十九大后中國房地產的機遇和出路
——暨第五屆海南高峰論壇綜述

2018年1月12日，由中國房地產業協會主辦，中國房地產業協會房地產市場與住房保障研究分會、海南鴻洲置業集團股份有限公司承辦的“十九大后中國房地產的機遇和出路——暨第五屆海南高峰論壇”在海南省海口市舉行。本次論壇的演講嘉賓有：中國房地產業協會會長、原建設部副部長劉志峰，中國房地產業協會副會長、中國房地產業協會房地產市場與住房保障研究分會會長龐元，中國房地產業協會名譽副會長、中國房地產業協會房地產市場與住房保障研究分會秘書長、原建設部政策研究中心主任陳淮，中國房地產測評中心專家委員會主任、上海易居房地產研究院院長張永岳，新城控股集團有限公司副總裁歐陽捷，易居企業集團副總裁兼大客戶部總經理于丹丹，中國房地產業協會房地產市場與住房保障研究分會副秘書長、上海社科院房地產業研究中心主任戴曉波，中國房地產業協會房地產市場與住房保障研究分會副秘書長、中房研協首席研究員李戰軍，等等。為期一天的論壇，上下午分別由中國房地產業協會房地產市場與住房保障研究分會龐元會長、陳淮秘書長主持，來自全國的業內人士約150人參加了論壇。

一、學習新時代思想，認準住宅現代化發展目標

（一）把握新趨勢、適應新變化、滿足新需求

劉志峰會長以新時代視角看待房地產業趨勢變化與機遇出路，就房地產業如何“把握新趨勢、適應新變化、滿足新需求”，談了自己的看法。

1．把握新趨勢。城鎮住房制度改革以來，尤其是黨的十八大以來，我國住房發展取得了舉世矚目的成就，實現了從“憂房階段”到“有房階段”再到“優房階段”的轉變。當前，我國經濟保持相對平穩，經濟結構調整加快，消費對經濟增長驅動增強，城鎮化水平不斷提高，老百姓收入水平和生活品質進一步提升。隨著住房制度改革深化和調控政策的貫徹落實，房地產業出現了以下新的趨勢：（1）住房短缺狀況得到根本改變；（2）“居住為主”的導向得到確立；（3）“租購并舉”獲得前所未有的重視；（4）改善住房供求關系得到重視；（5）行業面臨的風險加大；（6）房地產業圍繞城市競爭力布局趨勢更為明顯；（7）行業集中度進一步提高。

2．適應新變化。黨的十九大提出，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。房地產業的主要矛盾，已經從數量需求轉向品質需求，從高速增長轉向高質量發展，從滿足普通居住轉向滿足美好生活和精神享受。其中，有五個變化值得我們關注并且應盡快適應：（1）住房發展理念和政策思路的變化；（2）群眾對住房品質要求的變化；（3）群眾對綠色健康消費的需求不斷增長；（4）群眾有關人居環境的意識進一步增強；（5）群眾對共享融合的運用和期待增多。

（二）我國現代化遠景住房目標

陳淮秘書長根據十九大報告制定的從2020－2050年我國社會主義現代化建設“三步走”的戰略目標，提出了相對應的現代化住房發展遠景目標。

1．到2020年全面建成小康社會決勝期，要實現：（1）人均一間房；（2）住房成套率達到80%；（3）形成租購并舉的基本住房制度，基本建立政府與市場并重的住房租賃體系；（4）基本形成實物保障與多元多樣貨幣保障并舉的“兜底”體系，基本實現城鎮居民“住有所居”目標；（5）建立靈敏有效的房地產市場調控長效機制。

2．到2035年基本實現現代化，要完成：（1）在城鄉人口流動基本穩定的基礎上，人均住房面積穩定在38-40平方米；（2）城鎮平均每百戶家庭擁有115-120套住房，基本實現住房供求的長期均衡；（3）房地產市場的構成基本達到城鎮化后期和現代化國家水平，二手房市場交易規模與新房交易規模趨近于5∶1，住房資源的不斷重新優化配置體系發育充分；（4）“人人享有適當住房”的保障目標和人口、就業不斷流動的要求得到充分滿足，租賃住房人群占比達到30%以上；（5）城鎮住房成套率100%，住房功能和公用設施配置滿足改善性、舒適性需求的比重達到75%以上；（6）形成居住環境、共享資源的強制性、指導性、目標性標準，70%以上住房達到指導性標準；（7）60%以上居住小區達到中等發達國家智慧小區資源循環利用、綠色安全等方面技術標準。

3．到2050年建成社會主義現代化強國，要實現：（1）需“兜底”的救助性住房保障人群減少并穩定在7%左右；（2）基本需求性住房、舒適性需求住房、享受性需求住房和奢侈性需求住房比例基本達到并穩定在10∶50∶30∶10 ；（3） 居 住 環 境 和 共 享資源90%以上達到現代化水平；（4）40%人群租房住，人均面積40平方米、套均90-220平方米、戶均1.2套住房的格局持續穩定；（5）專業性養老社區供給充分，非居家養老人群在老齡化人群中所占比重超過30%；（6）在住房供求趨于長期均衡、房價租金相對穩定的基礎上，家庭住房支出在收入中所占比重（支出收入比）三分之一及以下的家庭占比大于65%。

