少數(shù)民族地區(qū)房地產(chǎn)去庫存態(tài)勢(shì)研究
——以內(nèi)蒙古呼和浩特市為例

張海慶

(內(nèi)蒙古財(cái)經(jīng)大學(xué) 資源與環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)院，內(nèi)蒙古 呼和浩特 010070)

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國最重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一，在我國整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系中發(fā)揮著先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、支柱性的作用。我國房地產(chǎn)庫存以及去庫存周期長期保持在高位，一方面給市場和人們生活帶來消極影響，另一方面也影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營。從2015年開始，我國提出了房地產(chǎn)“去庫存”政策，這一政策也是我國現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)的核心政策。國家在2015年3月30日頒布的3.30新政，其主要目的就是通過去庫存這一政策達(dá)到刺激房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2015年11月著力的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，實(shí)際上重點(diǎn)還是房地產(chǎn)去庫存改革。2016年政府工作報(bào)告中再次強(qiáng)調(diào)采取多種辦法實(shí)施房地產(chǎn)去庫存政策。

在國家的政策引導(dǎo)下，很多學(xué)者對(duì)國家部分城市的去庫存狀況進(jìn)行了研究。周幼曼認(rèn)為可從房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型和金融機(jī)構(gòu)助推兩方面來加快房地產(chǎn)去庫存的進(jìn)程[1]。向?yàn)槊瘛⑼跛J(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)住宅銷售量是反映“去庫存”最直接的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，銷售越多，“去庫存”越明顯[2]。周飛虎、邵明艷、逄錦雪認(rèn)為房地產(chǎn)去庫存難以離開金融的支持[3]。劉斌、孫九倫、姚瑤等人認(rèn)為推進(jìn)城鎮(zhèn)化和降低房價(jià)確實(shí)能夠有效消化當(dāng)前我國過剩的房地產(chǎn)庫存[4]。王冠、紀(jì)宇晟認(rèn)為去庫存刺激政策將對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場走向起到?jīng)Q定性作用[5]。胡祖銓認(rèn)為打好“去庫存”殲滅戰(zhàn),重點(diǎn)在推進(jìn)農(nóng)民工市民化[6]。在這些前沿的學(xué)術(shù)研究中學(xué)者們研究了去庫存政策出來后大中城市的房地產(chǎn)去庫存效果，研究成果多傾向于一、二線城市。房地產(chǎn)去庫存的政策，推動(dòng)了一、二線城市的房價(jià)和地價(jià)的逐步抬高，并且與此同時(shí)逐漸形成輪動(dòng)效應(yīng)。房地產(chǎn)市場分化趨勢(shì)加劇，一、二線城市的房地產(chǎn)市場火爆景象與去庫存政策背離。先是北上廣深等一線城市商品住宅銷售價(jià)格的提高，然后是南京蘇州合肥廈門這“四小龍”的商品住宅銷售價(jià)格的上升，再帶動(dòng)了其他各二線城市商品住宅銷售價(jià)格的增加。但對(duì)三、四線城市的房地產(chǎn)市場的影響并不明顯，學(xué)術(shù)研究中針對(duì)三、四線城市房地產(chǎn)去庫存研究相對(duì)較少，更缺少規(guī)律性研究。

作為最早成立的少數(shù)民族自治區(qū)——內(nèi)蒙古自治區(qū)具有悠久而獨(dú)特的發(fā)展歷史，自治區(qū)的首府城市呼和浩特市在《2016年中國城市商業(yè)魅力排行榜》中公布為三線城市。研究內(nèi)蒙古自治首府呼和浩特市的房地產(chǎn)去庫存及發(fā)展?fàn)顩r，去庫存態(tài)勢(shì)以及影響因素對(duì)尋找我國三、四線城市去庫存的規(guī)律性是具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。

二、呼和浩特市房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

(一)房地產(chǎn)投資水平

2006-2015年這十年間房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)呼和浩特市房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)投資總額一直呈現(xiàn)出增長態(tài)勢(shì)，2013年的房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)投資額是2006年房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)投資額的6倍以上，足以說明呼和浩特市房地產(chǎn)的發(fā)展速度之快、發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，2014年雖然開始下降，但是下降幅度并不大，說明呼和浩特市房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過一段時(shí)期的快速發(fā)展之后將進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展的階段。2006—2013年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)投資額增長率最大時(shí)達(dá)到42.1%。2014年開始重點(diǎn)是保持平穩(wěn)發(fā)展，減小經(jīng)濟(jì)增長速度，所以房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)投資額有所下降。如表1所示。

表1呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)投資額(2006-2015) 單位：億元

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站.

