因城施策背景下商業銀行房地產信貸管理對策

【摘要】隨著去庫存和供給側改革的不斷深入，商業銀行房地產信貸業務遇到了前所未有的挑戰。本文從城市之間走勢明顯分化的房地產市場現狀出發，分析了商業銀行房地產信貸業務現狀，總結了房地產調控因城施策背景下商業銀行房地產信貸面臨的政策風險、市場風險、信用風險及操作風險，歸納了房地產市場風險的特征。在此基礎上，提出了商業銀行應對房地產信貸風險的對策建議。

【關鍵詞】商業銀行 房地產信貸 風險 因城施策

一、引言：房地產“去庫存”的提出以及政策演變

房地產去庫存是供給側改革的重要部分，2015年12月，中央經濟工作會議提出“三去一降一補”，其中之一就是要化解房地產庫存。為了實現去庫存目標，中央、地方從供需兩端入手密集出臺去庫存政策。在需求端，中央多輪降準降息、降首付，減免稅費政策的出臺，降低了購房成本，推動需求入市。在供給端，控制土地供應規模、調整土地供應結構，加大保障性住房貨幣化安置，改善市場環境等，以多種手段擴大有效供給，優化供給結構。一系列去庫存政策收到了明顯的效果，2017年6月末，全國商品房待售面積64577萬平方米，同比下降9.6%。

隨著房地產市場調控政策的不斷實施，房地產市場的供求關系出現變化，房地產市場走勢在城市間的分化日益顯著。一二線熱點城市房價漲幅較高，大部分三四線城市仍然面臨去庫存壓力。在上述背景下，房地產調控政策更加強調因城施策，各地地方政府出臺的一系列政策隨市場效果顯著分化，多為靈活的政策調整，如限購、限貸、限售、提高首付款比例、還對商品房項目備案、土地供給、竣工監督、交易等做出明確要求。

二、現狀：陜西省房地產市場及房地產信貸業務概括

（一）陜西省房地產市場現狀

1.商品房銷售持續好轉。2017年上半年，陜西省商品房銷售面積1648.21萬平方米，比2016年提高18.5個百分點。其中住宅銷售面積1491.57萬平方米，比2016年提高13.7個百分點。商品房銷售額1081.12億元，比2016年提高43.6個百分點；其中，住宅銷售額935.37億元，增長49.1%，比2016年提高34.3個百分點。6月末，全省商品房待售面積956.14萬平方米，增速比一季度回落2.6個百分點，總量減少3.71萬平方米，去化周期21個月。

2.西安市房價漲幅較高。在國內一線城市量價齊升，周邊城市房價趨高的環境下，西安市商品房價格漲幅不斷擴大。2017年6月西安市新建商品住宅價格環比上漲1.7%，漲幅居于全國70個大中城市前列，同比價格上漲14.3%，二手住宅價格環比上漲1.6%。2017年上半年，西安市房地產投資1054.74億元，占全省房地產投資的比重為77.4%，西安市商品房銷售面積1138.80萬平方米，占全省銷售面積的69.1%，西安市主導地位明顯。2017年上半年受土地市場火熱及各種“去庫存”的相關政策刺激下，西安市商品住宅“去庫存”效果顯著，去化周期持續縮短，商品住宅庫存面積768萬平米，去化周期4.8個月，庫存創新底。

（二）陜西省房地產市場信貸業務現狀

近年來，在陜西自貿區掛牌和“大西安”建設提速等多重利好政策刺激下，陜西省房地產貸款繼續保持高速增長，個人住房貸款持續增長，房地產開發投資持續走高。截至2017年6月末，全省房地產貸款余額6，408.18億元，同比增長23%，高出全省各項貸款增速11.4個百分點。

1.房地產開發貸款較快增長，房產開發貸款高速增長。截至2017年6月末，全省房地產開發貸款余額2287.66億元，同比增長25.78%，增速較上年同期大幅上升16.18個百分點。地產方面，受土地儲備貸款到期收回不再新發政策影響，6月末政府土地儲備機構貸款余額為177.23億元，同比下降39.8%，地產開發貸款181.22億元，同比下降36.73%。房產方面，6月末全省房產開發貸款余額為2，106.43億元，較去年同期增長37.46%，增速創年內新高，在西安房價明顯上漲刺激下，西安市房產開發貸款余額為1914.45億元，同比增長35.42%，占到全省總額的90.9%。從趨勢變化分析，2017年上半年全省金融機構發放的房產類開發貸款增速震蕩企穩，主要是年初市場銷售升溫較快，對房地產開發資金需求較大，但隨著銀行業信貸資金額度逐步收緊，開發貸款增速將會隨之放緩。

2.個人住房貸款增速同比加快，環比增速出現下降。2017年6月末，全省金融機構購房貸款余額4，099.42億元，增速較去年同期上升1.18個百分點，較年初新增413.27億元。其中：個人住房貸款余額3，821.72 億元，增速較去年同期上升1.14個百分點，較年初新增395.57億元，余額分別占購房貸款和房地產貸款的93.22%和59.64%。從趨勢分析，西安市“628”新政將西安市限購區域范圍內的新房及二手房交易年限拉長，同時外地人在西安的購房門檻提高，西安市政府通過抑制需求端，增加供應端，市場監管力度不減，可以預見，下半年的西安市場將會回歸理性，個人住房貸款增速將會出現逐步放緩趨勢。

