淺談房地產開發成本控制

姜 飛

(上海松江新城投資建設集團有限公司 201620)

0 前言

經過三十幾年的改革開放，祖國經濟得到了巨大的發展，居民生活質量也在不斷提高，對房地產有了更高的要求。所以掌握房地產開發程序，并能夠采取有效的措施，對房地產開發進行成本控制，降低房地產開發企業成本，實現效益最大化，使企業在日益激烈的競爭中得到良好發展。

從整個開發過程來看，房地產開發大致可以劃分為以下四個階段，投資機會選取和決策階段、項目開發前期階段、開發項目的建設階段及租售階段，各階段劃分并不是固定不變，有時可能交替進行。

1 投資機會選取和決策

投資機會選取和決策是房地產開發過程中最為重要的一個步驟，往往能夠確定一個開發項目的成敗。

1.1 投資機會選取

投資機會選取就是探尋投資機會進行并進行挑選。在探尋投資機會時，首先要確定設想的開發項目所處區域，然后根據企業對該區域房地產市場供求關系的了解，尋找投資可能性，開發商需要根據自身的投資能力和管理經驗，對各種投資可能性進行初步推斷可行性，經過初步篩選后，開發商應就投資設想假設落實在每一個具體地塊上，進一步分析客觀條件是否具備，并逐一進行比較，形成一個初步開發方案。

1.2 投資決策

主要包括市場分析和財務評價，市場分析，主要分析市場的競爭環境、供求關系，目標市場及市場可接受的價格水平；財務評價，主要對開發項目的收入與費用進行比較分析。市場分析對于選定投資目標、明確開發方案、進行產品定位均起著非常重要的作用，關系到一個項目投資的成敗。市場分析有很強的專業性，涉及法律、金融、財務等專業知識，并了解當地相關政策，開發商也可委托房地產估價等中介機構提供專業服務，為投資決策提供參考意見。

2 項目開發前期階段

經過投資決策確定了開發項目之后，到項目開始建設之前，還有大量的工作要完成，包括取得土地使用權、規劃設計方案報批、建設工程招標、開工申請審批等工作，開發商應將投資方案有針對性的進行細化，將成本控制目標進行分解，建立成本控制指標體系及項目整體進度計劃。

2.1 獲取土地使用權

在商業、旅游、娛樂、商品住宅項目開發過程中、土地費用往往能決定項目投資出成敗，目前，在我國上海、北京等特大型城市中，土地成本約占項目開發成本的 40%以上、甚至更高，土地成本的高低對開發項目會產生重要影響，根據成本控制指標體系中的土地費用指標，理性參與土地使用權購買，規避經營風險。

2.2 規劃設計方案報批

規劃設計對建設用地面積、總建筑面積、建筑控制高度、綠化率、停車位、容積率、建筑密度、退紅線距離做出具體規定。設計工作優劣，直接對工程建安造價產生決定性的影響，開發商應通過競爭優選設計方案，選擇設計單位，優秀的設計方案，能夠在滿足規劃設計要求的前提下，降低工程建造成本，達到技術、經濟與美學的完美結合。施工圖完成后，應根據施工圖建立建安造價成本控制指標，用以控制工程建設階段的成本。

2.3 建設施工招投標

建設施工招投標工作也是房地產開發成本控制的重要環節，公開招投標可以使房產開發商有更大的選擇范圍，房產開發商可以采用公開招標的方式邀請不特定的法人進行投標，開發商可以在眾多的投標人中選擇信譽良好，工期短、報價合理的投標人作為承包人，簽訂合同，公開招標的方式會促使承包人努力提高建設工程質量，降低成本，縮短建設工程周期。

房產開發項目招標過程中，需要組建招標工作小組，負責招標過程的日常工作與決策活動的處理，但大部分開發商均采用向社會中介服務機構進行委托提供代理服務，代理單位的選擇就顯的非常重要，招標限價設置是否合理，間接影響建安造價高低，招標文件及清單編制是否完整規范，