(二)商品房結(jié)構(gòu)

分析近十年的數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)2006-2011年呼和浩特市房地產(chǎn)市場中各類用途的房屋建筑施工面積均處于快速正向增長狀態(tài)，直至2012年開始負(fù)增長，并且2012年以后房屋施工面積呈現(xiàn)上下波動(dòng)的狀態(tài)。自2006年以來，房屋施工增長提速快，由2006年的79252.83萬平方米增加到191236.87萬平方米；住宅施工面積自2010年達(dá)到峰值以后以就處于波動(dòng)狀態(tài)；商業(yè)營業(yè)用房面積自2013年以后呈現(xiàn)負(fù)增長，尤其2015年下降幅度較大。雖然投資情況呈現(xiàn)較大的波動(dòng)，但是呼和浩特市房地產(chǎn)業(yè)庫存量大，投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化是必然趨勢(shì)而且有助于房地產(chǎn)價(jià)格趨于平穩(wěn)不再發(fā)生大幅度的波動(dòng)，如表2所示。

表2呼和浩特市房地產(chǎn)施工面積情況表(2006-2015) 單位：萬平方米

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站.

(三)房地產(chǎn)銷售情況

2006年起，呼和浩特市房地產(chǎn)價(jià)格開始連續(xù)快速上漲，平均房價(jià)最高時(shí)為2012年5445.1元/平方米； 2013年平均房價(jià)同比下降3.89%；2014年平均房價(jià)同比上漲4.61%，出現(xiàn)不穩(wěn)定的波動(dòng)情況。2015年商品房價(jià)格終于有了明顯的下降，平均房價(jià)下降到5193.8元/平方米,是2012年以來的最低值，這主要是政府的一系列宏觀調(diào)控政策發(fā)揮出了一定作用。因?yàn)殇N售面積和銷售總額的變化由銷售價(jià)格直接影響，變化程度基本一致，從2005年起，呼和浩特市房地產(chǎn)價(jià)格開始連續(xù)快速上漲，2012房地產(chǎn)價(jià)格為5445.1元/平方米，為十年內(nèi)的最高銷售價(jià)格，2013年呼和浩特市房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格與2012年相比下降3.89%， 2014年比2012年下降了107.4萬平方米，兩年累計(jì)下降幅度25.92%，商品房全年銷售總額和銷售全年面積仍然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。2015年由于政府的宏觀政策發(fā)揮了明顯的作用，商品房的銷售情況明顯好轉(zhuǎn)。銷售情況近年來也跟隨政策的發(fā)布不斷波動(dòng)。

(四)土地信息

土地基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估是政府實(shí)施地價(jià)管理的一項(xiàng)重要的基礎(chǔ)性工作。呼和浩特市的住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)一直平穩(wěn)的增長，但2013年出現(xiàn)猛增現(xiàn)象，這一猛增讓住宅用地的基準(zhǔn)地價(jià)拉高了近2倍多。基準(zhǔn)地價(jià)的變化直接影響著土地成交量，對(duì)比圖1與圖2，可以看出當(dāng)年公布基準(zhǔn)地價(jià)后對(duì)次年土地成交量的影響很大。基準(zhǔn)地價(jià)的增高會(huì)對(duì)后期的銷售價(jià)格的影響力起到重要作用，基準(zhǔn)地價(jià)的增高會(huì)拉動(dòng)銷售價(jià)格的增長而影響購買欲望和購買能力。在去庫存方面，可以適當(dāng)采用調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)來抑制開發(fā)，減少新增房地產(chǎn)的供應(yīng)。

圖1 呼和浩特市住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)圖數(shù)據(jù)來源：呼和浩特市國土資源網(wǎng).

圖2 2011年至2016年呼和浩特土地成交面積圖數(shù)據(jù)來源：呼和浩特市土地管理局調(diào)查報(bào)告.