3.保障性住房貸款較快增長，不同地區房地產貸款增速分化明顯。陜西省繼續抓好以棚戶區改造為重點的保障性安居工程工作，提高棚戶區改造貨幣化安置率。截至2017年二季度末，全省保障性住房開發貸款余額為1，532.32億元，，增速較去年同期提高6.1個百分點，高于房地產貸款增速近40個百分點，占房地產開發貸款的比重持續增長。分區域看，陜西省個人住房貸款增速呈現明顯分化。截至2017年6月末，西安房地產貸款余額為5073.97億元，較去年同期上升8.93個百分點，個人住房貸款余額為2779.49億元，較去年同期上升8.06個百分點，而陜北地區的榆林市房地產貸款余額僅為106億元，同比僅增長3.24%，關中地區的銅川市、陜南地區的商洛市房地產貸款分別僅為24.46、26.51億元，同比分別增長5.6%、7.5%。

三、對策：商業銀行應對房地產信貸風險管理建議

（一）加強宏觀經濟形勢分析

關注國家及地方宏觀調控、行業政策、稅收政策對房地產市場的影響，提高對市場及項目所在區域價格及需求的預判能力。加強對陜西省整體以及各地市（區、縣）房地產市場的分析能力，關注項目所在區域房地產市場的真實需求，區域去化能力，周邊項目銷售情況，項目周邊配套情況。準確把握房地產行業的發展前景、市場空間和市場容量，加強對房地產行業授信總量研究與控制，建立有效應對經濟周期波動和經營環境變動的反應機制，提升房地產信貸經營水平和經營效益。

（二）充分挖掘市場調整周期中的業務機會

商業銀行要順應房地產行業供給側結構性改革方向，及時關注業務變化趨勢，把握行業兼并重組，強者恒強的結構性機會。對大型優質集團及區域龍頭客戶采取積極的發展策略，緊緊抓住房企融資渠道收緊的重要機遇期，提升大型優質房地產客戶的貢獻度。重點支持一線城市和經濟發達區域集聚效應明顯的二線城市，對供需比不合理的三四線城市從嚴控制。對商品房庫存去化周期超過18個月、土地和商品房市場管理混亂、產業搬遷或區域規劃調整導致需求塌陷的高風險區域；現有項目銷售遲緩、杠桿偏高、存在民間借貸的高風險客戶以及土地成本過高、當前市場售價計算的銷售毛利率為負的高風險項目實行回避原則。

（三）慎重選擇合作企業，把好準入關口

一是建立房地產開發企業的名單制管理機制，在建立客戶關系時即進行初選，把好客戶選擇的“入口關”。在此基礎上，針對不同業務產品和城市類型，給予差異化的客戶準入政策，實現客戶、區域、產品等精準定位和管理。二是將主業突出，有戰略性發展規劃、資金實力強、杠桿控制合理、集團整體流動性強、盈利可持續性的全國性或區域性大型優質房地產企業或龍頭房地產企業作為優先選擇合作和支持的對象，充分利用房企融資渠道收緊、房開貸款需求上升的重要機遇期，在信貸資金方面給予大力支持，依托大型客戶抗風險能力較強的特征規避行業周期性風險。三是審慎選擇中小型房企，主要支持具有特定土地資源優勢（位于城市主城核心區、土地價格占銷售成本30%以下）的客戶，僅支持其住宅類項目。利用政策利好和銷售回暖，督促企業加快去化。盡快退出其中管理水平不高、財務惡化、涉訴和涉及民間借貸的中小開發商。對經營效益低、成長空間有限的小型房地產企業，嚴格限制信貸資金進入。四是關注房地產客戶及所屬集團，房地產開發能力、土地儲備能力以及戰略發展和轉型能力，對于跨業經營、主業不明、高價拿地的房地產客戶應審慎介入。

（四）因城施策、分類管理

當前一二線城市與三四線城市房地產市場差異已比較顯著，預計未來房地產市場分化格局將更加復雜。針對城市之間“冷熱不均”的差異情況，商業銀行應合理進行區域市場布局，分類管理，因城施策。從陜西情況看，對西安市應重點支持品牌開發商的剛需和改善型住宅項目，主城區核心地段銷售型商業項目；擇優支持舊城改造項目；選擇支持以快速開發銷售為主要模式的高端住宅項目。審慎支持社區型、體驗式商業地產，積極關注并選擇支持物流地產、園區地產、文化旅游地產、養老地產等產業地產。對土地購置價格較高的新增住房開發項目要從嚴控制，防范“泡沫”風險。

（五）充分發揮利率和首付款杠桿的調控作用

緊緊圍繞“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，大力支持居民自住購房貸款需求。對一二線房價上漲幅度較高的熱點城市，商業銀行可以通過利率工具來調節貨幣供應量和需求量；對三、四線城市，如果新建商品住房價格或二手住宅價格連續若干個月同比或環比下降一定幅度以上，去化周期提高到一定水平以后，可以降低個人住房按揭貸款比例和貸款利率。對購買多套住房的個人通過提高首付款及貸款利率方式對投資需求進行嚴格控制。對常住人口購買多套住房不予貸款，限制過度炒房以降低信貸風險。對非自用住房和二套房貸款大幅提高首付款比例和貸款利率，對投資性購房進行信貸限制，并保持投資性購房較高的信貸成本。

參考文獻

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[2]劉亞光.“去庫存”政策環境下我國房貸風險研究[J].科技經濟導刊，2016（10）.

[3]魏學坤.“去庫存”形勢下商業銀行房地產貸款管理新策[J].中國.

作者簡介：陳大勇（1968-），女，現供職于建設銀行陜西省分行，本科，主要研究方向：商業銀行經營管理。