二、新時代我國住房租賃市場的發展

（一）建立我國住房租賃法規

龐元會長表示，我國的住房租賃法律法規建設相對比較滯后，且缺少專門針對住房租賃的立法。發展住房租賃產業需要盡快完善相關法律。

1.完善國家與地方租賃立法建設的建議：（1）形成完整的國家與地方住房租賃法律法規體系；（2）進一步明確住房租賃立法的目標；（3）《住房租賃條例》可考慮單獨立法。

2.針對國家住房租賃立法內容的設想：（1）增加住房租賃市場行政管理的內容；（2）進一步明確住房租賃買賣不破租；（3）明確租賃期限管理；（4）明確“優先承租權”為法定的規定；（5）推進機構化、規模化租賃企業發展。

美娟戴上口罩往家趕，一進門便被滿屋的血腥氣熏得吐了出來。這時，“咕嚕——咕嚕——咕嚕”，衛生間又響起熟悉的聲音。

3.地方租賃法規建設宜明確的主要內容：（1）有條件的地區可以進行租金引導或管理；（2）設定具體的居住安全、最小居住面積標準；（3）明確承租對象可以享受的公共服務。

4.促進住房租賃合同登記備案：（1）進一步通過法律強化住房租賃合同登記備案的效力，促使承租人主動登記；（2）依托互聯網技術，使住房租賃合同簽訂、登記備案更加便捷。

（二）邁向新時代的租賃市場

張永岳院長認為，我國租賃市場要真正邁向新時代，需要和高質量的發展掛鉤。只有在供應端、需求端等層面研究高質量發展的路徑，才可能形成更好更穩的租賃市場。高質量的租賃市場，才是真正“房住不炒”下的租賃新市場。

租賃市場需求，由流動人口規模、租房比例、租房面積等指標組成。此類指標的變動和不同組合，形成了不同的租賃市場需求規模。租賃房源由三部分組成，包括當前市場上可用于租賃的存量房源、未來新房交易后形成的租賃房源，以及租賃用地供應后形成的房源等。據測算，全國當前可租賃的存量房源約為39.3億平方米，未來新房交易后形成的租賃房源每年約為2億平方米；租賃用地供應后形成的房源每年約為0.6億平方米，租金規模的變動與現有租金的水平、未來租金的上漲幅度有關，而未來租金的上漲，則與居民消費水平的提高、全國房價的上漲等因素有關。當前全國租金估計為40元/月/平方米，未來租金上漲幅度為年均4%。

租賃市場發展是住房制度改革的重要內容，將租賃納入長效機制的框架中意義重大，需要積極建立租賃市場的三大基石。

1.信用租房。基于移動互聯網、大數據等概念，未來可以針對不同的出租者和承租者提供信用評估，也可以基于信用要素來進行租賃市場的定價。這樣既消除了信息不對稱的風險，也有助于降低交易成本。

2.租購同權。不應重復過去租賃市場的老路，要研究承租者的新需求，包括積分落戶、子女教育、醫療、居住安全感等。

3.租金證券化。應該充分考慮房屋銷售市場和租賃市場的本質區別和差異，積極為企業創造更寬裕的金融環境。在土地供應中明確“租賃住房用地”屬性，有利于形成更為獨立的用地模式。

三、2018年我國房地產業發展態勢

（一）從宏觀經濟角度來看

戴曉波主任在演講中談到，2018年是持續轉型年，總體上，房地產業相對其他行業仍然向好，如無宏觀經濟危機，房地產業依舊可以獨善其身。

房地產市場有以下發展趨勢。

1.居住消費、房地產的財富效應價值與實際居住分離。房地產所有權與居住權的分離帶來對租賃房的需求。

2.房地產市場與價格走勢發生變化。房地產資產價值與金融或者服務價值關聯，房地產企業脫實就虛，走向金融化與服務型企業。

3.房地產稅收體系及開發環節改革。房地產稅制改革正在醞釀和討論中，其問題與矛盾包括征稅理論、宏觀稅負、征稅主體客體、稅負公平、稅基稅率、稅收用途關聯等。

4.房地產市場體系及其價格傳導。土地供應市場由政府控制供地與稅收；新建商品房市場主要由大的房企主導，市場有限，價格受控；存量住房（二手房）市場則受限受控，隨新房交易而萎縮；住房租賃市場發展得到鼓勵。總體上，房價呈現緩慢剛性上漲趨勢，租金則呈現跌漲膠著趨勢。

（二）從市場和政策角度看

李戰軍研究員用數據分析了2017年全國城市房地產市場發展情況，得出城市進一步兩極分化結論。對2018年市場預判是：世界經濟總體向上，中國經濟走向穩定，政策和政治周期會有新的表現，租賃房成為政策重點，去庫存不再突出，開發貸和消費貸收緊，但總有出路。 投資、銷售、地價、房價總體高位運行，強者恒強，市場集中度進一步提高，中國城市形態和功能進一步優化，企業戰略朝著規模化、多元化、小而美、專業化方向分化。

政策動向仍是去庫存，限購、限貸、限售、限價，租購同權，供應租賃房土地，發展共有產權房，棚改，限制海外投資，等等。對政策出路的判斷如下：一是如果房地產產能產品過剩，價格充滿泡沫，給包括金融在內的其他產業帶來巨大風險，導致社會不穩定，那么仍需政府的調控政策發揮巨大作用。二是我國房地產業和市場總體上是健康的，它使政府財政稅費收入增加，給城鎮居民帶來財產性收入的增加，給城市形態改變和功能再塑提供發展引擎，因而仍是中國經濟的支柱產業。

此外，歐陽捷副總裁從更高的精神文化需求層次，來詮釋從住有所居到精神消費的幸福之路。于丹丹副總裁也表示，隨著市場調控壓力持續和規模房企競爭優勢的顯現，未來TOP100房企的整體業績規模將繼續增長，2020年千億元規模的房企將達到30家。

（整理：周明）