(五)城市和人口發(fā)展

呼和浩特市作為中國北方地區(qū)中等規(guī)模的城市，其城市發(fā)展不僅具有一般性城市發(fā)展的共性特征，又有其個(gè)性特色。總體表現(xiàn)為城市建成區(qū)面積不斷擴(kuò)大，呼和浩特市區(qū)的規(guī)模也在不斷向外圍擴(kuò)張，以新城區(qū)、賽罕區(qū)、回民區(qū)、玉泉區(qū)四大區(qū)為主城區(qū)的面積不斷擴(kuò)張，其中尤以東、南方向發(fā)展更為迅速。呼和浩特市的建設(shè)中注重蒙元文化特色的體現(xiàn)，既表現(xiàn)出是內(nèi)蒙古自治區(qū)的首府城市，也區(qū)別于其他城市的建設(shè)。內(nèi)蒙古的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)進(jìn)入加速發(fā)展階段[7]，但在城市不斷擴(kuò)張發(fā)展中，土地城鎮(zhèn)化的速度明顯高于人口城鎮(zhèn)化的速度，使得房地產(chǎn)項(xiàng)目建成后的高庫存量、高空置率的現(xiàn)象出現(xiàn)。

另外，居住是人類生存生活的基本要素，人口數(shù)量增加，必然會(huì)增加對(duì)居住量的需求，所以人口數(shù)量也是影響房地產(chǎn)去庫存的重要因素，呼和浩特市作為省會(huì)城市，每年都會(huì)有大批新入人口，這就會(huì)不斷增加住房的需求，加大了房地產(chǎn)的需求量，而由于土地有限，房地產(chǎn)的供給量并不能隨著人口數(shù)量的增加而增加，這就會(huì)發(fā)生因?yàn)楣┬璨黄胶舛l(fā)的房地產(chǎn)價(jià)格的上升。隨著社會(huì)的進(jìn)步人們素質(zhì)的提高，對(duì)生活品質(zhì)的要求也在提高，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要加大公共設(shè)施、居住環(huán)境的成本投入，提高房地產(chǎn)的質(zhì)量，這就會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。呼和浩特市作為內(nèi)蒙古自治區(qū)的文化中心，眾多高校聚集，每年高校畢業(yè)生大多選擇留在呼和浩特市安家就業(yè)。呼和浩特市也是眾多勞動(dòng)者的首選，外來定居人口一直呈正增長。逐漸由單個(gè)勞動(dòng)者、就業(yè)者發(fā)展為家庭單位，由于是外來人口，房地產(chǎn)就變成剛性需求，促使了呼和浩特市房價(jià)的增長。房地產(chǎn)價(jià)格又是房地產(chǎn)去庫存的重要影響因素，所以在去庫存的過程中必須考慮城市發(fā)展和人口增長的動(dòng)態(tài)變化。

圖3 呼和浩特市常住人口數(shù)據(jù)來源：呼和浩特市統(tǒng)計(jì)年鑒.

從圖3可以看出呼和浩特市常住人口的增長緩慢，將上圖分為兩個(gè)5年來看的話，前5年2006—2010年每年以5萬人的速度在增長，后5年2011—2015年每年以3萬人的速度在增長。且人均住房面積按30平方米來計(jì)算的話，每年的平均住宅需求增長從150萬平方米下降到了90萬平方米。并且呼和浩特市的1/3是農(nóng)村戶籍人口，進(jìn)城購房能力普遍較低，而且他們購房觀望決策的時(shí)間周期相對(duì)較長。以上綜合來看呼和浩特市的購房需求潛力較小。

三、影響呼和浩特市房地產(chǎn)去庫存的因素分析

房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中作為支柱產(chǎn)業(yè),對(duì)相關(guān)行業(yè)有極大的帶動(dòng)作用。2016年呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)投資減少，政策效應(yīng)顯現(xiàn)商品房銷售較好，購置土地面積與土地成交價(jià)款增長，房屋新開工面積與房屋竣工面積減少，待銷售面積下降，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資渠道多樣化，主要資金來源為自籌等良好的狀態(tài)。但是影響呼和浩特房地產(chǎn)去庫存的因素較多，比如呼和浩特市房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)庫存總量較大、房地產(chǎn)市場監(jiān)管不足、庫存商品房結(jié)構(gòu)不合理、商品房基礎(chǔ)設(shè)施不全等諸多問題，這些因素都會(huì)影響房地產(chǎn)去庫存的效果。

