房地產成本控制的突出問題及成本的精細化管理

王春霞 姚德芳

1青島宇信置業發展有限公司 山東 青島 266100 2青島建合建設項目管理有限公司 山東 青島 266000

正文：

1.前言

在我國經濟組成成分中，房地產行業占據著不可取代的地位，中國的經濟發展起到了非常重要的作用。雖然房地產行業在我國經濟組成中處于主要地位，但是市場對于房地產的態度卻非常的不同，尤其是在近些年來各種政策推行，已經逐漸使房地產行業趨于理性化發展，無論是發展速度還是發展規模，都將受到一定程度的限制。因此在理性化的市場發展主調下房地產行業，若想在市場中發展得更加順利，更加長遠，就需要針對于自身的成本控制工作進行全面加強，采取精細化管理，提升成本控制效率以及質量。

2.成本控制存在的突出問題

2.1 成本管理體系及制度建設不完善

因為在現如今建筑市場行業發展得越來越規范，所以在諸多房地產企業中均建立了成本管理部門，但是成本管理部門雖然擁有整體的框架，其內部的成本管理制度以及體系卻并未進行細化的建設。中國現如今許多房地產企業內部的成本管理部門，企業管理體系大多數都不規范，而且在制度方面存在著非常大的漏洞。成本管理工作大多數集中在工程造價的施工圖預算以及決算編制以及核算中，在成本控制工作中的前期成本控制，沒有進行擁有的職能設置以及管理，所以未能從源頭上進行成本控制工作。而且在成本管理各金融部門中，權力以及責任的分配和考核都不是很健全，各項管理工作大多數都流于表面，處于粗放管理階段。

2.2 投資分析缺乏科學化指導

房地產行業同樣屬于投資行業，部分企業在房價上漲之前就買入了許多的地皮，獲得了地皮的歸屬權，在一定程度上來講，買入地皮就已經產生了豐厚的經濟利潤，房價上漲過程中地皮的溢價會使得房地產企業獲利更加簡單。但是也有部分企業因為感覺獲利非常簡單，所以在進行地皮的購入過程中沒有進行科學合理的調研，就迅速進行買賣。但是在獲得地皮之后進行開發時，通過對項目成本來進行綜合性分析之后，發現嚴重超出所能夠承受的范圍，同時對于地皮上進行房產建設時的相應政府要求以及障礙物處理等費用也沒有進行核算，因此成本遠遠超出其能夠承受的范圍。

2.3 施工過程中成本管理目標偏離

房地產企業針對于房產工廠進行實際建設過程中，需要由多方人員參與，同時建筑的周期比較長，涉及的方方面面非常多，在進行項目投資時，房地產企業需要針對于實際工程項目來進行動態成本管理，進而確保在目標成本范圍內能夠完成建設開發任務，同時獲得不菲的經濟利益。但是對于工程項目施工過程中的成本管理工作來講，需要依靠于在前期決策階段所進行的各項準備工作，包括設計以及成本控制，然后來為施工現場的成本控制工作進行全面的指導，如果在前期準備過程中，成本管理以及設計工作均存在非常多的錯誤，在施工過程中會面臨大量的施工設計更改，同時由于現場施工人員以及施工組織規劃的質量都較差，導致實際的施工現場管理工作嚴重偏離成本目標。

3.房地產成本控制精細化管理

3.1 完善成本管理體系及制度建設工作

在房地產成本管理過程中，需要確立好目標成本體系的目標，同時對于成本控制工作需要在確定目標的基礎之上，進行目標成本的分解，在整體成本控制工作基礎之上，對各部分成本目標來進行控制。同時要落實好責任成本體系，將責任與權力落實到各部門，并且落實到人頭，對責任主體以及范圍和反饋指標以及評價部門進行全面的建立，并且確定。進行全過程成本控制管理工作，從事前事中以及事后三方面來全面控制成本。除此之外，在進行成本管理控制工作過程中，精細化管理需要依靠于成本管理信息系統來進行更好的實現，因此要加強成本信息化管理系統建設力度。

3.2 加強投資科學化分析以及管理

因為房地產行業在經過這么多年的發展之后，已經逐漸的趨于穩定，所以在進行房地產投資過程中，需要采取科學化的指導措施來進行投資，避免盲目投資而導致超出成本控制現象的出現。因此在進行實際投資過程中，成本管理控制部門需要對投資項目進行全面的風險評估以及分析，并對項目實際涉及的地域以及政府相關要求進行全面的解讀，以此來進行成本核算，并與房地產企業自身的實力來進行分析和對比，判斷投資項目的實際收益是否可觀，并對可能存在的風險進行規避措施的制定，以此來提高成本控制工作的實現質量。

3.3 加強全過程管理

對于施工過程中的成本控制工作來講，其實項難度比較大，主要是因為全過程成本控制與管理工作沒有實現，所以在實際施工過程中的成本控制與管理工作，沒有可靠的依據以及相應的前期工作為其進行輔助。所以針對于施工過程中成本控制管理工作存在的問題，在進行實際施工之前，需要在準備階段從施工材料準備，施工設計準備以及施工計劃制定等多方面來進行控制，確保在施工計劃以及施工設計中沒有存在質量問題，而導致施工過程中出現頻繁的設計更改。同時在進行實際施工之前，需要由設計人員與施工作業人員進行技術交底，對施工方案以及施工設計的可行性進行全面的評估，及時發現存在的問題進行解決，避免在施工過程中發現問題，解決問題，增加額外成本投入，同時增加成本控制工作難度。

4.結束語

在房地產行業發展過程中，經過這么多年的發展，并且在相關政策的指導下，市場已經逐漸的趨于穩定，但競爭仍然存在。因此各房地產企業為了能夠提升在市場競爭中的競爭力，使企業能夠實現可持續發展以及獲取可觀的經濟效益，需要針對于自身的成本控制與管理工作來進行加強及時發現問題，并通過精細化管理來提升成本控制工作效率。