新形勢(shì)下房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)初探

金婷

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高以及城市化建設(shè)進(jìn)程的加速，我國(guó)民用住宅及商業(yè)用途的房地產(chǎn)項(xiàng)目迅速發(fā)展，由于房地產(chǎn)及其相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，有效地帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)已成為關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的支住性產(chǎn)業(yè)，在國(guó)內(nèi)各地區(qū)，房地產(chǎn)建設(shè)正如火如荼的開(kāi)展，在全國(guó)性發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的同時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨的問(wèn)題也正在出現(xiàn)，本文重點(diǎn)闡述了新形勢(shì)之下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，旨在為優(yōu)化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)做出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：新形式 房產(chǎn)經(jīng)濟(jì) 發(fā)展趨勢(shì)

住宅問(wèn)題關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，關(guān)系到人民生活水平和幸福指數(shù)，我國(guó)近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)飛速發(fā)展，在此新形式之下，本文從我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的問(wèn)題人手，分別提出了解決規(guī)劃過(guò)程中的問(wèn)題、加大政府引導(dǎo)力度，理性規(guī)劃房地產(chǎn)資本市場(chǎng)、加大財(cái)政投人促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、加大力度遏制炒房行為等措施以解決目前存在的問(wèn)題，最后重點(diǎn)提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)將日趨成熟、房地產(chǎn)泡沫將平緩下降、房地產(chǎn)建設(shè)將日趨向高端、宜居化過(guò)渡、保障低收入群體居住環(huán)境等新形式下房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)，旨在為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出一些探究。

一、新形式下房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)規(guī)劃出現(xiàn)的問(wèn)題

隨著地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市化進(jìn)程加快，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多問(wèn)題，而規(guī)劃問(wèn)題是最為重要的問(wèn)題，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，出讓城鎮(zhèn)土地使用權(quán)，出讓土地的面積、規(guī)模、時(shí)機(jī)、周邊環(huán)境等狀況應(yīng)該由市場(chǎng)自由選擇而決定，而不是由政府部門(mén)強(qiáng)制干預(yù)，由于政府部門(mén)出于招商引資的考慮，會(huì)將大宗建設(shè)用土地、民宅用地、市政綠化用地等以優(yōu)惠的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給開(kāi)發(fā)商，這就導(dǎo)致了城市失去了整體規(guī)劃，由于房地產(chǎn)規(guī)劃出現(xiàn)的問(wèn)題，帶來(lái)的后果是十分嚴(yán)重的。

（二）房地產(chǎn)資本市場(chǎng)投入非理性

在居民消費(fèi)持平、投資渠道有限的情況下，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需，帶動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要作用，然而大量資本為了追逐利潤(rùn)，積極地涌入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增幅過(guò)高、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等現(xiàn)象在全國(guó)范圍內(nèi)不同程度地出現(xiàn)，特別是北京、上海、廣州、深圳等一線城市，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題暴露出資本市場(chǎng)非理性投資的端倪，高房?jī)r(jià)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)，使得房地產(chǎn)投資面臨高風(fēng)險(xiǎn)的境地，資本市場(chǎng)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)大潮中，應(yīng)更理性，更務(wù)實(shí)，不應(yīng)盲目追求利潤(rùn)，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)。

（三）低收入家庭住房問(wèn)題

政府應(yīng)更重視低收入家庭的生活問(wèn)題，特別是住房問(wèn)題，隨著城市化建設(shè)進(jìn)程的加劇，城市的面積在逐年擴(kuò)大，而在城市中低收入群體利益，更應(yīng)該得到重視和保障，由于房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快，給低收入家庭帶來(lái)的后果就是買不起房，而租房居住只能是低收入家庭的無(wú)奈選擇，但是近年來(lái)隨著房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，租房的價(jià)格也在逐年增長(zhǎng)，高額的房租導(dǎo)致低收入家庭的生活更加困難。

（四）房?jī)r(jià)上漲過(guò)快問(wèn)題

由于看好國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展以及高額的投資回報(bào)，大量社會(huì)閑置資本進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)、投資速度加快，在大部分的購(gòu)房者中，購(gòu)房需求都不是使用，而是投資，由于房產(chǎn)被當(dāng)作是投資的用途，在幾經(jīng)轉(zhuǎn)手中實(shí)現(xiàn)不同程度的增值，這給人們帶來(lái)的投機(jī)的便利，從而直接導(dǎo)致了炒房現(xiàn)象的產(chǎn)生，給房?jī)r(jià)帶來(lái)大幅度的虛假增值空間，這不利于地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，投機(jī)行為帶來(lái)的危害也在逐漸顯現(xiàn)。