(一)房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)庫存總量較大

過去幾年呼和浩特市房地產(chǎn)發(fā)展步伐過于粗放，造成供給大于需求的現(xiàn)象，而對(duì)發(fā)展中的城市來說這是幾年來積累而成的不可能在短時(shí)間內(nèi)消除的。經(jīng)過政府的調(diào)控和管理，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)，使得呼和浩特因歷史遺留下來的房地產(chǎn)項(xiàng)目將會(huì)減少，下降“爛尾樓”的面積，那些在市中心和郊區(qū)正在建設(shè)或已經(jīng)停止開工的房產(chǎn)將會(huì)大幅度的減少，棚戶區(qū)改造任務(wù)也在有條不紊的進(jìn)行當(dāng)中。另一方面城市較快發(fā)展所導(dǎo)致的閑置房產(chǎn)累計(jì)數(shù)量的持續(xù)增長得到了有效的遏制，房屋施工面積的適當(dāng)減小會(huì)對(duì)待銷售市場上房地產(chǎn)和已經(jīng)推出市場的房地產(chǎn)銷售有明顯幫助。

圖4 呼和浩特市房屋施工面積和竣工面積對(duì)比圖(單位：萬平方米)

圖4為呼和浩特市2012至2016年商品房竣工面積和施工面積的對(duì)比圖。從圖4我們可以看出房屋施工面積和房屋竣工面積都有所上下浮動(dòng)的現(xiàn)象。從2012年到2014年房屋施工面積和房屋竣工面積都有所提升，但從2014年開始施工面積卻明顯下降。圖4每年的施工面積和竣工面積存在明顯的差距，每年的房地產(chǎn)施工面積要比每年的竣工面積要大好幾倍，這也是我國大部分城市的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)如今面貌。從2012年到2013年之間的房地產(chǎn)施工面積增長了1500萬平方米，但是房屋的竣工面積卻很小。一個(gè)樓盤從開發(fā)到竣工時(shí)間本來就很長，呼和浩特市從2005年房產(chǎn)開發(fā)量不到100萬平方米到如今的3747.58萬平方米。市場上新開發(fā)的土地很多但竣工房產(chǎn)卻很少，這些在建工程也有大部分也已經(jīng)進(jìn)入待銷售市場，這些動(dòng)態(tài)增長的房地產(chǎn)就是如今的供大于需求的直接體現(xiàn)。

(二)房地產(chǎn)市場監(jiān)管不嚴(yán)

呼和浩特市房地產(chǎn)市場上那些實(shí)力較弱或因種種原因無法辦理證件而成為停工半停工或爛尾樓的項(xiàng)目也大面積存在。在銷售樓盤當(dāng)中，依然存在五證不全現(xiàn)象。但這種不規(guī)范，不合理，不合法的做法沒有有效的被制止，各級(jí)房地產(chǎn)主管部門缺乏有力管制和依法程度。對(duì)于五證不全的違規(guī)行為，各級(jí)房地產(chǎn)主管部門處罰力度不夠，導(dǎo)致五證不全無法無天。開發(fā)商五證不全，購房人不應(yīng)該購買。五證不全會(huì)引起房子銷售不出去，人們也不愿意購買五證不全的房子，從而影響呼和浩特市房地產(chǎn)去庫存工作的進(jìn)展，不利于去庫存。

要消化庫存，就要禁止投機(jī)行為，改善現(xiàn)行土地財(cái)政管理制度，明確地方政府在土地出讓程序和出讓金賬戶的權(quán)力和職責(zé)，保證政府各部門之間的有效協(xié)調(diào)，并將政務(wù)公開，讓土地流轉(zhuǎn)的動(dòng)態(tài)暴露在陽光下，形成長效的監(jiān)督機(jī)制。要禁止政府任何形式的土地交易，將土地出讓金存于省級(jí)財(cái)政土地出讓金賬戶暫作保管。政府項(xiàng)目資金再專款專用，減少政府出讓土地的動(dòng)因，緊閉土地流轉(zhuǎn)入市的大門，遏制房地產(chǎn)市場的供給量。擴(kuò)大有效需求，切實(shí)惠及農(nóng)民工群體，提供優(yōu)惠的購房政策，增強(qiáng)其購房能力，增加其購房需求，加大農(nóng)民工流入城市的速率。作為房地產(chǎn)企業(yè)，也要與政府積極配合，控制房地產(chǎn)市場的待售面積，將眼光放長遠(yuǎn)，從全局出發(fā)，摒棄投機(jī)心理，控制房產(chǎn)存量，積極響應(yīng)去庫存的要求，充分利用寬松政策，降低房價(jià)，加大營銷力度。

(三)庫存商品房結(jié)構(gòu)不合理

表3為2016年呼和浩特市商品房結(jié)構(gòu)表，可以看出呼和浩特四個(gè)區(qū)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不均勻，賽罕區(qū)商品房供應(yīng)量大，回民區(qū)供應(yīng)量最少(見圖5)；三種商品房類型中，住宅庫存量最高。庫存商品房的區(qū)域差異較大，類型差異明顯使得去庫存的難度增大。

表3 2016年呼和浩特市商品房結(jié)構(gòu)表

數(shù)據(jù)來源：內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì)年鑒.

