土地一級(jí)開發(fā)成本控制的主要內(nèi)容及其策略

李競(jìng)

摘要：本篇文章首先對(duì)土地一級(jí)開發(fā)成本控制的主要內(nèi)容進(jìn)行闡述，從相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策、地方政府行政執(zhí)行力、企業(yè)資本運(yùn)作及管理能力三個(gè)方面入手，對(duì)影響土地一級(jí)開發(fā)成本的主要因素進(jìn)行解析，并以此為依據(jù)，提出土地一級(jí)開發(fā)成本控制的相關(guān)策略。希望通過本文的闡述，可以給相關(guān)領(lǐng)域提供些許的參考。

關(guān)鍵詞：土地一級(jí)開發(fā) 成本控制 主要內(nèi)容 策略

一、土地一級(jí)開發(fā)成本控制的主要內(nèi)容

（一）土地一級(jí)開發(fā)成本基本概念

所謂的一級(jí)土地開發(fā)主要指，在土地轉(zhuǎn)讓之前，對(duì)土地實(shí)施全面整理投資開發(fā)的過程。換句話說，土地一級(jí)開發(fā)主要指，由政府部門或者其他授權(quán)企業(yè)，對(duì)一定范疇中土地征用和占用實(shí)行補(bǔ)償，同時(shí)在市政配套設(shè)施構(gòu)建過程中，讓該領(lǐng)域的土地滿足“三通一平”要求，從而對(duì)土地實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的環(huán)節(jié)。而土地一級(jí)開發(fā)成本主要指開發(fā)土地時(shí)所消耗的所有資源費(fèi)用。在市場(chǎng)條件不斷改變的情況下，土地一級(jí)開發(fā)成本作為土地掛牌底價(jià)重要組成部分，會(huì)對(duì)整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際效益產(chǎn)生重要影響。因而，土地一級(jí)開發(fā)成本管理對(duì)效益主體有著十分重要的意義。

（二）土地一級(jí)開發(fā)成本組成成分

土地一級(jí)開發(fā)成本主要包含了兩項(xiàng)投資，一個(gè)是直接投資，另一個(gè)是間接投資。其中，直接投資涉及了征用土地費(fèi)用、群眾拆遷安置費(fèi)用、基本設(shè)施建設(shè)費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等；間接投資包含了貸款利息費(fèi)用以及管理費(fèi)用等。具體主要?jiǎng)澐殖砂朔N類型，一、前期費(fèi)用；二、征地補(bǔ)償費(fèi)用；三、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；四、征地、折遷不可預(yù)見費(fèi)；五、基礎(chǔ)設(shè)施市政建設(shè)費(fèi)；六、財(cái)務(wù)費(fèi)用；七、土地一級(jí)開發(fā)企業(yè)利潤；八、各項(xiàng)稅費(fèi)等。

（三）土地一級(jí)開發(fā)的特征

通常情況下，一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作周期為4年左右（上下幅度不得超過一年），這還是相對(duì)于項(xiàng)目各個(gè)流程比較順利開展的狀況下，然而其中一個(gè)環(huán)節(jié)存在問題，就會(huì)給整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度帶來約制。假設(shè)時(shí)間方面和有關(guān)條例中約制的時(shí)間不符，這就要求重新辦理相關(guān)首席，一旦發(fā)生該現(xiàn)象，會(huì)給成本核算周期帶來影響，此外，針對(duì)土地一級(jí)開發(fā)來說，其中涉及了諸多環(huán)節(jié)，并且各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的成本種類以及歸納方式都存在著一定的差異，成本所包含的內(nèi)容不僅繁多而且較為復(fù)雜。

二、影響土地一級(jí)開發(fā)成本的主要因素

（一）相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策

和土地一級(jí)開發(fā)成本有關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策主要包含了四項(xiàng)內(nèi)容，第一個(gè)是房地產(chǎn)企業(yè)金融政策；第二個(gè)是拆遷補(bǔ)償政策；第三個(gè)是土地管理政策；第四個(gè)是房地產(chǎn)政策。這些政策的改變，都會(huì)使得土地開發(fā)過程中融資形式、開發(fā)成本利息支出、拆遷費(fèi)用以及前期費(fèi)用等發(fā)生改變，從而對(duì)土地一級(jí)開發(fā)成本產(chǎn)生較大影響。

（二）地方政府行政執(zhí)行力

地方政府行政執(zhí)行力通常展現(xiàn)在四個(gè)方面，第一，土地一級(jí)開發(fā)有關(guān)手續(xù)申請(qǐng)和審批；第二，拆遷補(bǔ)償安置措施的建立；第三，拆遷評(píng)估；第四，拆遷前期以及后期群眾的管理。土地拆遷費(fèi)用在開發(fā)成本中占據(jù)較大的比例，資金的全面運(yùn)用、投放時(shí)間存在集中性，而受土地拆遷政策及其執(zhí)行情況影響最大的就是土地拆遷費(fèi)用。因此加大征用土地拆遷費(fèi)用管理力度是實(shí)現(xiàn)對(duì)土地開發(fā)成本控制中主要方式。