二、新形式下房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)優(yōu)化的主要措施

（一）解決規(guī)劃過(guò)程中的問(wèn)題

政府在進(jìn)行房地產(chǎn)用地規(guī)劃時(shí)應(yīng)該更理性，更有全局意識(shí)，而不應(yīng)該單純的考慮招商引資或者其他利于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的因素，應(yīng)該就事論事的將區(qū)域內(nèi)地塊面積、規(guī)劃用途、相關(guān)配套設(shè)施、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)關(guān)系等重要因素，進(jìn)行統(tǒng)一融合，做出相對(duì)完善、成熟的市政規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃再做進(jìn)一步的地塊招標(biāo)項(xiàng)目，從而解決房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)劃過(guò)程中的問(wèn)題。

（二）加大政府引導(dǎo)力度，理性規(guī)劃房地產(chǎn)資本市場(chǎng)

政府應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制，加大政府引導(dǎo)力度，理性規(guī)劃房地產(chǎn)資本市場(chǎng)，在目前房地產(chǎn)行業(yè)資本市場(chǎng)過(guò)熱的情況這下適當(dāng)給予降溫，加大準(zhǔn)入機(jī)制的條款，特別是限制境外資本進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行投機(jī)行為，通過(guò)限制資本過(guò)多的進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，從而達(dá)到保證房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序的發(fā)展的目的。

（三）加大財(cái)政投入促進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)

目前對(duì)于各地區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，政府部門(mén)應(yīng)給予更多的優(yōu)惠政策，經(jīng)濟(jì)適用房是解決低收入家庭住房的有效措施，對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房的土地出讓，應(yīng)給予更多政策上的優(yōu)惠，同時(shí)加大力度監(jiān)管經(jīng)濟(jì)適用房的承建環(huán)節(jié)，保證經(jīng)濟(jì)適用房的住宅質(zhì)量，周邊環(huán)境、醫(yī)療設(shè)施、學(xué)校建設(shè)、商業(yè)設(shè)施等公共設(shè)施的配套建設(shè)，提高人民生活質(zhì)量、增加人民幸福指數(shù)。

（四）加大力度遏制炒房行為

目前國(guó)內(nèi)一線城市基本都已實(shí)行往宅限購(gòu)政策，這是遏制炒房行為的一種有效措施，除此之外，政府還可以通過(guò)進(jìn)一步擴(kuò)大限購(gòu)政策、增加普通商品住房的有效供給、采取實(shí)名制購(gòu)房政策、盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)聯(lián)查機(jī)制，以家庭為單位核算房產(chǎn)、從源頭加強(qiáng)土地市場(chǎng)的監(jiān)管、大力防范各類住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)、繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程，促進(jìn)房產(chǎn)發(fā)揮其使用性的功能，而避免用來(lái)進(jìn)行投資，通過(guò)一系列的舉措和手段，達(dá)到遏制炒房行為的目的。

三、新形式下房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢(shì)

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨成熟

在不久的將來(lái)，相信通過(guò)政府部門(mén)的大力引導(dǎo)和有力監(jiān)管，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)朝著日趨成熟的方向發(fā)展，房地產(chǎn)投資會(huì)更加理性，房地產(chǎn)的建設(shè)目的更加明確，當(dāng)下無(wú)論從一手房或者是二手房交易量來(lái)看，交易量趨于平穩(wěn)，漲幅不大，說(shuō)明目前人們購(gòu)置房產(chǎn)的行為，也更加理性，逐漸向房屋的居住性功能轉(zhuǎn)變，人們買房子的目的是為了居住和改善居住環(huán)境，而不再是為了投資。地產(chǎn)商也會(huì)從盲目投資向更加理性投資的方向轉(zhuǎn)變，建筑會(huì)越來(lái)越具有功能性和差異化，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之下，住房已經(jīng)慢慢從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，人們對(duì)住房的要求越來(lái)越高，特別是對(duì)居住功能的要求越來(lái)越高，這就使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更理性的面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和投資行為，從而達(dá)到良性循環(huán)。

（二）房地產(chǎn)泡沫將平緩下降

隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，不斷推出新的調(diào)控政策，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展，目前已經(jīng)取得初步成效，有效的抑制了房?jī)r(jià)的上漲，各地區(qū)房?jī)r(jià)基本持平，穩(wěn)中有升，這是一個(gè)良好的開(kāi)端。從數(shù)據(jù)上看，在經(jīng)歷了國(guó)家的宏觀調(diào)控之后，部分存量市場(chǎng)出現(xiàn)拋售現(xiàn)象，掛牌及成交價(jià)格各地區(qū)均出現(xiàn)回落，甚至個(gè)別地區(qū)如上海、深圳等一線城市，房地產(chǎn)成交量竟然出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，由于二手房買賣關(guān)系開(kāi)始調(diào)整，賣方對(duì)于成交價(jià)的預(yù)期發(fā)生改變，導(dǎo)致買方更加猶豫，是導(dǎo)致負(fù)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)右颉哪壳扒闆r來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫已平緩下降并得到了有效的控制，從長(zhǎng)期來(lái)看，這一趨勢(shì)會(huì)在日后的國(guó)家經(jīng)濟(jì)調(diào)控中日益明顯。