圖5 2016呼和浩特商品房結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì)年鑒.

根據(jù)內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì)年鑒生成圖6，從圖中可以看出， 2011年商品住宅空置面積為2487525平方米，占空置商品房面積74.19%；2012年商品住宅空置面積為1688941平方米，占空置商品房面積69.18%；2013年商品住宅空置面積為1224611平方米，占空置商品房面積66.28%；2014年商品住宅空置面積為1349599平方米，占空置商品房面積61.81%，2015年商品住宅空置面積為1401863平方米，占空置商品房面積64%。住宅的空置率超過半數(shù)，空置率較高。去庫存的關(guān)鍵是降低總空置率,讓新增住房和更多的存量閑置住房被充分有效地利用[2]。

圖6 呼和浩特市2011—2015年商品住宅空置面積變化圖(平方米)數(shù)據(jù)來源：內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì)年鑒.

(四)基礎(chǔ)設(shè)施不全

呼和浩特市商品房市場上房子周圍的基礎(chǔ)設(shè)施不全且市場集中度不高，升值空間小，對(duì)投資者的吸引力不大。呼和浩特市外圍住宅用房周圍的配套設(shè)施跟開發(fā)商所描述的不同或后期的管理體制存在著嚴(yán)重的缺陷和漏洞。不能小看周邊設(shè)施的建設(shè)，在呼和浩特市這樣交通擁堵較嚴(yán)重的城市里交通方便會(huì)影響你整個(gè)生活圈。根據(jù)實(shí)際情況來看，居民小區(qū)的規(guī)模大小和所處的區(qū)域往往會(huì)影響周邊配套設(shè)施的健全情況，考察配套設(shè)施是否完善的標(biāo)準(zhǔn)是看這些設(shè)施是否能夠滿足人們對(duì)日常生活的便利性,即該小區(qū)的宜居性。如超市、飯店、菜市場等居民每天都要光顧的基礎(chǔ)設(shè)施配套,而服務(wù)半徑最好不要太遠(yuǎn)。呼和浩特市有很多老舊的小區(qū)存在無人管理的現(xiàn)象。呼和浩特市多個(gè)小區(qū)存在無物業(yè)服務(wù)。沒有物業(yè)的小區(qū)的治安管理混亂，會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)盜竊、失火、垃圾堆放、亂停車、亂進(jìn)出等現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。小區(qū)里居民將車輛隨意停放，沒有規(guī)劃停車位以及門衛(wèi)的管理對(duì)于小區(qū)居民的出入影響很大；沒有門衛(wèi)以及小區(qū)保安因而對(duì)小區(qū)的安全沒有多大的保障。

四、呼和浩特市房地產(chǎn)去庫存的態(tài)勢(shì)分析

2016年4月5日，中共呼和浩特市第十一屆委員會(huì)第120次常委會(huì)議通過了《呼和浩特市化解房地產(chǎn)庫存工作實(shí)施方案》，提出了房地產(chǎn)市場去庫存的目標(biāo)。自2016年國家積極推行“三去一降一補(bǔ)”政策后，呼和浩特市就結(jié)合本地實(shí)際出臺(tái)了《呼和浩特市化解房地產(chǎn)庫存工作實(shí)施方案》。從實(shí)施方面來看，目前呼和浩特市房地產(chǎn)市場逐步回暖，商品房銷售量增價(jià)穩(wěn)，去庫存的政策顯現(xiàn)出一定的效果。2016年呼和浩特市做到了房地產(chǎn)開發(fā)投資下降，政策效應(yīng)顯現(xiàn)商品房銷售良好，房地產(chǎn)項(xiàng)目融資主要資金來源為自籌等方面的成就。