（三）企業(yè)資本運(yùn)作及管理能力

由于土地一級(jí)開發(fā)是資本密集性行業(yè)，企業(yè)的資本運(yùn)作及管理能力對(duì)一級(jí)開發(fā)成本的控制影響較大，其不僅會(huì)給企業(yè)抵抗財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能力帶來直接影響，并且將會(huì)給整體項(xiàng)目落實(shí)達(dá)到?jīng)Q定性效果，這也是開展土地以及開發(fā)成本工作的關(guān)鍵內(nèi)容。假設(shè)我們將直接組織部門以及管理研發(fā)部門當(dāng)作企業(yè)非獨(dú)立核算部門，在開展費(fèi)用核算工作的過程中，我們需要把所有關(guān)于土地開發(fā)的成本都納入到間接成本項(xiàng)目中。

三、土地一級(jí)開發(fā)成本控制的相關(guān)策略

（一）成立專門的管理部門，了解相關(guān)政策，強(qiáng)化成本分析與考核

成本管理作為土地一級(jí)開發(fā)中不可或缺的一部分，其起到了作用是毋庸置疑的，企業(yè)需要根據(jù)發(fā)展需求，設(shè)定專業(yè)的成本管理部門，保證土地一級(jí)開發(fā)成本控制工作的全面落實(shí)，明確企業(yè)職工的自身職責(zé)，防止和企業(yè)其他部門職責(zé)交叉，針對(duì)成本管理工作內(nèi)容，在落實(shí)成本控制工作時(shí)，應(yīng)該確保各個(gè)部門之間的全面配合，鼓勵(lì)企業(yè)所有員工都參與到成本管理工作中。雖然在開展土地一級(jí)開發(fā)工作時(shí)，一般都是以企業(yè)為主體，地方政府主導(dǎo)，但是在落實(shí)土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，企業(yè)有權(quán)力提出相應(yīng)的成本決策意見，將企業(yè)自身具備的主觀能動(dòng)性進(jìn)行高效發(fā)揮，在對(duì)前期可行性進(jìn)行探究的同時(shí)，將成本管理當(dāng)作核心內(nèi)容，結(jié)合企業(yè)真實(shí)情況，對(duì)成本規(guī)劃中存在的不足或者漏洞進(jìn)行及時(shí)修整，從而給后期項(xiàng)目的開展奠定良好的基礎(chǔ)。最后，企業(yè)還要對(duì)成本管理流程進(jìn)行探究，找出影響成本管理水平的主要因素，進(jìn)而保證土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目及時(shí)竣工并投入使用。

（二）積極參與成本預(yù)測(cè)過程，有效借助政府力量

企業(yè)在落實(shí)項(xiàng)目可行性探究工作的過程中，應(yīng)該讓成本管理部門一同參與到其中，在對(duì)成本預(yù)測(cè)有基本了解的同時(shí)，還能及時(shí)獲取相應(yīng)的信息，進(jìn)而給后續(xù)開展成本管理工作奠定良好的契機(jī)。此外，企業(yè)還要向政府部門進(jìn)行學(xué)習(xí)，將政府部門在土地一級(jí)開發(fā)中起到的主導(dǎo)作用進(jìn)行全面借鑒，借助政府部門的力量，全面掌握現(xiàn)階段開發(fā)領(lǐng)域土地應(yīng)用情況，進(jìn)而給征用土地拆遷消耗成本數(shù)量的估測(cè)提供良好依據(jù)和條件。

（三）制定標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)化核算的對(duì)象，提高企業(yè)成本控制力度

成本管理部門的工作職責(zé)就是開展成本核算工作，在開展土地一級(jí)開發(fā)工作時(shí)，會(huì)受到諸多不明確因素的影響，進(jìn)而給成本管理水平的提升帶來約制，因此，成本管理工作在開展成本核算工作時(shí)，應(yīng)該采用細(xì)化的工作方式，這樣可以有效提升核算信息的精準(zhǔn)性。為了保證成本管理工作的全面開展，還應(yīng)與負(fù)責(zé)地價(jià)審計(jì)的專業(yè)人員深入溝通，制定完善的成本管理體系，讓各個(gè)部門工作的開展真正做到有據(jù)可依，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)成本的全面掌控。最后，完善動(dòng)態(tài)成本監(jiān)管機(jī)制，開展部分不可預(yù)測(cè)成本的審核工作，提升這些成本支出的合理性和公開性，進(jìn)而加大成本管理力度。

四、結(jié)束語

總而言之，隨著我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，土地市場(chǎng)管理業(yè)也朝著規(guī)范化的趨勢(shì)發(fā)展，土地的一級(jí)開發(fā)的相關(guān)政策也逐漸完備和優(yōu)化，企業(yè)要想提升自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，保證自身穩(wěn)定發(fā)展，就要從根本上落實(shí)好一級(jí)開發(fā)成本管理工作。但是結(jié)合當(dāng)前情況來說，在開展好一級(jí)開發(fā)成本管理工作時(shí)，普遍存在諸多的影響因素，這些因素的出現(xiàn)，嚴(yán)重約制了成本管理工作的全面開展。因此，我們需要結(jié)合不同的影響因素，采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施，通過采用成立專門的管理部門、積極參與成本預(yù)測(cè)過程、制定完善的成本管理標(biāo)準(zhǔn)等方式，在提升企業(yè)成本管理水平的同時(shí)，還能給企業(yè)的今后發(fā)展奠定良好的契機(jī)。