多主體供地是我國土地使用制度的重大突破

文/肖和舜（上海）

日前，國土部部長姜大明表示，我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。這意味著，政府不再壟斷土地供應(yīng)，開發(fā)商也不再是新建商品房唯一供應(yīng)方。未來，任何合法擁有土地使用權(quán)的主體，在符合規(guī)劃的前提下，都可以成為住房供應(yīng)方。

改革開放以來，政府始終壟斷土地供應(yīng)，低效閑置的存量工商業(yè)用地需要盤活用作經(jīng)營性項(xiàng)目使用時(shí)，必須先由政府收回土地使用權(quán)，對原土地使用權(quán)人作適當(dāng)補(bǔ)償后將土地納入土地公開出讓程序。這種資源配置方式雖然有利于土地市場的統(tǒng)一規(guī)范，但也不可避免地造成資源錯(cuò)配和效率低下。于是，近年來不少城市擁有土地的企業(yè)紛紛成立地產(chǎn)子公司，向創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房、創(chuàng)意園區(qū)轉(zhuǎn)型。但各大城市商業(yè)辦公用地總體過剩，存量工商業(yè)用地向辦公用地轉(zhuǎn)型升級(jí)的路子越來越窄。

2017年以來，在充分尊重和保護(hù)集體建設(shè)用地使用權(quán)基礎(chǔ)上鼓勵(lì)建設(shè)租賃住房，是對現(xiàn)行土地制度的突破。存量工商業(yè)用地盤活也一樣，大城市的存量用地主體多元、區(qū)位優(yōu)良，且有一定的配套基礎(chǔ)，具備再利用的先決條件。用地主體可以自行開發(fā)，或者引入開發(fā)商、社會(huì)機(jī)構(gòu)來開發(fā)；如果規(guī)劃允許并具備公共配套條件的，用地主體可在補(bǔ)繳地價(jià)（住宅地價(jià)和工商業(yè)地價(jià)差）之后，申請轉(zhuǎn)做商品房開發(fā)；引入開發(fā)商或社會(huì)投資機(jī)構(gòu)后，用地主體以土地或預(yù)期收益作價(jià)入股，完全可以足額繳納土地出讓差價(jià)。不管是開發(fā)面向城市居民的租賃住房，還是開發(fā)商品住房，都有利于土地和住房形成多元供給，這是房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重大突破，也是土地和住房制度改革的深化。