多主體供地是我國土地使用制度的重大突破

文/肖和舜（上海）

日前，國土部部長姜大明表示，我國將研究制定權屬不變、符合規劃條件下，非房地產企業依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這意味著，政府不再壟斷土地供應，開發商也不再是新建商品房唯一供應方。未來，任何合法擁有土地使用權的主體，在符合規劃的前提下，都可以成為住房供應方。

改革開放以來，政府始終壟斷土地供應，低效閑置的存量工商業用地需要盤活用作經營性項目使用時，必須先由政府收回土地使用權，對原土地使用權人作適當補償后將土地納入土地公開出讓程序。這種資源配置方式雖然有利于土地市場的統一規范，但也不可避免地造成資源錯配和效率低下。于是，近年來不少城市擁有土地的企業紛紛成立地產子公司，向創新型產業用房、創意園區轉型。但各大城市商業辦公用地總體過剩，存量工商業用地向辦公用地轉型升級的路子越來越窄。

2017年以來，在充分尊重和保護集體建設用地使用權基礎上鼓勵建設租賃住房，是對現行土地制度的突破。存量工商業用地盤活也一樣，大城市的存量用地主體多元、區位優良，且有一定的配套基礎，具備再利用的先決條件。用地主體可以自行開發，或者引入開發商、社會機構來開發；如果規劃允許并具備公共配套條件的，用地主體可在補繳地價（住宅地價和工商業地價差）之后，申請轉做商品房開發；引入開發商或社會投資機構后，用地主體以土地或預期收益作價入股，完全可以足額繳納土地出讓差價。不管是開發面向城市居民的租賃住房，還是開發商品住房，都有利于土地和住房形成多元供給，這是房地產供給側結構性改革的重大突破，也是土地和住房制度改革的深化。