(一)開發(fā)投資下降

呼和浩特市2016年的總投資開發(fā)明顯比2015年下降，住宅投資、辦公樓投資、商業(yè)營業(yè)用房投資也明顯下降。所以住宅開發(fā)、辦公樓開發(fā)、商業(yè)營業(yè)用地開發(fā)下降取得了開發(fā)投資下降，對(duì)呼和浩特去庫存奠定了基礎(chǔ)。圖7表明呼和浩特全市去庫存政策實(shí)行有效并取得良好的成績。目前房產(chǎn)企業(yè)越來越多，競爭也越發(fā)激烈。資金投入被視為影響房地產(chǎn)成長的特別關(guān)鍵的要素。跟當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)的經(jīng)營有直接關(guān)系。近幾年呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)投資額較大，從2005年至2013年36.68億元提升至576.86億元整整提升了54億元，到了2014年固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)固增加，房地產(chǎn)開發(fā)方面投入資金數(shù)額卻降至558.31億元，下降百分比將近為3.2%，隨之2015年開發(fā)投資額度和固定資產(chǎn)的投資額隨市場變化還在減少，同比上一年降9.5%和30.54%。

圖8 呼和浩特市房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：呼和浩特市統(tǒng)計(jì)年鑒.

(二)商品房銷售良好

隨著呼和浩特市城市化的不斷發(fā)展，城市規(guī)模擴(kuò)大，人口基數(shù)增加，流動(dòng)人口較多，對(duì)商品房的需求量逐漸增大。在國家和自治區(qū)政府提出供給側(cè)改革以及去庫存的相應(yīng)政策下，2016年呼和浩特市商品房銷售面積137.3萬平方米，同比增長11.8%，增幅比去年同期提高6.5個(gè)百分點(diǎn)。從表4看出2016呼和浩特商品銷售量40059套，其中住宅銷售量最大，其次商業(yè)用房。成交量總體表現(xiàn)出良好的勢(shì)頭，去庫存前景比較明朗。

表4 2016年呼和浩特市商品房銷售量一覽表

數(shù)據(jù)來源：中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng).

在中央去庫存的政策下，呼和浩特市從城市規(guī)劃、開發(fā)投資、管理控制等方面加強(qiáng)了工作得到了明顯的成就。如表5，在2016年呼和浩特市商品房待售面積213.6萬平方米，同比呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。這完全符合中央去庫存的政策要求以及符合呼和浩特市的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。待銷面積下降說明開發(fā)商開發(fā)完待購房者購買的商品房數(shù)量下降，這就是庫存的商品房數(shù)量將達(dá)到了去庫存的目的。

表5 2016年呼和浩特市商品房待售面積 單位：萬平方米

數(shù)據(jù)來源：呼和浩特市統(tǒng)計(jì)年鑒.

(三)項(xiàng)目融資以自籌為主

呼和浩特市房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目融資由國內(nèi)貸款、其他籌資、自籌資金等籌資方式。如表6，2016呼和浩特市房地產(chǎn)項(xiàng)目融資情況中，自籌資金223.4億元，占到位資金的77.3%，超過國內(nèi)貸款和其他籌資走到了主要位置。房地產(chǎn)是開發(fā)投資量大收益大的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，融資在房地產(chǎn)中有關(guān)鍵的作用。呼和浩特市國民收入日益增長，房地產(chǎn)籌資方式也不再依賴國內(nèi)貸款了。房地產(chǎn)項(xiàng)目融資自籌為主的方式說明具有開發(fā)實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)居多，實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)在去庫存方面的措施相對(duì)較靈活，也說明呼和浩特市房地產(chǎn)企業(yè)處于較穩(wěn)定發(fā)展的狀態(tài)中。

表6 2016年呼和浩特市房地產(chǎn)項(xiàng)目融資情況表

數(shù)據(jù)來源：呼和浩特市統(tǒng)計(jì)年鑒.

五、促進(jìn)呼和浩特市房地產(chǎn)去庫存的對(duì)策

如何有效的解決呼和浩特市房地產(chǎn)去庫存問題，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。在分析找到影響呼和浩特市房地產(chǎn)去庫存的因素后，主要的對(duì)策應(yīng)該從政府的政策引導(dǎo)入手，既要突出重點(diǎn)，分類差異化實(shí)行措施；也要抓住關(guān)鍵，因地施策；更要深化體制機(jī)制改革。另外需要不斷推進(jìn)呼和浩特市新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，加強(qiáng)商品住宅房的供給服務(wù)與管理，保障商品住宅的供需基本平衡，以穩(wěn)定市場，調(diào)控商品住宅的銷售價(jià)格。把對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)使用的土地管理作為去庫存的中心，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)庫存的增量，盡力消減房地產(chǎn)的庫存量。要加強(qiáng)土地供給的管理，提高商品住宅用地的有效供給，促進(jìn)市場信息的公開透明化，引導(dǎo)形成合理的市場預(yù)期，防止銷售價(jià)格的感性提高。呼和浩特市要堅(jiān)持用改革的方法促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，形成有效適宜的政府調(diào)控和市場監(jiān)管機(jī)制。