對結算會產生較大的影響，例如清單漏項，導致結算時工程量增加，清單特征描述不清，導致結算時重新組價，從而導致費用增加，突破合同價格，突破成本控制指標。房產開發商應擇優選擇行業中口碑好、專業實力強、信譽高的中介代理機構提供代理服務，同時企業內配備專業人員與代理機構密切配合，并可以引入全工程財務監理制度，對招標代理工作內容進行復核，從而有效控制招投標環節對房產開發成本的影響。

2.4 開工申請與審批

施工招投標結束后及符合其他相關條件，開發商就可以向政府有關部門申領施工許可證，看似簡單順其自然的工作，由于管理或者組織不利也會對成本控制帶來影響，例如上海某社區工程項目，招投標結束后，與總承包單位簽訂了施工合同，但因業主原因，一直未能向總承包單位提供符合要求的施工場地，致使總承包單位無法進場施工達一年之久，在停止施工一年內，遇到工料機價格大幅度上漲，工程開工時，總承包單位就提出了因價格上漲引起索賠的申請。此案例是典型的由于進度計劃失控導致成本增加。房地產開發過程的前期工作還包括動拆遷、安置補助、開發地塊與市政道路接駁、融資等。開發商可以根據項目整體進度計劃中的前期具體工作，建立網絡進度計劃控制圖，找出關鍵線路，控制好各工作的最遲開始時間，結合成本控制指標，有效對前期工作進行成本控制。

上述工作完成后，因前期工作已經花費了一定時間，市場情況可能已經發生了變化，應對整個項目進行一次方案評估判斷投資方案可行性。時刻抑制自己過高的樂觀態度，即便是可能損失一些投資機會，單可以有效避免盲目決策代理的投資失誤。

3 開發項目的建設階段

開發項目的建設階段是指從開始施工一直到竣工驗收所經過的過程，開發商在該階段的主要工作內容，就是根據成本控制指標按開發進度計劃要求，保證質量完成工程建設工作，使項目盡快投入使用，從業主的角度成本控制主要工作包括以下幾方面：

（1）強化合同管理，隨著建筑市場的日趨成熟，合同管理在工程管理中位置也越來越重要，合同規定了雙方的責任、利益和權利義務，嚴謹的合同可使合同各主體有據可依，避免因合同瑕疵引起的索賠。

（2）編制建設階段成本計劃，確定成本控制目標，工程費用隨著工程進度不斷發生，為方便管理，可將成本計劃細分為人工成本計劃、材料成本計劃、機械成本計劃、管理成本計劃、臨時成本計劃，在工程建設施工過程中，嚴格按計劃進行控制。

（3）審查施工組織設計和施工方案，施工組織設計和施工方案對工程成本影響很大，科學合理的施工組織設計和施工方案，能夠有效降低施工建設成本。

（4）控制工程變更，建立工程變更審批制度，嚴格控制導致費用增加的各類變更，減少和控制工程變更數量。

（5）施工款的撥付與結算，從開發商的角度來說，施工款的支付越晚支付越有利，但是也會帶來對進度和工程質量產生影響的風險，應按合同約定進行工程款的支付與結算。

（6）采取有效的控制成本的手段，強化成本意識，加強全面管理；確定成本控制對象；完善成本控制制度，制定有效的獎懲措施。

（7）竣工驗收，是建設過程的最后一個環節，具備竣工驗收條件后應盡快竣工驗收，具備租售條件，為回籠資金做好準備工作。

4 租售階段

很多時候開發商為了降低風險，減輕資金壓力，在建設過程中就通過預租或預售的形式回籠資金，也有開發商在項目竣工驗收后才開始營銷工作。開發商應根據項目具體情況制定租售方案，確定租售進度、租售價格，價格是市場中敏感又難以控制的因素，對開發商的利潤產生影響，具體可以采用競爭導向定價方法、成本導向定價、購買者導向定價，靈活運用定價策略，使房地產開發項目在保證利潤前提下，快速收回資金，降低財務、經營等成本，降低企業經營風險。

5 結語

重視房地產開發各環節成本控制，采取有效的手段，確保企業利潤最大化，讓企業在競爭中利于不敗。

[1]劉洪玉. 房地產開發經營與管理 [M].北京：中國建筑工業出版社，2017.6

[2]呂萍，趙鑫明.房地產基本制度與政策[ M].北京：中國建筑工業出版社，2017.6