（三）房地產(chǎn)建設(shè)將日趨向高端、宜居化過(guò)渡

當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過(guò)渡，由于供大于求，使得房地產(chǎn)建設(shè)更加趨于成熟。城市居民購(gòu)房需求，已經(jīng)從保障性住房轉(zhuǎn)向改善型住房，這就要求地產(chǎn)商建設(shè)的住房更加高端，更加宜居，才能滿足人們的需求，而對(duì)于高端住宅的定義，已不再聚焦于傳統(tǒng)意義上的面積更大、裝修更豪華等，而是更趨向住宅產(chǎn)品的品質(zhì)、附加值及人文情懷這些維度，種種跡象表明，一場(chǎng)高端住宅產(chǎn)品的“品質(zhì)革命”正悄然而至，正如某房地產(chǎn)經(jīng)理，在2016年年末房產(chǎn)行業(yè)峰會(huì)上所道：“我們要多做一些好房子，做好房子，做好服務(wù)，企業(yè)的生命力才更強(qiáng)。”這些話，很簡(jiǎn)單樸素，但道理卻是尤其深刻。的確，做房子、做服務(wù)，宜居安居樂(lè)居應(yīng)該成為未來(lái)開(kāi)發(fā)商追求的最高境界。

（四）保障低收入群體居住環(huán)境

低收入群體相對(duì)來(lái)說(shuō)，是城市的弱勢(shì)群體，保障低收入群體的利益，是政府部門(mén)近年來(lái)大力推進(jìn)的事務(wù)，特別是低收入群體的居住環(huán)境的改善，政府通過(guò)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目、政府投資保障性住房建設(shè)等項(xiàng)目，有效的改善了低收入群體的居住環(huán)境，包括居住形態(tài)建設(shè)、住房條件改善、居住地公共環(huán)境條件改善等，通過(guò)一系列的措施，給低收入群體的住房條件帶來(lái)很大程度的改善，與此同時(shí)，政府近年來(lái)不斷加大投資力度，改善城市居民特別是低收入群體的居住環(huán)境配套設(shè)施，例如學(xué)校、醫(yī)院、幼兒園、商業(yè)設(shè)施、圖書(shū)館等公共設(shè)施的項(xiàng)目，為建設(shè)幸福城市、宜居城市，做出了巨大的努力，相信在未來(lái)，城市將會(huì)更先進(jìn)、人們生活水平將會(huì)得到更大程度的改善。

（五）國(guó)家政策積極調(diào)控

近年來(lái)國(guó)家在房地產(chǎn)政策上的調(diào)控，已經(jīng)初見(jiàn)成效，從房?jī)r(jià)漲幅放緩，新房及二手房交易量保持平穩(wěn)的跡象可看出調(diào)控的效果。隨著調(diào)控的深入，各地區(qū)會(huì)積極出臺(tái)或借鑒其他地區(qū)的調(diào)控政策，例如停發(fā)以家庭為單位的第三套房貸款措施、對(duì)于多套房屋擁有者實(shí)行差異化的物業(yè)稅費(fèi)措施、對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款，地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)勝措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)，這是遏制外地炒房者的有效措施，建立有效的問(wèn)責(zé)機(jī)制，各有關(guān)部門(mén)必須充分認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的危害性，加大調(diào)控力度，采取必要的措施，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)民生，促使房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展。

四、結(jié)束語(yǔ)

“衣食住行”問(wèn)題，是關(guān)系到人民生活水平的頭等大事，自古以來(lái)，中國(guó)人就把房子，看成是幸福的標(biāo)志，有了自己的房子，才會(huì)有穩(wěn)定、安全的感覺(jué)和基本保障，伴隨著近些年，城市化進(jìn)程的加快和人民生活水平的不斷提高，人們漸漸有一套房、二套房，對(duì)于住宅的需求，已經(jīng)由基本需求向改善型需求轉(zhuǎn)化，在此新形式之下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)順應(yīng)時(shí)代的需求，向更高的目標(biāo)邁進(jìn)，為促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)，提高人民幸福指數(shù)而做出種種調(diào)整和改變。