(一)采取區(qū)別對(duì)待的土地供應(yīng)政策，科學(xué)的進(jìn)行土地管理工作

針對(duì)呼和浩特城市情況分類調(diào)控、增加中小套商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)、抑制投機(jī)投資性需求。為呼和浩特市房地產(chǎn)健康發(fā)展提供良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。呼和浩特市政府應(yīng)該根據(jù)轄區(qū)內(nèi)不同區(qū)塊的情況采取差別化的調(diào)控方法，合理規(guī)定土地供應(yīng)和投放數(shù)量。對(duì)于呼和浩特市賽罕區(qū)的庫存消化較慢、去庫存周期長的區(qū)，政府就要根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)供需的實(shí)情，嚴(yán)控或暫時(shí)停止商品住宅的土地供給，合理的使用每一寸土地，并對(duì)在建、待建的土地進(jìn)行合理的規(guī)劃布局，聽取百姓的意見對(duì)商品住宅的結(jié)構(gòu)進(jìn)行設(shè)計(jì)，對(duì)每一寸土地的利用都要精益求精。而對(duì)于新城區(qū)這樣庫存消化較快、去庫存周期短的區(qū)，可以保持較為積極的土地供給政策，但也要相對(duì)減少一般性優(yōu)惠政策，控制大量投機(jī)投資者的進(jìn)入，從而控制商品住宅銷售價(jià)格的過度增長，也相應(yīng)減少了房地產(chǎn)的庫存量。另外，在科學(xué)管理土地方面，還需要建立健全房地產(chǎn)市場運(yùn)行體系，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)用地管控。對(duì)商品房庫存量較大的區(qū)，不再對(duì)其供應(yīng)的新的普通商品住房開發(fā)用地。適應(yīng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展布局優(yōu)化房地產(chǎn)規(guī)劃布局要提升住房品質(zhì)。根據(jù)呼和浩特市城市規(guī)劃安排建設(shè)總量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。實(shí)行棚戶區(qū)改安置，積極促進(jìn)去庫存。

(二)政府應(yīng)采用以政策為指導(dǎo)的方法，看重短期影響與長期效應(yīng)的聯(lián)合

要解決房地產(chǎn)庫存量的問題，就要既有短期的調(diào)控方法，也應(yīng)要有長期的法律法規(guī)。首先，呼和浩特市政府要明確分擔(dān)房地產(chǎn)去庫存的成本，使得稅收優(yōu)惠政策與商品住宅銷售價(jià)格的下降掛鉤，提高了房地產(chǎn)開發(fā)商降低售價(jià)的熱情，從而推動(dòng)了那些商人的主動(dòng)自覺降價(jià)。此外，政府應(yīng)鼓勵(lì)落實(shí)購租并舉的政策，以促使商品住宅租賃市場更加社會(huì)化、專業(yè)化，從而鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商改變以往的經(jīng)營方式去出租手中剩余商品住宅房源，擴(kuò)大了這些房源的利用渠道，從而緩解呼和浩特市房地產(chǎn)庫存的壓力。其次，呼和浩特市要緊隨國家創(chuàng)新的步伐，鼓勵(lì)房地產(chǎn)商創(chuàng)新經(jīng)營方式，在商品住宅品質(zhì)和細(xì)節(jié)上著力，在滿足購買者需求的個(gè)性化服務(wù)上著力，完善商品住宅的配套服務(wù)，加強(qiáng)商品住宅的配套管理，建設(shè)使消費(fèi)者滿意的商品住宅，提高商品住宅的銷售量，一定意義上也緩和了呼和浩特市房地產(chǎn)的庫存壓力。最后，政府應(yīng)發(fā)揮有形的手的作用，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效監(jiān)管，打擊一些不良商人投機(jī)的活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)公司運(yùn)轉(zhuǎn)資金鏈的監(jiān)查，從而降低房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。這種做法在消費(fèi)者權(quán)益得到確實(shí)可靠的保障的同時(shí)，對(duì)于相關(guān)行業(yè)的利益也起到了很好的保護(hù)作用。

