效益最大化的良好舉措。這種“積極養老”的模式，巧妙的實現了“用老服務”的本質：取之于老，用之于老。極大限度的節約了社會資源，減輕了財政壓力。

（二）全齡社區“醫養結合”養老模式建設

老年人的衰老過程一般分為三個方面：身體衰老、心理衰老和社會功能及角色的退化。在全齡社區建設“多代屋”能有效的緩解老年人的心理和社會角色的衰老問題。

面對老年人的身體衰老問題，社區還應建設“醫養照護”站。雖然我國對60 歲以上公民定義為老年人，但是在對老年人服務時，如果按此標準“一刀切”格式化服務顯然是不合理的。老年人的年齡、身體狀況、經濟情況不同，自身需求也存在著較大的差異，因此社區在建立“醫養照護”站時，應兼顧不同需求的老人。為此可將“醫養照護”站分為社區醫療門診與老年療養院兩個部分。

對于醫療門診是面向社區每一位居民的，方便社區就醫。不同于傳統養老院，社區老年療養院，是在不離開老年人所熟悉的生活環境情況下的一種養老照護方式。這是一種開放式的療養院，老年人可以自由出入，生活在親人與社會的照顧和關愛中，有利于老人的身心健康。社區老年療養院主要是針對高齡老年人、殘疾老年人和因病不能自理的老年人，旨在減輕子女照顧老人負擔，同時它也減輕了大醫院的工作壓力，有望緩解醫院醫療資源緊張并提高住院部的床位周轉率。

（三）全齡社區公共服務建設

針對養老地產全齡社區的基礎設施和物業服務建設，是養老地產“賣服務”的主要載體，是養老地產發展的重要環節。養老地產在“賣服務”之前，首先應認清養老產業這一產業特征，樹立正確的企業價值觀，站在受眾的角度，設身處地的為老年人著想，才能提供優質的服務。

從養老房地產行業特征分析，首先應明確該行業最核心的職業素養是“仁”與“誠”。服務對象是為社會奉獻一生，即將走過人生最后時光的老年人。因此企業應樹立“懷著一顆對長者的敬畏之心，來全心全意服務于每一位老人”的企業文化。再者，在老年群體中，中低收入比例相對較大。這就決定了養老產業必定具有微利性和福利性的特征。養老地產企業應勇于擔負起自身的社會責任，妥善處理好有償、低償及部分無償服務與社區物業管理的關系，主動出讓部分經濟利益，獲得更多的社會效益，從而為自身贏得良好的社會聲譽，形成企業規模效益。

1. 完善基礎設施建設水平

對于社區的基礎設施建設，要滿足不同年齡段的需求。既要設計方便老年人的基礎設施，也要引入高科技元素，迎合年輕人的口味。對于整個社區的景觀設計、綠化帶也應盡量年輕化，使社區充滿生機，給住戶帶來滿滿的正能量。

2. 提高物業服務建設質量

對于社區的物業服務，房地產企業應注重培養員工的人文情懷，注重物業的“人性化”服務。在社區門口處可設置便民服務站，為社區居民提供便民工具。充分利用“互聯網+”助力社區的物業服務發展，社區可通過研發簡單便捷地APP 應有系統，方便社區住戶生活。對于孤寡老人，社區應對其生活特別照顧：可充分利用“物聯網”技術，對于適老房型的煤氣、家電進行實時監控，一旦出現問題，立即切斷控制開關。此外，社區應采取分區管理制度，工作人員首先對所管轄區域住戶老人及家人基本信息有所了解，見到老人主動親切問候，使老人有一種回家的感覺，營造尊老敬老和諧的社區氛圍。

在全社會為老年人精心搭建的“護聯網”中，相信未來的老人們一定能幸福美滿的在全齡社區中走完生命最后的旅程。

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（作者單位：江蘇師范大學商學院）