(三)適當(dāng)推動(dòng)新型城市化進(jìn)程，以擴(kuò)大消費(fèi)者對(duì)商品住宅的需求

城市化進(jìn)程和商品住宅的需求、供給都存在著正向相關(guān)的關(guān)系，這也就是說城市從而城鎮(zhèn)化對(duì)呼市房地產(chǎn)的預(yù)測、規(guī)劃、投資、開發(fā)等環(huán)節(jié)提供重要的信息，是房地產(chǎn)發(fā)展過程中必須關(guān)注的問題。根據(jù)2016年人口變動(dòng)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)推算， 2016年呼和浩特市城鎮(zhèn)化率為68.20%(圖8)，比上年提高0.71個(gè)百分點(diǎn)，市常住人口為308.87萬人。其中城鎮(zhèn)人口210.65萬人，比上年增加4.16萬人。

為促進(jìn)人口城鎮(zhèn)化與土地城鎮(zhèn)化同步發(fā)展，內(nèi)蒙古政府應(yīng)該提供信貸加快城鎮(zhèn)化建設(shè)與五大銀行進(jìn)行合作來支持城鄉(xiāng)的人們到呼和浩特市購買商品房。呼和浩特市作為省會(huì)城市，每年都會(huì)有大批新入人口，這就會(huì)不斷增加住房的需求，加大了房地產(chǎn)的需求量。人口城鎮(zhèn)化的速度同步于甚至超過土地城鎮(zhèn)化的速度，勢(shì)必可以促進(jìn)消化房地產(chǎn)庫存。另外，呼和浩特市房地產(chǎn)的去庫存問題不能單方面依靠減少供給來解決，也需要根據(jù)消費(fèi)者對(duì)商品住宅的實(shí)際需要去創(chuàng)造更多更為有效的供給。城市化質(zhì)量的內(nèi)涵是生活質(zhì)量，呼和浩特市政府應(yīng)逐步推進(jìn)醫(yī)療、教育等社會(huì)基本服務(wù)方面的均等化，逐漸解決隨遷農(nóng)村人子女就近入學(xué)的問題，以及健全養(yǎng)老、醫(yī)療等各項(xiàng)保障制度，適當(dāng)推進(jìn)呼和浩特市新型城市化水平，縮短房地產(chǎn)去庫存的周期，以達(dá)到減少商品房庫存量的目的。

圖8 呼和浩特市城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來源：內(nèi)蒙古統(tǒng)計(jì)年鑒.

(四)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)適應(yīng)新形勢(shì)

目前呼和浩特市房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資額的重點(diǎn)在住宅用途的房地產(chǎn)市場上，說明呼和浩特市的房地產(chǎn)市場主要以自住為主要需求點(diǎn)的氛圍沒有得到根本改變。增速總體上呈現(xiàn)出下滑的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了從2012年到2013年投資開發(fā)額下降再到2015年呈現(xiàn)出上升現(xiàn)象。這也說明呼和浩特市的去庫存工作的重點(diǎn)應(yīng)放在住宅用房上面。因此，建議呼和浩特市在今后的房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)中，要加強(qiáng)質(zhì)量意識(shí)，建設(shè)宜居、有文化、有氣氛的首府城形象。對(duì)于來呼和浩特市投資的房地產(chǎn)企業(yè)，它們應(yīng)該自覺跟隨國家和自治區(qū)政策步伐以及積極適應(yīng)消費(fèi)者的需要，轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式，調(diào)整商品住宅單一的結(jié)構(gòu)，不僅要不斷提高服務(wù)和管理的水平，也要將房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)要素向其他相關(guān)領(lǐng)域進(jìn)行延伸，考慮房地產(chǎn)這樣的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)聯(lián)合轉(zhuǎn)型升級(jí)。

房地產(chǎn)企業(yè)可以打開租賃市場，將難以銷售的商品房以出租的形式推進(jìn)市場。隨著房價(jià)漲高人們望而怯步，而對(duì)租賃市場的需求增加，推進(jìn)租賃市場發(fā)展同樣是解決去庫存的對(duì)策。近年來，租賃市場深受人們的喜愛。再由政府有效實(shí)行公共租賃住房貨幣化補(bǔ)貼政策，對(duì)符合申請(qǐng)條件、為分配公共租賃住房的個(gè)人及家庭發(fā)放長期租賃補(bǔ)貼。加強(qiáng)補(bǔ)貼政策，完善房屋租賃市場。在呼和浩特市有很多的閑置房屋，針對(duì)那些閑置房屋應(yīng)該采取財(cái)政補(bǔ)貼政策，運(yùn)用集約利用的方式進(jìn)行整治，提高土地利用率，釋放呼和浩特市房地產(chǎn)市場空間。鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用租賃市場開展房屋租賃，將存量商品房租賃出去。